合富辉煌珠海金域蓝湾海景豪宅项目策划方案120p营销推广策略.ppt

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1、1万科在珠海向国际启航万科在珠海向国际启航珠海金域蓝湾项目策划方案珠海金域蓝湾项目策划方案 2目目 录录 市场篇市场篇珠海市概况珠海市概况珠海房地产大市概况珠海房地产大市概况海景板块市场分析海景板块市场分析高端置业群体分析高端置业群体分析 品牌篇品牌篇万科品牌珠海导入方案万科品牌珠海导入方案 营销篇营销篇营销策略营销策略销售目标及营销推广部署销售目标及营销推广部署 项目篇项目篇 项目理解项目理解 板块及项目理解板块及项目理解项目项目SWOTSWOT分析分析 项目定位项目定位项目形象定位项目形象定位项目客户定位项目客户定位 项目产品建议项目产品建议项目价格定位项目价格定位3 3市场篇市场篇4 4

2、珠海市概况珠海市概况5珠海珠海南中国的一颗滨海明珠南中国的一颗滨海明珠 是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，海岸线长岛屿最多、海岸线最长的城市，海岸线长691691公里。珠海拥有公里。珠海拥有146146个岛屿，有个岛屿，有“百岛百岛之市之市”的美誉。的美誉。珠海生态环境优美，山水相间，陆岛珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，人居环境一流，相望，气候宜人，人居环境一流， “全国旅游胜地四十佳全国旅游胜地四十佳”“国际改善居住环境最佳范例奖国际改善居住环境最佳范例奖”。 “2005 “2005年欧洲人最喜爱的中国旅游城年欧洲

3、人最喜爱的中国旅游城 市第一名市第一名”、“国家环保模范城市国家环保模范城市”、“国家优秀旅游城市国家优秀旅游城市”，“中国魅力城市中国魅力城市”、“2006“2006年中国最适宜人居城市第六名年中国最适宜人居城市第六名”珠海是南中国最适宜人居的城市之一珠海是南中国最适宜人居的城市之一6 未来规划中的港珠澳大桥将珠海、香港及澳门更紧密的联系在一起，未来规划中的港珠澳大桥将珠海、香港及澳门更紧密的联系在一起，珠海可谓与国际大都市无缝接轨。珠海可谓与国际大都市无缝接轨。珠海可谓与国际大都市无缝接轨珠海可谓与国际大都市无缝接轨7 因为自由行的开放，以娱乐服务事业为主导的港澳，经济发展的同时也带因为自

4、由行的开放，以娱乐服务事业为主导的港澳，经济发展的同时也带动珠海旅游业的迅速发展。动珠海旅游业的迅速发展。珠珠海海接接待待过过夜夜旅旅游游人人数数（万万人人）200300400500600700接待过夜游客383 429 494 438 561 640 200020012002200320042005港澳经济发展带动珠海发展港澳经济发展带动珠海发展82005年年珠珠三三角角城城市市人人口口和和GDP对对比比0100020003000400050006000亿元01002003004005006007008009001000万人GDP5115.8 4926.9 2379.8 2182.4817.

5、6803.9802.2634.6453.6常住人口949.7827.8580.0656.1243.5370.7410.3141.6367.6广州深圳佛山东莞中山惠州江门珠海肇庆2005年年珠珠三三角角城城市市人人均均可可支支配配收收入入和和储储蓄蓄存存款款余余额额对对比比1000012000140001600018000200002200024000元0123456万元人均可支配收入228822149418908182871740017255148841290310097人均居民储蓄存款余额2.63 3.90 3.40 5.29 4.00 2.98 1.41 2.08 0.91 东莞深圳珠海广

6、州佛山中山惠州江门肇庆 珠海通过旅游业的发展使得常住人口总量较少，经济规模不大的情珠海通过旅游业的发展使得常住人口总量较少，经济规模不大的情况下，人均可支配的收入为于珠三角城市的前列。况下，人均可支配的收入为于珠三角城市的前列。港澳经济发展带动珠海发展港澳经济发展带动珠海发展9综上所述：综上所述：珠海是南中国与国际无缝接轨的珠海是南中国与国际无缝接轨的最宜人居的旅游度假城市最宜人居的旅游度假城市1010珠海房地产大市概况珠海房地产大市概况11珠海，房地产市场进入市场化快速发展阶段珠海，房地产市场进入市场化快速发展阶段20032003年年5 5月非城中村改月非城中村改造工程全面放开，造工程全面放

