龙岸踩盘报告.ppt

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1、Centaline Consultants龙岸及十二橡树庄园楼盘调研（方方/李翔/陈雅婷/曾秀平）3 32 21 1龙岸篇龙岸篇调研小结调研小结案例对比之十二橡树案例对比之十二橡树Code of this report | 3Part 1.1Part 1.1龙岸楼盘印象Code of this report | 4项目概况1 1项目所在的梅坂片区项目所在的梅坂片区, ,是深圳中心区，国家级生态规划区，是深圳中心区，国家级生态规划区，深圳中心湖区和大盘最多的区域；项目为地铁口物业深圳中心湖区和大盘最多的区域；项目为地铁口物业金光华龙岸所在的梅坂片区，东面部分属龙岗，西面部分属宝安，以五和大道为界

2、，属于两个行政区的双重建设地带。作为深圳大盘最集中的区域、作为深圳中轴的中段，这里云集了如万科、中海、金地、金光华、鸿荣源等在地开发，四季花城、春华四季园、第五园、梅陇镇、溪山、龙岸等上10个大盘都在此，这是深圳其它片区所没有的景象。经过该片区的地铁线有两条，分别为5#线，16#线，其中16#地铁线的雅园站就在五和大道与雅园路交汇路口，距离金光华龙岸直线距离大约230米，步行在4分钟以内，属于典型的地铁口物业。民治水库水面4平方公里，属于引用水水源，因此受到严格的生态保护。从民治水库南面看过去，金光华龙岸就在碧波与树林之上，同时，这里隔山与城市核心区相望，与华强北、福田CBD、香蜜湖车行距离都

3、在20分种以内。周边拥有新区大道、南坪快速、梅观高速、五和大道等城市干道。项目项目地块地块五和大道龙岗宝安片区弱势：目前该片区与项目定位相匹配的生活配套暂不完善，片区仍处于规划发展中。Code of this report | 5基本技术指标2 2别墅：68万元/别墅：68万元/项目以项目以2.02.0的容积率实现高层加多类别墅的物业的容积率实现高层加多类别墅的物业类型类型, ,配套丰富配套丰富, ,且具规模且具规模, ,价格不扉价格不扉Code of this report | 6Part 1.2Part 1.2龙岸产品介绍Code of this report | 7平面规划及布局1 1

4、1 1 1 1主入口2“南北高，中间低南北高，中间低”的的“歌剧院式歌剧院式”布局：中间别墅，布局：中间别墅，三边环绕以高层。高层建筑基底架空，别墅随坡而建三边环绕以高层。高层建筑基底架空，别墅随坡而建规划鸟瞰图p工程分期:产品共分三期（如图）p物业类型与布局: 一期：高层（ 1#/2#/3#3栋32层） 别墅（联排/双拼/叠加） 二期：高层（4#/5#/6#3栋32层） 别墅（联排/双拼/叠加） 三期：高层（7#/8#/9#/10#） 商业（北西南三面沿街商铺， 共3000 ） p朝向/梯户比:基本全南北朝向，2梯3户p车流动线: 主出入口:东西各一个 停车位:地下一层，地上2层。一期别墅二

5、期高层4号/5号/6号一期高层3号/2号/1号三期高层7号/8号/9号/10号二期别墅华南路主入口1龙岸重金聘请顶尖设计团队根据项目独有的地形和气质进行规划，以同步国际的前瞻理念和规划，营造出远低于实际容积率的国内新一代低密度物业规划。顶端物业的有机融合，实现规划价值的最大化。Code of this report | 8龙岸项目以原生态的峰谷地貌为基础龙岸项目以原生态的峰谷地貌为基础, ,园林依山就势而园林依山就势而建，名贵植物花草还原建，名贵植物花草还原“原生态园林原生态园林”园林欣赏1/22 272风景园林云岭山谷类原生态享受木栈道园林台地花园平台最低点与地面落差约6米位于社区中心的龙栖

6、湖、树百米环湖木栈道、足以让您驻足雅赏、锦鲤嬉戏、百鸟雀跃的类原生态美景。而加拿利海枣、鸡蛋花、香樟等，数百种名贵品种更随处可见。移植名贵树木花草加拿利海藻龙栖湖Code of this report | 960006000“龙栖湖龙栖湖”与民治水库天然湖区内外呼应，相与民治水库天然湖区内外呼应，相得益彰。建筑围得益彰。建筑围“湖湖”而建，园林因而建，园林因“湖湖”而获神韵而获神韵园林欣赏2/22 2外围民治湖区园内墅与湖湖中心观赏性小岛鱼儿戏水情景小品Code of this report | 10配套一览3 330003000龙龙“CLUB”,“CLUB”,挑高挑高1313米地标性千人会所

