杭州绿城西溪诚园整体定位及发展战略.ppt

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1、杭政储出杭政储出2008120081号、号、2 2号地号地块整体定位及项目发展战略块整体定位及项目发展战略 谨呈：浙江绿城集团“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。在寻找一些生活替代它。” Ken Gan报告结构思路报告结构思路项目解析项目解析项目目标项目目标项目核心问题项目核心问题市场分析市场分析发展战略及策略发展战略及策略整体定位整体定位客户定位客户定位形象定位形象定位产品定位产品定位物业发展建议物业发展建议城市背景城市背景杭州豪宅市场现状分析杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向房产形势与政策走向豪宅发展趋势豪宅发展趋势案例借鉴案例借

2、鉴项目位与杭州城西蒋村商住区，与主城以及西项目位与杭州城西蒋村商住区，与主城以及西溪湿地无缝连接，是城市新兴的高端住宅区溪湿地无缝连接，是城市新兴的高端住宅区u地理位置:位于杭州市主城区域文一西路北侧,距市区中心武林广场7.6公里，距西湖6公里。u交通情况：区域交通主要依赖道路交通，有文一西路、紫荆花路、绕城公路、留祥路。u项目临近西溪湿地，距离西溪湿地北侧直线距离700米，西溪湿地的环境对项目影响深远。区域属性区域属性区位、交通项目属性项目属性生活配套本本案案武武林林广广场场西西湖湖7.7.6 6公公里里6 6公公里里本案本案本案西溪湿西溪湿地地700700米米新兴高档居住区新兴高档居住区

3、关键词一：关键词一：片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达，片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将成熟商业、旅游、教育等高品级生活配套即将成熟u区域内公交系统完善，距蒋村公交总站仅数百米，与主城无缝连接。同时紧靠文一西路延伸段，具备高度的城市生活效率。u教育资源丰富，项目地块周边有绿城育华学校、西溪试验学校、学军中学、浙大紫金港校区等数家中高等教育机构。u商业：项目距西城广场、城西商业中心近在咫尺。西溪天堂项目具有旅游集散换乘、旅游服务和商住休闲三大功能，涵盖湿地博物馆、国际品牌的五星级度假酒店、超五星级度假酒店、精品商业、顶级产权式酒店、五星级标准酒店式

4、公寓、旅游集散中心等多重复合功能。区域属性区域属性区位、交通项目属性项目属性生活配套西溪天西溪天堂堂西溪实西溪实验学校验学校绿城育绿城育华学校华学校蒋村蒋村公交公交中心中心西城广场西城广场西溪天堂西溪天堂绿城育华学校绿城育华学校西城广场西城广场浙大紫金浙大紫金港校区港校区拥有成熟的高品级生活配套拥有成熟的高品级生活配套关键词二：关键词二：位于片区的核心地段，两侧临路，通达性极佳，位于片区的核心地段，两侧临路，通达性极佳，周边楼盘档次较高，无强势的景观资源，但与周边楼盘档次较高，无强势的景观资源，但与强势景观资源西溪湿地近在咫尺强势景观资源西溪湿地近在咫尺u东至东至紫金港路u西至规划中蒋村东路

5、u南依规划中蒋村一号路 u北北临规划中的双龙路。区域属性区域属性地块四至项目属性项目属性地块指标无强势景观资源无强势景观资源 ，但距强势景观资源较但距强势景观资源较近近关键词三、四：关键词三、四：区域核心地段区域核心地段 东至东至西至西至南至南至北至北至项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于中项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于中等水平，内部不存在拆迁问题等水平，内部不存在拆迁问题区域属性区域属性地块四至项目属性项目属性地块指标宗地1号地块2号地块占地面积44870平方米44664平方米 容积率2.22.2建筑密度30%30%绿化率30%30%限高50米 50米 规划用途住宅住宅使用年限70

6、70楼面地价10188.19元/平方米11142.29元/平方米项目 经济技术指标u地块内部为荒地，不存在拆迁问题u地势平坦，无明显高差u2号地块为不规则梯形，给规划带来难度u1号地块与2号地块规划又市政绿地，2号地块规划有幼儿园地块内部地块内部1地块内部地块内部2 2中等规模中等规模 ，地块平整，地块平整，易于规划易于规划关键词五：关键词五：地块解析小结地块解析小结项目具备开发豪宅的条件，项目具备开发豪宅的条件，但是存在一些不利的限制因素。但是存在一些不利的限制因素。优势因素优势因素1. 地块处于蒋村综合综合规划区核心地段，由于未来土地供应较，因此具有地段稀缺性2.该地块虽不要占据西溪湿地核