7、开，7 7月，月，首次推出土地拍卖。商首次推出土地拍卖。商品房市场供应和需求上品房市场供应和需求上升，产品质素提升，房升，产品质素提升，房地产向市场化、规范化地产向市场化、规范化方向发展。方向发展。投机炒作盛，致使许多投机炒作盛，致使许多房地产项目陷入停顿，房地产项目陷入停顿，楼盘烂尾，房价下降。楼盘烂尾，房价下降。消费者住房主要依靠福消费者住房主要依靠福利分房导致内需不足，利分房导致内需不足，空置面积增加，房地产空置面积增加，房地产市场发展不成熟。市场发展不成熟。1990199019991999年年2000200020032003年年20032003年年5 5月月过热调整期过热调整期城中村改

8、造期城中村改造期市场化快速发展期市场化快速发展期暂停城区土地出让，暂停暂停城区土地出让，暂停批准新开工住宅项目，全批准新开工住宅项目，全面停止机关、企事业单位面停止机关、企事业单位自建住宅，引导居民二次自建住宅，引导居民二次置业，保障城中村改造项置业，保障城中村改造项目商品房能顺利消化，价目商品房能顺利消化，价格开始回升。格开始回升。12土地实现招拍挂，外地开发商纷纷进驻土地实现招拍挂，外地开发商纷纷进驻 和黄、远大集团、新加坡仁恒、万科和黄、远大集团、新加坡仁恒、万科 、金地、中化方兴、新光集团等、金地、中化方兴、新光集团等纷纷进驻珠海，大幅提升珠海房地产的整体开发水平。纷纷进驻珠海，大幅提

9、升珠海房地产的整体开发水平。 年度成交宗数用地面积建筑面积楼面地价2003673765 183406113020049635045 12141351395200510277280 7017561445珠海近珠海近3 3年土地招拍挂情况年土地招拍挂情况13施工面积近年大幅增加，销售面积较为平稳施工面积近年大幅增加，销售面积较为平稳v 随着非城中村项目的放开，珠海近年的商品房施工面积大幅增加，预计未随着非城中村项目的放开，珠海近年的商品房施工面积大幅增加，预计未来的供应相应增加；来的供应相应增加；v 需求方面，销售走势较平稳，年成交量在需求方面，销售走势较平稳，年成交量在120120万平方米左右万

10、平方米左右珠珠海海历历年年房房地地产产开开发发销销售售情情况况0100200300400500600万平方米施工面积348 337 276 380 363 469 580 竣工面积120 150 98 130 124 126 151 销售面积93 128 106 97 126 116 166 199920002001200220032004200514近年住宅售价升幅明显近年住宅售价升幅明显市市区区商商品品住住宅宅销销售售均均价价走走势势2000250030003500400045005000元/平方米销售均价2972 3203 3547 3136 3196 3485 4086 4684 19

11、9920002001200220032004200506年1-4月15外来需求占重要地位，港澳客户快速增加外来需求占重要地位，港澳客户快速增加购房客户：购房客户：v 外来需求所占比例超过外来需求所占比例超过4 4成成v 近年港澳台需求快速上升近年港澳台需求快速上升商品房屋购买人群分类（总量）商品房屋购买人群分类（总量）010002000300040005000600070008000本市户籍市外户籍外籍（含港澳台）套200320042005商商品品房房屋屋购购买买人人群群分分类类（比比例例）0%10%20%30%40%50%60%70%本市户籍市外户籍外籍（含港澳台）2003200420051

12、6珠海房地产市场主要板块分布珠海房地产市场主要板块分布17珠海房地产各板块主要特征珠海房地产各板块主要特征板块板块区域特征区域特征售价（元售价（元/ /M M2 2）主力客户主力客户拱北板块拱北板块毗邻澳门，旅游商贸中心毗邻澳门，旅游商贸中心5000-65005000-6500澳门客户以及投资客澳门客户以及投资客为主为主吉大板块吉大板块珠海商务、金融、旅游中心，珠海商务、金融、旅游中心，自然环境优秀自然环境优秀5000-70005000-7000吉大二次置业者、高吉大二次置业者、高薪白领、外地人、港薪白领、外地人、港澳等澳等新香洲板块新香洲板块未来的行政、文化、体育中心未来的行政、文化、体育中

13、心3200-42003200-4200以公务员、教师、外以公务员、教师、外地人为主地人为主老香洲板块老香洲板块珠海历史最悠久的老城区，是珠海历史最悠久的老城区，是珠海政治、文化、教育中心珠海政治、文化、教育中心4000-55004000-5500以老香洲原住民为主以老香洲原住民为主海景板块海景板块沿情侣路，拥有丰富海景资源，沿情侣路，拥有丰富海景资源，兼享市区成熟配套兼享市区成熟配套6000-130006000-13000港澳人士、外地人士港澳人士、外地人士以及本地高端客户以及本地高端客户唐家湾板块唐家湾板块郊区板块、大学园区科技创郊区板块、大学园区科技创新海岸、大型休闲旅游设施多新海岸、大型