7、，米地标性千人会所，48004800万万重金打造；幼儿园等配套齐全，风情商业街区特色林立重金打造；幼儿园等配套齐全，风情商业街区特色林立龙CLUB约13米挑高双大堂，五星级酒店式设计，顶级恒温泳池，高尚水吧，顶配商务会谈室等共同建构了深圳地标会所。会所建筑用材:会所外立面为全岗石建筑。其他配套：2500大型双语幼儿园和周边规划中的小学中学教育配套。另有3000风情商业街。双语幼儿园Code of this report | 11建筑透视4 4整体简欧风格建筑整体简欧风格建筑, ,欧式风情元素点缀欧式风情元素点缀, ,立面大气厚重立面大气厚重沉稳沉稳, ,而不失质朴，层次丰富，错落有秩而不失质朴

8、，层次丰富，错落有秩半地下车库赠送p立面色调：红，黄，橙暖色系。p建筑细节元素：坡屋顶、大露台、门廊、圆柱形石门柱、白石柱栏杆等欧式元素的运用。p建筑分布：建筑围湖、随坡而建，自然生态，有序。利用地势起伏建造地下室地面化，营造出看的见的地下室。p建筑用材：涂料、大理石、钢栏杆、面砖、普通玻璃。砂岩做基座和外墙装饰，铺贴的面积巨大，大约占了整个外墙面的2/5左右。这种材料成本（不含施工）是150元/，比一般的花岗岩、大理石要贵倍以上。质轻、防滑、透气、吸热、吸音、保温、保湿，在耐用性上其紧密度强，抗折强度高，不会风化、变色。尤其是其低吸热性能，增强了建筑的节能特征，而其保湿性，由于其铺贴面积大，

9、因此对于小区的湿度是很好的调节。地下室部分，全面采用了最新技术：LD-14PET蓝盾牌湿铺法高分子复合防水卷材（密特朗），这是2009年内，除深圳政府的工程以外，首家全面采用此技术的商品项目。全面装配中空LOW-E玻璃提高了节能性；卫生间装备磨纱玻璃改善了隐私性；高层楼板厚度：卫生间12公分、室内14公分； Code of this report | 12户型分析1/35 5高层双拼户型，高附加值赠送，其集合特性高层双拼户型，高附加值赠送，其集合特性使得户型更为经济使得户型更为经济2期4/5栋C D双湖大宅 05-25奇数层 4室2厅156 2期5栋A B双湖大宅 06-26偶数层 3室2厅1

10、24 全赠送隔山全赠送隔山全赠送6米高阳台全赠送6米高阳台全赠送凸窗规避70/90政策，以红色虚线为界，南北两户拼合p赠送空间丰富，隔山/凸窗/阳台全赠送，156户型赠送面积高达：5060/户。p户型优点：南北通透，约5米奢侈宽厅，多功能奢侈空间组合，独立豪华大主卧，两梯三户较低密度。拼合后户型集合特性优。p户型缺点：合拼前户型狭长，不适合居住，且功能不完善;过道稍显狭窄。高层主力户型为三房/四房：124、156165；拼合前为50-80一房、二房。Code of this report | 13户型分析2/35 5双拼别墅大露台等赠送，半地下室采光通透，前庭后双拼别墅大露台等赠送，半地下室采

11、光通透，前庭后院院+ +内院中庭，户户双车位内院中庭，户户双车位优点:p40套双拼、22套联排别墅，全部预留了电梯井。p约4.5米奢侈高厅,约6.9米超大面宽,空间阔绰。p通透阳光地下一层，可作影音坊、PARTY会场等。p超大首层阳台及无数个大露台，赏四季园林。p阳光内院、独立室内双车位、细节呵护身份。缺点:过道较窄。20-24栋峰水别墅半地下室 260 11-15栋峰水别墅三层 220 双车位配置超大屋顶露台宽6.9M 双拼、联排、叠加依次围湖而建，别墅产品类型丰富，配置高端。Code of this report | 14户型分析3/35 5整体清水房交楼标准，户型特色清晰可见整体清水房交