7、心区域，但距离较近，具备一定的借势作用，且地块方正，易于规划3. 项目周边各种高品级生活配套齐全4.品牌优势：绿城在杭州开发多年，积累了相当的高端客户资源，品牌及产品成为杭州乃至浙江开发商的代表弱势因素弱势因素1. 地块：1号、2号地块分离，地块开发的联动空间存在i定障碍。2. 资源：项目不占有西溪湿地的核心资源，对于地块价值的提升有限3、公建：如何处理市政规划绿地、幼儿园与1号、2号地块的关系为两地块联动开发的难点属性界定属性界定描述描述诠释诠释地段地段u杭州蒋村综合区核心居住区域u未来发展u位于蒋村综合区规划的住宅核心区域；u将建设成为和谐杭州示范区核心区块的配套服务中心和新水乡式的高标准

8、住区。资源资源u临近西溪湿地u一处规划绿地u项目临近西溪湿地，距离西溪湿地北侧直线距离700米，处于西溪湿地外围保护带范围内。u政府规划一处绿地，可融入项目开发；本体本体u地块本身高价u公建配套u平均10000多元/平米的高地价，注定成为豪宅。u公建幼儿园是项目的必须配套。区域核心区域区域核心区域项目属性界定：项目属性界定：邻近景观资源邻近景观资源高端住宅项目高端住宅项目项目属性界定：杭州核心区域边缘区域，具有项目属性界定：杭州核心区域边缘区域，具有一定景观资源的、中等规模的、城市高端豪宅一定景观资源的、中等规模的、城市高端豪宅项目项目报告结构思路报告结构思路项目解析项目解析项目目标项目目标项

9、目核心问题项目核心问题市场分析市场分析发展战略及策略发展战略及策略整体定位整体定位客户定位客户定位形象定位形象定位产品定位产品定位物业发展建议物业发展建议城市背景城市背景杭州豪宅市场现状分析杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向房产形势与政策走向豪宅发展趋势豪宅发展趋势案例借鉴案例借鉴目 标项目目标：项目目标： 成为杭州、浙江乃至全国的豪宅价值地标和品质地标 超越区域内项目价格水平，成为市场的领导者 成为绿城集团品牌跨越的主要驱动力企业目标：企业目标： 实现绿城集团城西高端市场的战略布局绿城的品牌决定了本项目与生俱来便是市场的领导者而非跟随者区域的优越条件决定了本项目的起平高度以及豪宅价值实现

10、的必然性基于项目的目标及本身条件决定了本项目必须跳基于项目的目标及本身条件决定了本项目必须跳跃区域价格水平，打造一个跃区域价格水平，打造一个杭州顶级豪宅项目杭州顶级豪宅项目土地成本10000元/平米建安成本4000元/平米精装修成本4000元/平米其他费用6000元/平米毛利润率30以上3120031200元元/ /平方米平方米1、东方润园：37000元/。3、西湖8号公馆：60000元/4、白马公寓：3500040000元/5、深蓝广场：3500040000元/7、九树公寓：40000元/杭州顶级豪宅项目项目品牌项目品牌利润最大化利润最大化打造杭州市场上的高打造杭州市场上的高端豪宅项目的一极

11、端豪宅项目的一极报告结构思路报告结构思路项目解析项目解析项目目标项目目标项目核心问题项目核心问题市场分析市场分析发展战略及策略发展战略及策略整体定位整体定位客户定位客户定位形象定位形象定位产品定位产品定位物业发展建议物业发展建议城市背景城市背景杭州豪宅市场现状分析杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向房产形势与政策走向豪宅发展趋势豪宅发展趋势案例借鉴案例借鉴世联常用的分析工具世联常用的分析工具S SCCQQ模型模型？R1R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S =S =情境情境C=R1,R2 C=R1,R2 Q=Q=如何从如何从R1R1到到R2R2