14、休闲旅游设施多洋房：洋房：4500-65004500-6500别墅：别墅：8000-130008000-13000以港澳人士、外地人以港澳人士、外地人士为主，近年本地居士为主，近年本地居民、科技园客户增加民、科技园客户增加18珠海房地产发展市场前景预测珠海房地产发展市场前景预测v 城际交通的逐步改善，将进一步促进珠海房地产的开放性。港珠澳大桥、城际交通的逐步改善，将进一步促进珠海房地产的开放性。港珠澳大桥、广珠轻轨、江珠高速等大型交通设施的计划和启动进一步拓宽珠海房地广珠轻轨、江珠高速等大型交通设施的计划和启动进一步拓宽珠海房地产的辐射面。产的辐射面。v 澳门、香港经济增长强劲，房价大幅度上升

15、拉动珠海房地产发展及溢澳门、香港经济增长强劲，房价大幅度上升，拉动珠海房地产发展及溢出效应。（特别是澳门房地产从出效应。（特别是澳门房地产从20032003年开始出现了回升，年开始出现了回升，20042004年第四季年第四季度房价飚升度房价飚升70%70%，20052005年第三季度同比继续上升年第三季度同比继续上升3939）。）。v 受土地制约，城区房地产未来开发热点向新香洲、南屏、唐家湾发展，受土地制约，城区房地产未来开发热点向新香洲、南屏、唐家湾发展，老城区的物业更显珍贵。老城区的物业更显珍贵。v 土地市场的规范化，外地发展商进入加快。土地市场的规范化，外地发展商进入加快。1919珠海

16、海景板块市场分析珠海海景板块市场分析发展现状发展现状楼盘概况楼盘概况在售项目分析在售项目分析未来供应量的趋势未来供应量的趋势高端置业人群分析高端置业人群分析2020珠海海景板块市场分析珠海海景板块市场分析发展现状发展现状楼盘概况楼盘概况在售项目分析在售项目分析未来供应量的趋势未来供应量的趋势高端置业人群分析高端置业人群分析21海景地产发展迅速海景地产发展迅速v 珠海海景资源丰富，海岸线漫长，海珠海海景资源丰富，海岸线漫长，海景盘沿着闻名全国的情侣路密布；景盘沿着闻名全国的情侣路密布；v 情侣路沿线房地产自情侣路沿线房地产自8080年代末进入开年代末进入开发，成为珠海最早开发的区域之一，发，成为

17、珠海最早开发的区域之一，而且发展迅速；而且发展迅速；v 凭借优美的人居环境和毗邻港澳的地凭借优美的人居环境和毗邻港澳的地缘优势，海景盘吸引了大量的港澳客、缘优势，海景盘吸引了大量的港澳客、外地度假客及生意人。外地度假客及生意人。唐家湾唐家湾22主要海景板块描述主要海景板块描述唐家湾唐家湾2323珠海海景板块市场分析珠海海景板块市场分析发展现状发展现状楼盘概况楼盘概况在售项目分析在售项目分析未来供应量的趋势未来供应量的趋势高端置业人群分析高端置业人群分析24在售海景楼盘分布在售海景楼盘分布25研究说明研究说明针对本案自身开发条件，本次研究重点将主要选取与项目针对本案自身开发条件，本次研究重点将主

18、要选取与项目相相关性较强的于关性较强的于04-0604-06年开发的情侣路沿线海景盘年开发的情侣路沿线海景盘，重点在老香洲。，重点在老香洲。经过筛选，有直接参考价值的项目包括：经过筛选，有直接参考价值的项目包括： v旭日湾旭日湾v美丽湾（二期）美丽湾（二期）v星海湾星海湾v扬名海邑扬名海邑v龙洲湾（二期）龙洲湾（二期）v金珠园金珠园v海湾半山海湾半山2626珠海海景板块市场分析珠海海景板块市场分析发展现状发展现状楼盘概况楼盘概况在售项目分析在售项目分析未来供应量的趋势未来供应量的趋势高端置业人群分析高端置业人群分析27在售项目分析在售项目分析v项目规模项目规模v项目配套项目配套v产品分析产品分

19、析v价格及销售情况价格及销售情况28项目规模项目规模海景盘高层主导，规模在海景盘高层主导，规模在150-300150-300套之间套之间旭日湾、美丽湾等小区盘物业类型丰富旭日湾、美丽湾等小区盘物业类型丰富老香洲土地稀缺，以小规模单体楼为主老香洲土地稀缺，以小规模单体楼为主项目名称项目名称占地（占地（M M） 总建（总建（M M） 总户数总户数本期规划本期规划旭日湾旭日湾17000017000018000018000012001200四期四期6 6栋栋9 9层，层，1212栋栋1111层层300300多多套套美丽湾二期美丽湾二期151731517333381333811611612 2栋栋181