12、楼标准，户型特色清晰可见别墅看的见的地下室全赠送转角凸窗6米高阳台全赠送难以复制的隔山，不计面积。用材说明：普通钢化玻璃、铝合金门窗、阳台面砖贴墙。Code of this report | 15 产品综合点评产品综合点评p从整体规划布局来看:本项目为2.0容积率下的低密度规划,产品类型丰富,独特歌剧院式布局特色新颖。p从园林来看：龙岸简欧风格园林，典雅秀丽，园林以湖为神韵，6000龙栖湖是核心园景。情趣小品、泳池、休憩空间、名贵树木花草点缀其中，与错落建筑相依相伴，形成台地式园林错落有秩。p从建筑来看：简欧式建筑沉稳大气，随坡而建，高低错落有秩。p从户型来看：户型附加值高，创新程度值得效仿。

13、p从配套来看：顶级会所、双语幼儿园/中小学等教育配套、风情商业街等完善的高水准配套，丰富产品内涵，提升品质。p从用材来看：作为高端住宅，其用材尤其是建筑立面多选择经济型用材，属于中低成本运营。结论：宜居适用型创新豪宅结论：宜居适用型创新豪宅Code of this report | 16Part 1.3Part 1.3龙岸销售情况Code of this report | 17本项目自推出以来，多次荣获深圳市、宝安区销售本项目自推出以来，多次荣获深圳市、宝安区销售冠军。目前推出的二期三栋高层，销售率接近冠军。目前推出的二期三栋高层，销售率接近90%90% 项目分期推售情况项目分期推售情况 项目

14、总体分三期推出 一期于09年6月推出3栋高层和部分叠加、联排、双拼别墅；其中高层主力户型为85-165m2，均价15000元/m2 ；别墅主力户型为220m2 ，240m2 ，260m2 ；一期剩余2套叠加别墅 二期于09年11月份入市，推出三栋高层和部分叠加、联排、双拼别墅；其中高层主力户型为124-165m2 ；二期剩余40套，别墅暂未发售。 三期由南面四栋高层组成，暂未发售1 1栋栋2 2栋栋3 3栋栋4 4栋栋6 6栋栋5 5栋栋9 9栋栋8 8栋栋7 7栋栋1010栋栋双拼别墅叠加别墅联排别墅一期一期二期二期双拼别墅联排别墅叠加别墅三期三期营销中心幼儿园销售分期1 1Code of

15、this report | 18一期先推临湖双拼和联排别墅，后推高层，产品高一期先推临湖双拼和联排别墅，后推高层，产品高调亮相，一期高层售磬，别墅目前剩余调亮相，一期高层售磬，别墅目前剩余2 2套套一期销售情况2 2 一期情况一期情况 首批别墅于2009年6月份推出 ，主力户型为220m2、240m2、260m2 ，价格区间为6-8万/m2 一期首批高层于2009年7月31日发售，主要为3栋，主力户型为125-165m2的三四房，含一个单元的85m2两房，均价15000元/m2 一期二批高层于8月22日发售，主要为1-2栋阔景楼王单位，主力户型为125m2 、145m2 、165m2 ，均价1

16、6000元/m2 1 1栋栋2 2栋栋3 3栋栋悦龙苑悦龙苑基本建成的1#、2#、3#和施工中的4#Code of this report | 19二期在售产品为高层双湖大宅，目前高层销售率已二期在售产品为高层双湖大宅，目前高层销售率已接近接近90%90%，别墅暂未认筹，别墅暂未认筹二期销售情况3 3 二期情况二期情况 二期高层“双湖大宅”率先于2009年11月15日开盘，开盘售出八成，主力户型为124-165m2 ，均价20000元/m2 高层二批楼王单位6栋于12月份推出，总共93套，以156-165m2 为主，均价实现23000元/m2 ，19000元/m2起价 目前二期4、5栋高层单位