12、项目约束条件下客户目标与现实情况的矛项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾盾1 1S：由于成本及企业目标限制，项目必须以超越30000元/平方米的价格入市，价格远超区域价格水平。R1R1：项目不占据区域核心资源，难以实现标杆性。R2R2：成为杭州杭州高端豪宅项目的一极问题问题1 1：在市场竞争激烈，且不具备派它性景观资源的情：在市场竞争激烈，且不具备派它性景观资源的情况下，如何实现项目价值目标？况下，如何实现项目价值目标？S S：项目1号地块与2号地块分离，中间规划有绿地。R1R1：两地块之间难以实现联动开发，最大程度兑现土地价值。R R：公建部分保证项目整体形象统一，成为本项目亮点，为项目重

13、要价值支撑。问题问题2 2：规划绿地如何协调两地块联动开发，甚至成为项：规划绿地如何协调两地块联动开发，甚至成为项目亮点？目亮点？问题问题2 2：B1B1地块如何协调地块如何协调A A地块，甚至成为整个项目亮点？地块，甚至成为整个项目亮点？问题结构化问题结构化战略层面问题正确的方向：战略层面问题正确的方向：把握豪宅发展方向，走在正确的趋势上。策略层面问题突围：策略层面问题突围：面对区域价值瓶劲，如何实现价值突围？技术层面问题：技术层面问题：公建如何做？物业发展建议.报告结构思路报告结构思路项目解析项目解析项目目标项目目标项目核心问题项目核心问题市场分析市场分析发展战略及策略发展战略及策略整体定

14、位整体定位客户定位客户定位形象定位形象定位产品定位产品定位物业发展建议物业发展建议城市背景城市背景杭州豪宅市场现状分析杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向房产形势与政策走向豪宅发展趋势豪宅发展趋势案例借鉴案例借鉴杭州经济保持稳健的增长速度，连续杭州经济保持稳健的增长速度，连续1515年保持两位数的增长，年保持两位数的增长，投资环境的改善，吸引大量企业入驻，同时导入了大量的外投资环境的改善，吸引大量企业入驻，同时导入了大量的外来人口来人口 杭州居民人均可支配收入达到杭州居民人均可支配收入达到1189911899元，在绍兴、上海、台州后元，在绍兴、上海、台州后, ,列长三角第四位列长三角第四位房

15、产的热销和城市经济发展密不可分，浙江尤其是杭州经房产的热销和城市经济发展密不可分，浙江尤其是杭州经济持续高速发展，为房地产消费奠定了坚实的客户基础济持续高速发展，为房地产消费奠定了坚实的客户基础资料来源：世联分析杭州城市经济产业结构正在从杭州城市经济产业结构正在从“二三一二三一”向向“三二三二一一”转变，第三产业的迅速发展促成了大量中产阶转变，第三产业的迅速发展促成了大量中产阶级，甚至富豪阶层的形成级，甚至富豪阶层的形成u第三产业在杭州市经济发展中的作用举足轻重，也是未来杭州市经济结构转型与提升的关键所在。u第三产业中贡献度较大的行业：金融类、贸易类、旅游类、会展类、咨询类（含会计、法律服务）

16、物流类u杭州市政府提出要大力发展现代服务业，促成产业结构由“一二三”向“三二一 ”转变。20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年第三产业产值 （单位：亿元）569.28662.98765.37883.8610431277.11277.1增长率21.1%16.5%15.4%15.5%18.0%22.422.4表表1 1：杭州产业结构变化：杭州产业结构变化43.843.8表表2 2：00-0500-05年杭州市第三产业生产总值表年杭州市第三产业生产总值表资料来源：杭州统计年鉴通过各项指标对比，杭州民间的富裕度及通过各

17、项指标对比，杭州民间的富裕度及消费潜力和意识在各城市中名列前茅消费潜力和意识在各城市中名列前茅资料来源：世联分析杭州是浙江的杭州杭州是浙江的杭州浙江省内浙江省内“藏富于民藏富于民”、“家庭作坊式产业家庭作坊式产业”的经济特点，的经济特点，培育出了大量的财富阶层培育出了大量的财富阶层温州温州：模具8400多家 （占国内市场的70）、鞋业5000多家（占国内市场20）、打火机8000多家（全球市场的70，国内市场的95）、低压电器900多家（国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜台州台州：全国著名泵类生产基地、塑料、阀门产业集群宁波宁波：塑料模具、家用电器、服装绍兴绍兴：全国最大的轻纺生产交易基地永