20、8层层 2 2栋栋2525层层星海湾星海湾7592759239354393542202202 2栋栋2525层层扬名海邑扬名海邑126521265237957379571911912 2栋栋3030层层龙洲湾二期龙洲湾二期54500545001560001560008308304 4栋栋3232层层232232套套金珠园金珠园1521521 1栋栋3030层层海湾半山海湾半山732387323861865618653123124 4栋栋19-3219-32层层29美丽湾二期美丽湾二期扬名海邑扬名海邑星海湾星海湾旭日湾四期旭日湾四期项目规模项目规模30完善的社区配套、专业的物业管理有效提升楼盘档

21、次完善的社区配套、专业的物业管理有效提升楼盘档次 如：旭日湾、扬名海邑、海湾半山如：旭日湾、扬名海邑、海湾半山项目名称项目名称物业管理物业管理项目配套项目配套 旭日湾旭日湾戴德梁行戴德梁行 九龙物业九龙物业花园酒店、圣淘沙假日商场、双花园酒店、圣淘沙假日商场、双语幼儿园、海景健身中心、室内语幼儿园、海景健身中心、室内恒温泳池、儿童游乐中心、香熏恒温泳池、儿童游乐中心、香熏美容、中西餐厅等美容、中西餐厅等美丽湾二期美丽湾二期丹田物管丹田物管幼儿园、临街商业、会所幼儿园、临街商业、会所星海湾星海湾自管自管商场、会所、园林商场、会所、园林扬名海邑扬名海邑仲量联行仲量联行会所、泳池、高尔夫果岭练习场会

22、所、泳池、高尔夫果岭练习场龙洲湾二期龙洲湾二期快利达快利达幼儿园、幼儿园、会所、超市、幼儿园、幼儿园、会所、超市、银行、西餐厅银行、西餐厅金珠园金珠园自管自管裙楼商业裙楼商业海湾半山海湾半山海湾物管海湾物管五星级酒店、中西餐厅、瀑布酒五星级酒店、中西餐厅、瀑布酒廊、夜总会、游泳池、桑拿按廊、夜总会、游泳池、桑拿按摩、健身、商务中心、多功能厅摩、健身、商务中心、多功能厅室及名牌商店等室及名牌商店等项目配套项目配套31项目名称项目名称布局布局户型户型面积面积比例比例旭日湾（四期旭日湾（四期瀚日居、泓日居）瀚日居、泓日居）一梯二户一梯二户四房二厅二卫四房二厅二卫14014045%45%四房二厅二卫四

23、房二厅二卫16816845%45%复式复式24524510%10%美丽湾二期美丽湾二期 （十里阳台）（十里阳台）二梯二户二梯二户三房二厅二卫三房二厅二卫141-146141-14621%21%三房二厅二卫三房二厅二卫16416421%21%四房二厅二卫四房二厅二卫18318329%29%四房二厅三卫四房二厅三卫201-204201-20429%29%星海湾星海湾二梯四户二梯四户/ /六户六户二房二厅二房二厅767610%10%三房二厅二卫三房二厅二卫135-146135-14640%40%四房二厅二卫四房二厅二卫170-195170-19550%50%扬名海邑扬名海邑二梯三户二梯三户/ /四户

24、四户三房二厅二卫三房二厅二卫131-170131-17080%80%四房二厅二卫四房二厅二卫19419414%14%五房二厅三卫五房二厅三卫2852852%2%复式复式220-327220-3274%4%项目名称项目名称布局布局户型户型面积面积比例比例龙洲湾二期龙洲湾二期二梯二户二梯二户四房二厅三四房二厅三卫卫190-190-21021096%96%复式复式3663664%4%金珠园金珠园三梯六户三梯六户一房一厅一房一厅595932%32%三房二厅二三房二厅二卫卫150-150-15115132%32%四房二厅二四房二厅二卫卫176-176-18418432%32%复式复式155-155-34

25、53454%4%海湾半山海湾半山 （2 2、3 3栋）栋）三梯二户三梯二户/ /五户五户二房二厅二房二厅103-103-1081088%8%三房二厅二三房二厅二卫卫133-133-1431438%8%四房二厅二四房二厅二卫卫193-193-20220242%42%五房二厅二五房二厅二卫卫24624632%32%复式复式211-211-22122110%10%户型面积户型面积32130-200130-200平方米的大三房、四房是目前海景盘主流产品平方米的大三房、四房是目前海景盘主流产品海景楼盘的面积套数比例1 10 00 0- -1 12 20 01 1% %1 12 21 1- -1 14 4

26、0 01 16 6% %1 14 41 1- -1 16 60 01 14 4% %1 16 61 1- -1 18 80 01 19 9% %1 18 81 1- -2 20 00 02 26 6% %2 20 00 0- -2 22 20 01 12 2% % 2 22 20 0（复复式式）7 7% %户型面积户型面积33项目名称项目名称产品亮点产品亮点点评点评旭日湾旭日湾多层小高层、一梯两户、南北对流、多层小高层、一梯两户、南北对流、4.94.9米客厅开米客厅开间、内庭院、大露台间、内庭院、大露台背山面海，内拥大型园林景观，居住舒适度较高，但小高层楼背山面海，内拥大型园林景观，居住舒适度