17、已售完，6栋楼王还剩40套，别墅价格区间为6-8万/m2 ，还未认筹4 4栋栋6 6栋栋5 5栋栋玺龙苑玺龙苑锦龙苑锦龙苑二期别墅：约180的半山叠墅；约220的半山联排及双拼。Code of this report | 20龙岸掌握销售时间节点，推售利用市场活跃度高，政策平稳局势；龙岸掌握销售时间节点，推售利用市场活跃度高，政策平稳局势；推售产品高层与别墅搭配，一期别墅树立高端形象，提升影响力推售产品高层与别墅搭配，一期别墅树立高端形象，提升影响力一期推售产品为三栋高层和项目中轴线分区以北别墅，考虑以别墅树立项目高端形象，为后期推售作下铺垫二期推售产品为三栋高层和项目中轴线以南别墅，继续以临

18、湖别墅提升项目形象，吸引客户推售推售产品产品推售推售时间时间销售销售点评点评项一期推售时间为7月31日，二期为11月15日，市场活跃度高，政策平稳，有利于推售的顺利进行推售时间节点推售时间节点推售客户推售客户客户多为改善型客户，投资兼自住，项目适中户型受到市场热捧推售产品推售产品Code of this report | 21Part 1.4Part 1.4龙岸客户分析Code of this report | 22福田区客户占据龙岸客户的主要来源区域，占据福田区客户占据龙岸客户的主要来源区域，占据90%90%体量，其他区域客户相对较少体量，其他区域客户相对较少龙岸紧临城市核心区福田区，与华强

19、北商贸圈、福田CBD、香蜜湖和华侨城片区一脉相衔。南山区客户由于依托后海片区的开发依然选择在南山区置业，选择项目所在龙坂片区较少。罗湖区客户由于本身片区成熟，且改善性住房需求刚去不久，选择在次置业客户并不常见。CBDCBD华强北华强北罗湖片区罗湖片区香蜜湖香蜜湖龙坂片区龙坂片区客户来源1 1核心客户核心客户：主要来自福田：主要来自福田区，即受项目辐射范围最强区，即受项目辐射范围最强区域区域游离客户：关内其他区域客游离客户：关内其他区域客户户核核心心客客户户重要重要客户客户游离游离客户客户重要客户：来自在龙坂片区重要客户：来自在龙坂片区当地的客户当地的客户Code of this report

20、| 23城市新贵以及城市富裕阶层为核心客户群，职业分城市新贵以及城市富裕阶层为核心客户群，职业分布广泛，对高品质生活有共同的追求布广泛，对高品质生活有共同的追求客户描述2 2私营企业主私营企业主政府高层领导政府高层领导公司高管公司高管特征：特征：住宅要求别太大，200平左右对社区内外环境要求比较高喜欢住宅增值点，如大露台、观景转角窗等低调购房特征：购房特征：对楼盘品质要求很高重视文化品位和神秘性特征：特征：追求居住的舒适感、注重品质和规划选择三房或者四房的洋房或别墅，要求面积在150-180平之间，多和儿女住在一起对社区内外环境要求比较高购房特征：购房特征：重视开发商品牌注重区域的规划发展及项

21、目品质特征：特征：追求品质感、内外环境好追求享有的独特资源追求享受、个性但是低调有优越感，有特有的生活圈子，具有排他性追求身份感和成就感购房特征：购房特征：需求的住房面积大理智、警慎、重品味重视住宅的细节，材质等实际感受Code of this report | 24注重产品品质与升值潜力，改善目前居住环境，注重产品品质与升值潜力，改善目前居住环境，自住兼投资型客户占主导地位自住兼投资型客户占主导地位客户置业分布与特征3 3物业类型物业类型置业心理置业心理置业目的置业目的124124165165平米高层大宅平米高层大宅城市知富阶层，投资意识较强城市知富阶层，投资意识较强理性消费，注重产品的性价

22、比，注重升值潜力理性消费，注重产品的性价比，注重升值潜力自住兼投资，看中项目的升值潜力自住兼投资，看中项目的升值潜力180180半山叠墅半山叠墅城市新贵阶层，改善型需求，注重内外环境城市新贵阶层，改善型需求，注重内外环境多次置业，力争挤入当地认可的高尚住区多次置业，力争挤入当地认可的高尚住区本地多次置业客户，改善居住型客户本地多次置业客户，改善居住型客户220220平米半山联排别墅平米半山联排别墅城市的富裕阶层，好面子，追求分感和成就感城市的富裕阶层，好面子，追求分感和成就感需要一个与身份匹配的高尚居所标签需要一个与身份匹配的高尚居所标签懂得生活，注重品质、追求享有独特资源懂得生活，注重品质、

