世联-各报告知识点总结及模型收集.ppt
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1、收集了一些他们有益的知识点和模型,在此与大家分享,希望能对我们的水平提升有所帮助!,因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差,所以引入K(调差)值,并通过置信度综合修正参数进行估值修正;同时溢价因素之间往往相互影响,各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算,因此引入M(多因素协调值)(且M1),对多种因素溢价的增长空间进行修正。,住宅与公寓/建立估算函数,构建价格估算函数为:,估算参数表:,【招商策略】针对不同类型的商家,采取不同策略,【招商策略】主力店招商策略,BACK,业态选择思路1:根据商业街区的定位模式,成行成市 (同质同类),完全补缺 (同系不同类),扩大主题
2、 (不同系不同类),成行成市模式适用条件: 需求持续增加,商家具有较高经营水平; 交通及地域关联性强,一般在成熟商圈周边延展 较易实现; 特点:借势,吸引客户、共享客户、争夺客户。,补缺模式适用条件: 市场同一类别业态不完善; 市场商业主题有空白点或较为稀缺; 市场对所缺业态有一定的消费需求。,小结:本项目的业态应选择以餐饮为主,不成熟区域商铺销售的常规模式:,按常规模式销售,难以实现项目目标,必须寻求突破。,常识1商铺是产生财富的载体,客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财,即追求财富利益,客户需求,商铺功能,租金收益,出租,转售,经营,业主只需收取租金,因“道路刚性”而稀缺,从而产生增值
3、,销售收益,降低房租成本,并获得营业收入,经营收益,长期收益,风险保障,资产沉淀,客户利益,融资工具,融资收益,融资,可作为不动产进行抵押或置信凭证,从而获得贷款,常识2投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机,其决策角度与其财富或投资能力相关,一般而言,财富等级越高,越关注回报的长期性;财富等级越低,越关注短期快速回报及安全性;,常识3客户最终是根据经营前景来判断投资回报的,其最直观判断因素则是租金和售价,购铺用途,投资,经营,投资回报,经营前景,判断基础,收益途径,租金或转售价格,营业额,一般投资者的实际判断过程,内在经济原理,参考项目综合系数评估表:,市场比较法测算商业售价,铺位划分原
4、则:,独立街铺,封闭式内铺,本项目的铺位分割采取封闭式内铺的形式,相对而言更容易获得银行、投资者认同。,铺位分割建议,铺位划分要求:,独立封闭式内铺比虚拟产权内铺按揭问题上更容易获得银行支持; 结合业态规划,尽量保证销售铺位与实际经营格局的统一; 当地消防部门限定范围内,商铺尽可能独立经营,通道宽度设计以适合商场的经营为主; 铺位实用率为当地投资者接受范围内; 市场状况,目前在深圳和惠州许多商业都采取封闭式内铺的形式。,目前市场上主要存在着四种销售模式,每种销售模式有利有弊,适用于不同项目。,目前商业项目销售主要有四种操作模式,为满足不同的销售目标和赢利目的,采用不同的销售模式,所起到的作用也
5、不尽相同。,销售模式,优势:,发展商可在短期内回笼资金,降低项目整体资金压力,无需承担返租补贴与相关税费; 将商业经营压力转移向中小业主,由其分担经营压力。,劣势:,产权分散,主力店或品牌店难以进驻; 无法规划经营业态及规范整体形象; 对于商业做旺主要靠市场自身调整,所需时间较长; 若经营不好,对于项目整体形象有一定影响。,适用:,商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低,投资客户缺乏了解; 纯街铺销售; 商业体量极少或零星商业物业。,各类销售方式分析纯销售方式,优势:,通过招商保证前期商业定位与形象; 能快速回收资金,无需承担返租补贴与相关税费; 短期内使业主获得稳定收益。,劣势:,铺位先租后售,
6、影响销售进度,特别是中小商户一般在开业之前才确定下来,开发商回笼资金的周期长; 未出租的商铺销售难度较大,特别是大铺; 投资收益明朗化,缺乏营销空间,售价与租金之间的收益回报往往难以达到投资者预期; 中、长期收益难以稳定; 后期经营管理难度较大,严重损坏商业形象与公司长期发展; 各类手续复杂,易产生纠纷,影响公司品牌。,适用:,商业氛围已形成且正经营红火,无需担心后续收益; 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证,长期稳定收益回报; 纯街铺或少量商业物业。,各类销售方式分析带租约销售,优势:,前期由发展商统一控制招商和经营,能确保既定的商业定位与规划,可以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前



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