27、较高，但小高层楼距稍密距稍密美丽湾二期美丽湾二期一层两户、户户南向、对流极佳、背山面海、双主一层两户、户户南向、对流极佳、背山面海、双主卧空间、部分单位四阳台两露台、法国新风系统卧空间、部分单位四阳台两露台、法国新风系统全海景和山景，视线开阔，景观一流全海景和山景，视线开阔，景观一流星海湾星海湾超大观海大露台和空中花园、中庭景观、超大观海大露台和空中花园、中庭景观、3.153.15米层米层高高临海展面较窄，一线海景单位临海展面较窄，一线海景单位4040，二线，二线4040，无海景，无海景2020。次海景单位景观性和豪华性考虑不够次海景单位景观性和豪华性考虑不够扬名海邑扬名海邑入户花园、空中花园

28、入户花园、空中花园、270270度转角飘窗、下沉式观度转角飘窗、下沉式观海浴室、复式挑高海浴室、复式挑高6 6米阳台米阳台向海单位向海单位100100，背面山景，内景包括高尔夫、泳池。楼盘公，背面山景，内景包括高尔夫、泳池。楼盘公共部分装修欠缺档次，产品舒适度不够，私密性亦无充分考虑共部分装修欠缺档次，产品舒适度不够，私密性亦无充分考虑龙洲湾二期龙洲湾二期客厅大飘窗、主人房客厅大飘窗、主人房180180度落地窗、空中花园、跃度落地窗、空中花园、跃式设计、带工人房式设计、带工人房东南朝向、观山看海；但立面平实、产品单一、面积过大，豪东南朝向、观山看海；但立面平实、产品单一、面积过大，豪宅尺度无

29、充分把握宅尺度无充分把握金珠园金珠园产品设计一般产品设计一般海湾半山海湾半山板式设计、南北对流、入户花园、超大主人套房、板式设计、南北对流、入户花园、超大主人套房、工人区与主人起居分离工人区与主人起居分离山景、海景、情侣路景、城景、小区园景，五景合一。珠海新山景、海景、情侣路景、城景、小区园景，五景合一。珠海新一代海景豪宅标志一代海景豪宅标志产品普遍客厅大，主卧大，花园大，观景面开阔产品普遍客厅大，主卧大，花园大，观景面开阔近两年注入了较多豪宅设计元素，但舒适有余，尺度不足近两年注入了较多豪宅设计元素，但舒适有余，尺度不足公共部分装修普遍简单，缺乏心思；内部装修通常毛坯交楼公共部分装修普遍简单

30、缺乏心思；内部装修通常毛坯交楼近年外立面风格逐渐由从平实的欧式风格转向与海结合的近年外立面风格逐渐由从平实的欧式风格转向与海结合的“波浪形波浪形”时时尚风格，力求打造城市海景豪宅名片尚风格，力求打造城市海景豪宅名片产品点评产品点评3420032003年前海景盘均价集中在年前海景盘均价集中在5000500070007000元元/ /平方米（毛坯）。大部分楼平方米（毛坯）。大部分楼盘由于产品定位不当，设计欠佳，盘由于产品定位不当，设计欠佳，加上房地产大环境影响，导致市场加上房地产大环境影响，导致市场消化速度普遍较慢消化速度普遍较慢推出时间推出时间项目名称项目名称洋房均价洋房均价销售周期销售周期1

31、9991999年年海愉半岛海愉半岛520052006 6年年20002000年年宏海湾花园宏海湾花园720072005 5年年宁海花园宁海花园590059006 6年年金海湾金海湾540054002 2年年20012001年年恒景花园恒景花园480048003 3年年龙洲湾一期龙洲湾一期510051002 2年年旭日湾旭日湾500050003 3年年20022002年年君怡傲海居君怡傲海居600060002 2年年海湾御庭海湾御庭500050003 3年年美丽湾一期美丽湾一期480048003 3年年20032003年年海湾雅苑海湾雅苑650065002 2年年价格及销售情况价格及销售情况35

32、项目名称项目名称开售时间开售时间均价（毛坯）均价（毛坯）销售分析销售分析旭日湾旭日湾四期四期20052005年年1212月月9 9层层:5500:5500元起元起 1111层层:4500:4500元起元起 最高最高60006000多多认筹阶段近认筹阶段近200200个筹，目前个筹，目前1-31-3期已售罄，四期销售情况良好期已售罄，四期销售情况良好美丽湾二期美丽湾二期二期预计二期预计20062006年底年底估计估计80008000以上以上未售未售星海湾星海湾20052005年年9 9月月1 1栋：栋：9000-10000 9000-10000 2 2栋：栋：6500-75006500-7500