23、追求享有独特资源自住兼投资型客户，改善居住型客户自住兼投资型客户，改善居住型客户220220260260平米临湖联排别平米临湖联排别墅墅有优越感，有特有的生活圈子需求的住房面积大、有优越感，有特有的生活圈子需求的住房面积大、理智、警慎、重品味理智、警慎、重品味自住型居多，自住兼投资型并存，改善居自住型居多，自住兼投资型并存，改善居住型住型Code of this report | 25城市新贵，购买力强，追求更高的生活品质，改善城市新贵，购买力强，追求更高的生活品质，改善居住状况，自住兼投资居住状况，自住兼投资客户点评客户点评福田或片区内中高端客户，为了改善自己的居住环境他们或商或政，但都有着

24、受人尊敬的职业以及令人羡慕的收入他们有相对稳定的家庭环境及亲友阶层，拥有着相对广泛的社交圈，注重自己在圈层中的身份特点一特点二特点三特点四他们也是市内或片区的高端客户，随着事业发展，积累的经济实力，让他们希望选择更有品质的居住环境他们关注高品质的生活方式，他们处于事业上升阶段，有经济积累，渴望高尚居住品位的享受，私密生活空间特点五龙岸的客户是这样的：龙岸的客户是这样的：Code of this report | 26Part 1.5Part 1.5龙岸营销细节Code of this report | 27房交会高调亮相，惯用产品发布会营造声势，户房交会高调亮相，惯用产品发布会营造声势，户外牌

25、推广高端形象，会所和湖是两大营销亮点外牌推广高端形象，会所和湖是两大营销亮点2009年5月3日营销事件推广主题媒体、物料效果评估OIPOIP卡开始登卡开始登记记5月28日参展参展“春交会春交会”，OIPOIP贵宾卡登记贵宾卡登记正式启动正式启动端午节小长假端午节小长假期间，共迎来期间，共迎来15001500批次客户，批次客户，累计办理累计办理OIPOIP卡超过卡超过400400张张现场超过一万的现场超过一万的客户登记，共办客户登记，共办理理OIPOIP卡卡20002000张张“2009年换个高度享受世界”6月6日龙岸一期产品发龙岸一期产品发布会布会8月15日阔景样板房阔景样板房开放开放户外广告

26、牌户外广告牌户外广告牌户外广告牌10月31日龙岸二期产品发龙岸二期产品发布会布会“深圳湖区 世界资本”户外广告牌“璀璨龙岸 领誉开启”7 7月月4 4日日1010月月1111日日384384套高层产片全部售罄套高层产片全部售罄营销节点1 1Code of this report | 28营销动线2 2从营销中心至样板房间只有短短的几百米距离，龙岸依靠何种优势快速笼络客户的心？从营销中心至样板房间只有短短的几百米距离，龙岸依靠何种优势快速笼络客户的心？户外广告显眼明确，动线设置流畅便捷户外广告显眼明确，动线设置流畅便捷, ,指引客户顺利指引客户顺利参观模型、实景园林和样板房，参与感体验感强参观模

27、型、实景园林和样板房，参与感体验感强Code of this report | 291313米挑高大堂、米挑高大堂、6.56.5米分层，考究的装修，营造现代米分层，考究的装修，营造现代简欧风格高贵、奢华气派的同时让人领略尊贵的服务简欧风格高贵、奢华气派的同时让人领略尊贵的服务大堂中空层通往园林电梯前台沙盘线路展示休息洽谈区休息洽谈区楼梯二层门口楼梯大堂休息洽谈区沙盘线路展示图营销中心1/23 3营销中心内还设有电视循环播放龙岸的宣传短片，配合售楼人员的解说，生动地展现了龙岸的项目特性营销中心包装：营销中心包装：大堂：13米挑高大堂，6.5米层高分层，配合落地玻璃与巨型水晶灯的衬托，整个大堂光亮

28、剔透，富丽堂皇。超高视野的享受让整个大堂更显气派。二层：是营销中心的主要售楼处，除了沙盘与户型模型展示，旁边还设有休息洽谈区，客户可以在休息洽谈区一边享受中心提供的饮料与食品，一边进行楼盘咨询。Code of this report | 30用材大多经济美观，利用会所亮点门厅配合简欧造型的用材大多经济美观，利用会所亮点门厅配合简欧造型的家具与摆设，打造高贵、气派、大方的产品家具与摆设，打造高贵、气派、大方的产品“门面门面”营销中心用材营销中心用材外立面：岗石铺贴；钟楼：电子报时钟；室内地面：玻化砖门窗：双层钢化玻璃：门窗把手：水晶门窗把手：水晶吊灯：水晶吊灯吊灯：水晶吊灯沙盘灯控：多媒体LED

