房地产法第一章.ppt

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1、第一章 房地产概述,关键术语： 房地产 房地产业 不动产 可持续发展,第一节 房地产的概念,一、房地产概念的产生 房地产概念：我国内地，房地产往往被理解为与不动产是同一语义的两种表述。在香港，房地产一词广泛使用，但在立法中往往代之以地产、物业的概念；在澳门，葡文的imobiliaria可译为不动产或房地产。 大陆法上不动产是指不能移动或移动后会引起性质和经济价值改变的物；传统英美法上不动产是指拥有所有权的事物，所有者可以使用、控制或处置的事物。 房地产与不动产概念的产生有二个显著区别： 1：概念产生的时间不同。 2：产生的法律要求不同，或利益的重心不同。,第一节 房地产的概念,二、房产的概念

2、一般认为，所谓房产，是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。具体包括：住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等多方面的用房。”,第一节 房地产的概念,三、地产的概念 英国法上的地产（estate）最初是指一个人或一些人的地位和等级状况，后转指人在与土地关系中做出的地位，表明某人香油的特定地产所具有的权利属性。 大陆法上，与地产最为相关的概念往往被理解成不动产意义上的土地，即法律上确认了所有权的土地。 我国的地产概念应作较广义的理解，可以根据我国改革的实际需要，赋予普通法地产制度以新的内容，使地产权最大限度利用土地的功能与不动产所有权最大限度保护土地资源的功能相结合，

3、形成我国特有的地产权法律制度,第一节 房地产的概念,四、房产与地产的关系 （一）房产与地产不是绝对的从属关系 1、“房随地走”和“地随房走”的具体含义 2、从我国的立法实践来看，我国担保法规定可以推定我国房地产采取的是分别主义模式,在此种模式下无论是“房随地走”还是“地随房走”,都不符合法律的规定,只会在法律适用上引起混乱。这两个不科学的概念必须摒除。 （二）房产与地产的结合关系 1、地产是土地中的特定部分 2、房产是房屋中的特定部分 3、乡村房地产属于广义上的房地产 4、城市地产和城市房产构成狭义上的房地产 5、城市地产与房产结合才产生地价,第一节 房地产的概念,五、房地产的概念及其与两大法

4、系相关概念的比较 (一)房地产的概念 广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。 狭义上的房地产是指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其是指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括乡村房地产和非商品经营性质为主的房地产。 (二)房地产与大陆法相关概念的比较 1、房地产与不动产 2、结合主义与分别主义 3、个人本位与团体本位,第一节 房地产的概念,（三）房地产与普通法相关概念的比较 1、房地产与财产权 2、房地产的普通法色彩 （1）重利用权 （2）一物多权 （3）有体物与屋体物,第二节 房地产业,一、房地产业的概念和性质 概念：房地产业是指从事房地产

5、开发、经营、管理和服务的产业。房地产业在国外又称不动产业、不动产交易、不动产市场等 性质：（一）经营性与投机性 （二）城市第三产业性与综合产业性 （三）综合导向性与泡沫性,第二节 房地产业,二、房地产业的作用 对人民生活及其重要： 提供必要的物质生活条件，人们生存的基本物质载体 ，人们赖以生存和发展的重要社会资源。 对完善市场体系的作用： 是整个市场活力的重要方面，是我国目前最大的利用外资市场之一。 对发展国民经济、增加国家财富的作用：,房地产是构成国家财富的重要组成部分；是国家财富的重要组成部分；是国家财政的重要来源。 我国房地产作为国家财政来源的实现途径主要有三条:土地出让金（或称为地租）

6、、税收和费用,其中地租是土地所有权在经济上实现的形式，房地产税是国家财政收入的重要形式，,第二节 房地产业,三、我国房地产业 (一)旧中国房地产业 在以城市经济为基础的现代房地产经济形成之前，房产完全附属于地产。特点是: 一、半封建半殖民地性 二、强烈的投机性 三、利益结构畸型,第二节 房地产业,三、我国房地业 (二)新中国的房地产业 1、我国计划经济下的房地产业主要经历了以下发展历程：城乡分离、产权重置、私房国营。 2、改革开放以来的房地产业可分为四个发展阶段： 第一个阶段19781991年,起步发展时期。 第二个阶段19921993年中, 高速发展时期。 第三个时期19931998年, 调整时期。 第四个时期1998以来，规范发展时期。,第二节 房地产业,我国房地产业改革主要体现在以下几方面重大转变： 一、管理体制上，由行管政理向自主经营转变；单一房产管理向房产与地产管理并行转变 二、在住房制度上，由国家和企业统包福利制向住宅商品化转变。 三、经济体制上，由国家投资向多渠道投资；由房地产计划经济向房地产市场经济转变。 四、经营内容上，由房屋租赁业为主向房地产三级市场广阔的经营领域转变。 五、产权结构上，产权单一向产权多样化转变； 六、在规范方法上，由行政管理为主向宏观调控与法律调控相结合,