33、全部售罄全部售罄扬名海邑扬名海邑20042004年年1010月月开盘：开盘：6500-8500 6500-8500 目前：目前：7000-90007000-9000VIPVIP认筹阶段认筹阶段200200多个。目前多个。目前B B栋售完，栋售完，A A栋余栋余1212套，套，A3A3较多较多龙洲湾二期龙洲湾二期20052005年年7000-90007000-9000销售约七成销售约七成金珠园金珠园预计预计20062006年年1010月月9500-110009500-11000未售未售海湾半山海湾半山20052005年年1212月月10000-1400010000-140001-31-3栋售罄栋

34、售罄20042004年开始楼市转热，珠海的外地（港澳）高端买家增多，海景盘升值潜年开始楼市转热，珠海的外地（港澳）高端买家增多，海景盘升值潜力显现，价格上升至力显现，价格上升至650065001100011000元元/ /平方米，且销售情况较理想；平方米，且销售情况较理想；拱北毗邻澳门，商业繁荣，海景独特，而海景盘供应紧缺，导致楼价最高；拱北毗邻澳门，商业繁荣，海景独特，而海景盘供应紧缺，导致楼价最高；老香洲海景盘已突破老香洲海景盘已突破1000010000元元/ /平方米大关，市场接受度亦较高，前景看好。平方米大关，市场接受度亦较高，前景看好。价格及销售情况价格及销售情况36海景盘面积大、单

35、价贵，总价海景盘面积大、单价贵，总价高，主要面对高端客户高，主要面对高端客户客户主要来源：客户主要来源：1 1、珠三角及外省、珠三角及外省2 2、港澳台、外籍及海归人士、港澳台、外籍及海归人士3 3、珠海本地、珠海本地4 4、其它区域、其它区域购房主要目的：购房主要目的：1 1、长期家庭居住、长期家庭居住2 2、度假、度假/ /养老养老/ /避暑避暑3 3、投资兼顾自住、投资兼顾自住项目名称项目名称客户特征客户特征旭日湾旭日湾早期以港、澳和外籍人士为主，占六早期以港、澳和外籍人士为主，占六成左右，后期珠海本地居民和外地客成左右，后期珠海本地居民和外地客户比例上升，度假客增多户比例上升，度假客增

36、多美丽湾二期美丽湾二期一期客户属于中端，外地新旧移民约一期客户属于中端，外地新旧移民约占六成，本地客约两成，港澳约一成占六成，本地客约两成，港澳约一成星海湾星海湾全海景的全海景的1 1栋户型较大，以本地和外栋户型较大，以本地和外地的生意人居多，港澳客户占部分，地的生意人居多，港澳客户占部分，纯投资客户少；二线海景的纯投资客户少；二线海景的2 2栋中等栋中等户型，本地中高端客为主，基本自住户型，本地中高端客为主，基本自住扬名海邑扬名海邑纯自住和度假型居多。海景单位以外纯自住和度假型居多。海景单位以外地、港澳及深圳买家为主，本地居民地、港澳及深圳买家为主，本地居民多选择中等户型不望海单位多选择中等

37、户型不望海单位龙洲湾二期龙洲湾二期外地客户及生意人为主，本地人较少外地客户及生意人为主，本地人较少金珠园金珠园海湾半山海湾半山港澳台客户约占港澳台客户约占5050，本市客户约占，本市客户约占3535，外地客户约占，外地客户约占1515客户构成客户构成37客户来源客户来源约占比约占比例例购买目的购买目的首选板块首选板块需求主力户型需求主力户型需求描述需求描述珠三角及外省珠三角及外省家庭移民、养家庭移民、养老、度假、投老、度假、投资保值资保值各区域平均各区域平均客户实力各异，需求层客户实力各异，需求层次广泛，追求海景的高次广泛，追求海景的高端客户偏好端客户偏好130130200200平平米三房、四

38、房米三房、四房觉得楼价相比上海、北京觉得楼价相比上海、北京等城市并不高，而气候、等城市并不高，而气候、环境非常适合度假或居环境非常适合度假或居住，尤其追求海景景观住，尤其追求海景景观港澳台、外籍港澳台、外籍及海归人士及海归人士长期度假、与长期度假、与情人居住情人居住拱北、吉大、拱北、吉大、唐家湾唐家湾大部分购买力较强，需大部分购买力较强，需求求150150200200平米四房或平米四房或更豪华户型更豪华户型钟情海景，注重配套，对钟情海景，注重配套，对价格不大敏感，但要体现价格不大敏感，但要体现尊贵和地位尊贵和地位珠海本地珠海本地长期家庭居住长期家庭居住老香洲、吉大老香洲、吉大100100140