29、灯控特色用材特色用材岗石：岗石：岗石又称合成石、再造石、工程石。它以天然大理石碎料、石粉为主要原材料，也在可添加马赛克、贝壳、玻璃等材料作为点缀，以有机树脂为胶结剂，经真空搅拌、高压震荡制成方料，再经过室温固化(固化时间在7天以上)、锯切、打磨、抛光等工序制成板材。装饰效果色调高雅、气派大方，多年之后可进行二次翻新，已成为现代建筑首选的饰面材料。营销中心2/23 3Code of this report | 31用红丝绒帷幕搭建看楼通道，规避了营销中心至样板用红丝绒帷幕搭建看楼通道，规避了营销中心至样板房间路程短、景观少与展示面未完善的缺陷房间路程短、景观少与展示面未完善的缺陷看楼通道包装看楼

30、通道包装：看楼通以红地毯铺盖全程，走道两边均种植满绿色植物，配以白色栅栏进行区隔。通道两侧能够看到项目部分住宅景观，对未完善的景观则种植灌木遮挡。看楼通道用材看楼通道用材：钢筋、木板通道搭建简陋，与营销中心的富丽堂皇形象不符。用材分析用材分析：看楼通道属临时搭建，因此搭建结构简单、装饰相对简陋。与气派考究的营销中心风格完全不相符，也没有与项目景观有机融合，反而略显突兀。看楼长廊4 4Code of this report | 32位于高层位于高层4 4栋栋1111楼，内部装修以华丽的装饰、浓烈的楼，内部装修以华丽的装饰、浓烈的色彩和精美的造型打造简欧风格，尽显华贵色彩和精美的造型打造简欧风格，

31、尽显华贵优势一：样板间中还配有三名服务人员，接待到场参观的客人，务求满足客户的各种服务需求。不足之处：不足之处：在有限的空间内，因人数众多，略显拥挤。样板间1/25 5内部装修外围景观优势二：内部装修雍容华贵，气派大方不足之处：不足之处：外墙仍在建设之中，只在内部体现装修，却没有在外部体现“双湖大宅”的景观优势Code of this report | 33样板房用材：样板房用材：公共走廊：哑光通体砖公共墙壁：大理石铺面客厅、餐厅地板：浅黄色釉面砖房间地板：复合地板厕所地板：新型哑光通体砖洗手台：云石空调系统：海尔厨房抽油烟机：方太消毒柜：方太特色用材：特色用材：通体砖：通体砖：通体砖（市场里

32、又叫玻化砖、抛光砖等）是将岩石碎屑经过高压压制而成，表面抛光后坚硬度可与石材相比，吸水率更低。通体砖的表面不上釉，而且正面和反面的材质和色泽一致，因此得名。通体砖是一种耐磨砖，虽然现在还有渗花通体砖等品种，但相对来说，其花色比不上釉面砖。由于目前的室内设计越来越倾向于素色设计，因此通体砖也越来越成为一种时尚，被广泛使用于厅堂、过道和室外走道等装修项目的地面；一般较少会使用于墙面。多数的防滑砖都属于通体砖。样板房用材以美观实用为主要功能，无高端材料亮点，样板房用材以美观实用为主要功能，无高端材料亮点，但仍能打造出简约的豪华气派但仍能打造出简约的豪华气派样板房2/25 5Code of this

33、report | 34价廉物美的用材打造高贵堂皇的气派装潢，从视觉效果价廉物美的用材打造高贵堂皇的气派装潢，从视觉效果上给人以奢华的震撼，满足客户对美和舒适的追求上给人以奢华的震撼，满足客户对美和舒适的追求营销中心看楼通道样板房岗石铺面、水晶吊灯、水晶把手、电子报时钟楼营销点评营销点评Code of this report | 353 32 21 1龙岸篇龙岸篇调研小结调研小结案例对比之十二橡树案例对比之十二橡树Code of this report | 36Part 2.1 Part 2.1 龙岸与十二橡树 基本情况对比Code of this report | 37同属未来城市发展战略的核