39、140平米实用型三平米实用型三房、四房房、四房为改善居住质素换房，追为改善居住质素换房，追求高性价比；近海而不亲求高性价比；近海而不亲海，对海景景观的要求并海，对海景景观的要求并不强烈不强烈其它区域其它区域各区域平均各区域平均客户描述客户描述38 珠海珠海欠缺全国性品牌发展商，欠缺全国性品牌发展商，楼盘影响力不够楼盘影响力不够 高层物业高层物业成为目前一线海景盘开发主流成为目前一线海景盘开发主流 完善配套、专业物管完善配套、专业物管直接提升楼盘档次，直接提升楼盘档次，港澳客户港澳客户尤其受落尤其受落 海景、山景海景、山景成为海景盘最核心卖点，价格高低主要取决于海成为海景盘最核心卖点，价格高低主

40、要取决于海景的优劣景的优劣 近年海景盘开始运用近年海景盘开始运用与海结合的时尚新颖外立面与海结合的时尚新颖外立面风格风格 130-200130-200平方米的平方米的大三房、四房大三房、四房是目前海景盘主流产品是目前海景盘主流产品 产品设计注入了较多豪宅元素，但产品设计注入了较多豪宅元素，但舒适有余，尺度不足舒适有余，尺度不足 一线海景单位目前均价在一线海景单位目前均价在8500-110008500-11000元元/ /平米（毛坯）之间，平米（毛坯）之间，销售情况理想销售情况理想在售项目小结在售项目小结3939珠海海景板块市场分析珠海海景板块市场分析发展现状发展现状楼盘概况楼盘概况在售项目分析

41、在售项目分析未来供应量的趋势未来供应量的趋势高端置业人群分析高端置业人群分析40海景豪宅未来供应量分布海景豪宅未来供应量分布 港珠澳大桥等一大批基础设施启动，港珠澳大桥等一大批基础设施启动，珠海经济快速增长，珠海海景盘市场珠海经济快速增长，珠海海景盘市场关注度将相应提高，市场前景看好；关注度将相应提高，市场前景看好； 海景盘未来供应主要集中在吉大和银海景盘未来供应主要集中在吉大和银坑、唐家一带；坑、唐家一带； 拱北及老香洲后续海景地块非常稀缺，拱北及老香洲后续海景地块非常稀缺，而存量单位基本消化完毕而存量单位基本消化完毕41项目名称项目名称所在区域所在区域占地面积占地面积（）（）建筑面积建筑面

42、积（）（）发展商发展商工程进度工程进度美丽湾美丽湾2-32-3期期契爷岭契爷岭4.44.4万万约约8 8万万丹田丹田2 2期打地基期打地基海怡湾畔海怡湾畔4 4期期唐家湾唐家湾4 4栋栋3232层层和记黄埔和记黄埔地基地基远大美域远大美域2-32-3期期淇澳大桥下淇澳大桥下2323万万2525万万远大置业远大置业年底动工年底动工天大地产项目天大地产项目叠石叠石9119791197约约1010万万天大地产天大地产待定待定中南景泽地块中南景泽地块水拥坑水拥坑3 3万多万多8 8万多万多中南景泽中南景泽待定待定中化方兴中化方兴银坑银坑92838 92838 23.223.2万万泓华泓华待定待定本案本

43、案香洲翠香路香洲翠香路2.42.4万万9.69.6万万万科万科0606年下半年年下半年名亭公园项目名亭公园项目名亭公园对面名亭公园对面0.50.5万万约约3.23.2万万待定待定国会酒店式公寓国会酒店式公寓吉大国会酒店旁吉大国会酒店旁85128512地基地基海天花园海天花园海滨泳场斜对面海滨泳场斜对面2 2万万9 9万万东方海天东方海天复工，出地面复工，出地面海湾大酒店公寓海湾大酒店公寓海湾大酒店南侧海湾大酒店南侧1 1栋未售栋未售远大置业远大置业接近封顶接近封顶龙洲湾最后一期龙洲湾最后一期吉大吉大4 4栋高层栋高层快利达快利达待定待定华发龙庭华发龙庭吉大吉大1313万万华发华发动工动工华发九

44、洲华发九洲吉大吉大1.041.04万万3.123.12万万华发华发动工动工拱北宾馆旁拱北宾馆旁拱北拱北3.23.2万万仁恒实业仁恒实业别墅，未动工别墅，未动工随着品牌大发展商的进入，预计海景盘的质素和价格将有较大提升。随着品牌大发展商的进入，预计海景盘的质素和价格将有较大提升。海景盘未来供应海景盘未来供应42 珠海海景豪宅未来供应量以吉大拱北及唐家湾海景板块为主，老香洲珠海海景豪宅未来供应量以吉大拱北及唐家湾海景板块为主，老香洲 海景板块供应量相对较少；海景板块供应量相对较少； 与其它两板块相比，老香洲海景板块缺乏品牌发展商进驻；与其它两板块相比，老香洲海景板块缺乏品牌发展商进驻； 老香洲海景

45、板块海景豪宅市场还有很大的发展空间。老香洲海景板块海景豪宅市场还有很大的发展空间。板块板块唐家湾唐家湾海景板块海景板块老香洲老香洲海景板块海景板块吉大拱北吉大拱北海景板块海景板块在售项目个数在售项目个数5 53 33 3未来供应项目个未来供应项目个数（含旧盘新推）数（含旧盘新推）6 61 17 7品牌发展商进驻品牌发展商进驻和记黄埔和记黄埔远大集团远大集团远大集团远大集团华发集团华发集团未来供应量小结未来供应量小结4343珠海海景板块市场分析珠海海景板块市场分析发展现状发展现状楼盘概况楼盘概况在售项目分析在售项目分析未来供应量的趋势未来供应量的趋势高端置业人群分析高端置业人群分析44高端客户构

46、成高端客户构成高端客户构成高端客户构成珠三角及外省35%港澳台、外籍及海归人士30%珠海本地25%其它区域10%在高端客户当中，珠海市的本地人只占在高端客户当中，珠海市的本地人只占25%25%，其余均为较，其余均为较为富裕的外地人；港、澳、台的客户占总体比例的为富裕的外地人；港、澳、台的客户占总体比例的30%30%；高端置业人群分析高端置业人群分析45购房主要目的：购房主要目的：长期家庭居住长期家庭居住度假度假/ /养老养老/ /避寒避寒投资兼顾自住投资兼顾自住高端置业人群分析高端置业人群分析46珠三角及外省的客户珠三角及外省的客户 购买目的购买目的 家庭移民、养老、度假、投资保值家庭移民、养

47、老、度假、投资保值 首选板块首选板块 各区域都平均；各区域都平均； 需求主力户型需求主力户型 客户实力各异，需求层次广泛，追求海景的高端客户偏好客户实力各异，需求层次广泛，追求海景的高端客户偏好130130200200平米平米 三房、四房三房、四房 需求描述需求描述认为楼价相比上海、北京等城市并不高，而气候、环境非常认为楼价相比上海、北京等城市并不高，而气候、环境非常适合度假或居住，需求舒适度高的产品，尤其追求海景景观。适合度假或居住，需求舒适度高的产品，尤其追求海景景观。高端置业人群分析高端置业人群分析47港澳台、外籍及海归人士港澳台、外籍及海归人士 购买目的购买目的 长期度假或定居、与情人

48、居住长期度假或定居、与情人居住 首选板块首选板块 拱北、吉大、唐家湾；拱北、吉大、唐家湾； 需求主力户型需求主力户型 大部分购买力较强，需求大部分购买力较强，需求150150200200平米四房或更豪华户型平米四房或更豪华户型 需求描述需求描述钟情海景，注重物业服务和周边配套；对产品的包装非常在意，要钟情海景，注重物业服务和周边配套；对产品的包装非常在意，要体现尊贵和地位，但对价格不大敏感。体现尊贵和地位，但对价格不大敏感。高端置业人群分析高端置业人群分析48珠海本地客户珠海本地客户 购买目的购买目的 改善居住环境，长期居住；改善居住环境，长期居住； 首选板块首选板块 老香洲、吉大；老香洲、吉

49、大； 需求主力户型需求主力户型 面积区间在面积区间在100100140140平方米实用型三房、四房；平方米实用型三房、四房； 需求描述需求描述 为改善居住环境而换房，追求生活便利、高性价比；居为改善居住环境而换房，追求生活便利、高性价比；居住喜近海而不亲海，对海景景观的要求并不强烈。住喜近海而不亲海，对海景景观的要求并不强烈。高端置业人群分析高端置业人群分析4949项目篇项目篇项目理解项目理解项目定位项目定位5050项目篇项目篇项目理解项目理解项目定位项目定位51项目理解项目理解 板块与项目理解板块与项目理解 项目项目SWOTSWOT分析分析52老香洲板块老香洲板块海景板块海景板块老香洲旧城市

50、中心老香洲旧城市中心生活配套完善成熟，商生活配套完善成熟，商业、教育、医疗等设施业、教育、医疗等设施一应俱全。一应俱全。板块与项目理解板块与项目理解53 老香洲海景板块老香洲海景板块因为历史原因，因为历史原因，遗留下众多烂尾遗留下众多烂尾建筑，影响客户建筑，影响客户购买的信心；购买的信心； 沿情侣路边，周沿情侣路边，周边环境比较差，边环境比较差，以小个体经营为以小个体经营为主，难与项目豪主，难与项目豪宅形象匹配。宅形象匹配。 项目正对香洲项目正对香洲避风渔港，旧避风渔港，旧渔船对项目海渔船对项目海景产生一定影景产生一定影响，海景不够响，海景不够纯粹。纯粹。香洲香洲避风避风渔港渔港板块与项目理解