34、心位置，分期开发，物业同属未来城市发展战略的核心位置，分期开发，物业类型同为别墅与高层类型同为别墅与高层 十二橡树庄园位于深圳的“北硅谷”、中部发展轴的核心带的龙坂片区；西面隔梅坂大道与万科四季花城相望，东面与珠江旭景佳园相邻，北面隔布龙公路与坂田文化中心相交。 整座庄园分成A、B两个地块，共分成两期开发；占地约为13.3万；建面约为14.7万；建成后总户数为约800户。是离福田CBD最近、最大、总套数最多的庄园式别墅社区。 项目位于五和大道以北，雅园路西，所在龙坂片区是未来城市中轴上最具发展潜力的的热点区域，紧临城市核心区，与城市繁华区域一脉相衔。 项目总体分三期开发。龙岸一期主力产品220

35、260的临湖双拼/联排别墅，125165的高层大宅；龙岸二期主力产品为约124165的双湖大宅，约180的半山叠墅，约220的半山联排双拼； 概况对比1Code of this report | 38技术指标对比2两项目同为高层与别墅物业的组合，同为地铁口物两项目同为高层与别墅物业的组合，同为地铁口物业，且同为深圳未来中心城区，片区现状暂未成熟业，且同为深圳未来中心城区，片区现状暂未成熟别墅别墅6-86-8万万/ /地铁地铁1616号线号线地铁四号线、五号线地铁四号线、五号线Code of this report | 39Part 2.2 Part 2.2 龙岸与十二橡树 产品对比Code o

36、f this report | 40 龙岸 十二橡树从规划布局来看“南北高，中间低”的歌剧院式布局，产品共分为三期，类型为高层+双拼+联排+叠加，建筑随坡而建产品共分三期，产品为联排、双拼和叠加别墅，以及高层；礼宾大道将社区东西分区为：一期、二/三期，建筑依地形而建从园林景观来看园内6000龙栖湖与社区外4平方公里民治水库湖区遥相呼应，建筑围湖而建，湖景是园林的中心内涵，体现园林的神韵。湖中点缀以丰富的情趣及小品，如鲤鱼和天鹅，加拿利海藻、古鸡蛋花等名贵花植仿效美国西部大峡谷，勾勒四季主题变换的5级叠瀑，加之以千万重金点缀的柬埔寨名贵黄蜡石为园林亮点工艺，“林肯号”油轮复古真实感强，小海豚等情

37、趣小品将浪漫生活体现地淋漓尽致从配套来看3000龙club以4800万重金打量3000Long street风情街区林立2500双语幼儿园强大教育配套为项目镀金800会所幽雅展现欧式典雅意境，规划有幼儿园；1200万打造社区花岗岩主大门，两边附加以钟楼，大气而辉煌，8000商业街倾情打造从建筑来看简欧风格建筑，质朴、奢华而大气沉稳北美风情建筑复古奢华，且具有宫殿般的大气从户型来看别墅赠送比例达到1：1/高层主力户型三房、四房（124156165）别墅赠送比例达到1：1高层户型为最终确定，初步为150-200的大户1产品对比1/2产品亮点突出，各持卖点，标杆产品创新连连产品亮点突出，各持卖点，标

38、杆产品创新连连Code of this report | 412产品对比2/2二期景观独具特色，由于整体地形南高北低，最高落差达19米，因此，在进行景观设计时，参考了著名的美国“大峡谷”的特点，打造了高达19米的五叠水瀑布项目花重金营造约6000平米中心水景，包罗万象，其中更有约1500平米泳池相互辉映在十二橡树庄园，没有次要风景，其间点缀百余种珍稀植被，橡树、银海藻、凤凰树等。万余吨黄蜡石，大小景点赏玩皆备十二橡树营销中心门外雕塑十二橡树叠瀑中的喷泉十二橡树次入口处小品十二橡树的名贵花植从样板间远眺园景十二橡树园林生动，情趣且细节化，注重幽雅自然意十二橡树园林生动，情趣且细节化，注重幽雅自然

39、意境的打造，与龙岸大气深沉的一汪碧波有内在的区别境的打造，与龙岸大气深沉的一汪碧波有内在的区别Code of this report | 42Part 2.3 Part 2.3 龙岸与十二橡树 销售情况对比Code of this report | 43十二橡树庄园雷同龙岸，分三期开发，别墅先行，高层后启，宜十二橡树庄园雷同龙岸，分三期开发，别墅先行，高层后启，宜居型别墅一、二期售磬，三期山顶别墅在售中，高层施工待售中居型别墅一、二期售磬，三期山顶别墅在售中，高层施工待售中在建高层二期商业用地二期商业用地2009年11月份推售，目前别墅售罄，主力户型是160-230m2的Townhouse，2

40、00-240 m2的联排别墅价格区间为16000-24000元/m2，；高层目前建至10层，预计5月份推一期：三期于8月份推出独栋280-360m2的纯独栋临湖别墅，均价35000元/m2 ；联排双拼280-360 m2 ，38000-50000元/ m2在建高层二期：二期由25栋117套联排、双拼别墅组成别墅5月份推出，销售率达92%价格区间为20000-35000元/m2 三期：一期一期二期二期三期三期Code of this report | 44Part 2.4 Part 2.4 龙岸与十二橡树 客户对比Code of this report | 45客户都看中项目所在片区的升值潜力，

41、自住客兼投资，龙岸客户客户都看中项目所在片区的升值潜力，自住客兼投资，龙岸客户购买力略强，十二橡树庄园客户更为情感型且小资购买力略强，十二橡树庄园客户更为情感型且小资Code of this report | 46Part 2.5 Part 2.5 龙岸与十二橡树 营销对比Code of this report | 47十二橡树庄园在氛围的打造上比龙岸更为浓郁，但豪十二橡树庄园在氛围的打造上比龙岸更为浓郁，但豪华和的感觉始终赶不上龙岸的奢华与阔气华和的感觉始终赶不上龙岸的奢华与阔气营销动线对比1 1Code of this report | 48“水水”作为重要看点，十二橡树庄园五级叠瀑则将卖

42、作为重要看点，十二橡树庄园五级叠瀑则将卖点融合得更加自然与细腻，两者均注重体验式营销点融合得更加自然与细腻，两者均注重体验式营销营销细节对比2 2Code of this report | 49Part 2.6 Part 2.6 龙岸与十二橡树 用材对比Code of this report | 50 龙岸 十二橡树建筑用材高层：高层涂料、铁栏杆、面砖、普通玻璃别墅：同上，但以砂岩做基座和外墙装饰，Low-中空玻璃，产品卫生间使用磨沙玻璃，隔离隐私别墅：琉璃瓦、铝制栏杆、外立面沙岩、铝合金门窗园林用材湖，名贵花植，加拿利海藻，古榕古樟、古鸡蛋花、木栈道等柬埔寨黄蜡石重金点缀园林主要景观，名贵花

43、草四季更迭，有古鸡蛋花等配套用材会所也即营销中心外立面岗石贴墙主大门以1200万花岗岩打造营销中心用材水晶灯、红丝绒落地窗帘、双层钢化玻璃门窗、外立面岗石、地面玻化砖大理石地面，涂料吊顶样板房用材公共区域，墙面大理石，地面通体砖、客厅及卧室釉面砖，镜面扩大空间感等室内人造石楼梯，木制栏杆，大理石地面，镜面扩大空间感等看楼通道用材红地毯铺设，红丝绒帷幕搭蓬，竹栏杆防护隔离花岗石铺路，木栈道，木制藤架花蔓两项目用材相似，均选择经济美观的材质，用以表现大气高贵的两项目用材相似，均选择经济美观的材质，用以表现大气高贵的品质。重点建筑如会所及大门、园林主要亮点选材相对高端品质。重点建筑如会所及大门、园林

44、主要亮点选材相对高端Code of this report | 513 32 21 1龙岸篇龙岸篇调研小结调研小结案例对比之十二橡树案例对比之十二橡树Code of this report | 52本次调研小结本次调研小结本次调研着重关注和全面认识了梅坂片区的规划和发展前景；本次调研着关注了龙岸项目、十二橡树庄园项目产品细节及各自差异；本次调研还认真了解和分析了龙岸项目及三湘十二橡树庄园项目在销售、客户和营销细节方面的情况，并关注产品系列用材；本次调研通过两项目的对比，而进一步验证产品各自成功的原因和差异性；本次调研未尽事项将在未来调研中详细展开，谢谢！ 2010年03月日提交Centaline Consultants53Thanks for your attentionWish you a good day!