18、康永康：全国最大的小五金生产交易基地义乌义乌：全国最大的小商品生产交易基地大唐大唐：袜业8500多家占国内市场的70，国际市场的70嵊州嵊州：领带1000多家（国内市场80，国际市场的30）慈溪慈溪：净水器、帘子部件、微小轴承资料来源：文献检索嘉善嘉善：木业集群，3000多家浙江全省8888个县市区中，有个县市区中，有8585个个县市区形成了以特色产业为标志的块状经济据2004年统计，目前浙江有中小企业108108万万家家，税收占全省的60%60%，外贸出口交货值占销售产值比例达1616 ，涌现了15001500多家多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以上商品交易市场463463个，摊位数2

19、828万个万个 。中国已经形成了三大城市群中国已经形成了三大城市群, ,长三角城市群地区的经济最为长三角城市群地区的经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈第六大都市圈环渤海城市群特征：中心化城市强化阶段，即极化阶段。北京、天津成为一个磁石核心，强烈地吸引着周边城市的产业功能。珠江三角城市群特征：中心城市的轴向扩散带动中小城市发展，点轴系统形成，即扩散阶段。以香港为核心，深圳为代言人，周边城市形成产业分工，并向特色性方向发展。2006年全国年全国GDP分布分布41.3长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发

20、展，区域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点轴网络系统网络系统，整个区域成为一个高度发达的城市化区域。环渤海京津翼地区环渤海京津翼地区长江三角州地区长江三角州地区珠江三角州地区珠江三角州地区杭州，长三角杭州，长三角“城市副中心城市副中心”随着区域内产业分工加强，杭州已经不仅是随着区域内产业分工加强，杭州已经不仅是“上海后花园上海后花园”，更多地承担起长三角更多地承担起长三角“城市副中心城市副中心”的功能的功能上海上海苏州苏州扬州扬州无锡无锡杭州杭州宁波宁波嘉兴嘉兴常州常州镇江镇江南通南通舟山舟山台州台州泰州泰州湖州湖州绍兴绍兴第一圈层第一圈层次级辐射中心次级辐射中心第二圈层第二圈层专业产

21、业基地、专业市场专业产业基地、专业市场第三圈层第三圈层原材料基地原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进

22、行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层第一圈层核心层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。核核 心心对外窗口对外窗口 世界的西湖，世界的杭州世界的西湖，世界的杭州“中国最具幸福感的城市”“中国最具经济活力的城市”“中国民营经济最具活力城市”“世界休闲博览会”“西湖博览会”“中国国际动漫节”全球500强企业已有58家进驻杭州阿里巴巴、娃哈哈、UT斯达康、万向、传化城市背景结论城市背景结论杭州经济发展、产业结构、消费潜力都处于全国领先地位浙江高度发

23、展的民营经济培育出大量的财富阶层杭州作为省会城市对省内客户具有很强的向心力杭州正逐渐成为国际化都市浙江的经济及城市特色，直接决定杭州豪宅市场拥有广泛的客户群，本项目的成功有坚实的市场基础。报告结构思路报告结构思路项目解析项目解析项目目标项目目标项目核心问题项目核心问题市场分析市场分析发展战略及策略发展战略及策略整体定位整体定位客户定位客户定位形象定位形象定位产品定位产品定位物业发展建议物业发展建议城市背景城市背景杭州豪宅市场现状分析杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向房产形势与政策走向豪宅发展趋势豪宅发展趋势案例借鉴案例借鉴在一系列政策调控下，在一系列政策调控下， 20072007年末杭州房

24、地年末杭州房地产市场发生重大变化，成交量与成交价逆产市场发生重大变化，成交量与成交价逆向发展向发展u2007年杭州房地产市场经历了一波热潮，成交量和成交价格都达到了较高水平。u2007年末，一系列调控政策的出台，市场出现转折，成交量下滑至1500套，成交价却始终保持高位约14000元/平米。0808年、年、0909年市场走势如何？年市场走势如何？对于市场的判断取决于对于市场的判断取决于和和的变化、的变化、20072007土地市场急剧放量，国内房产大鳄进土地市场急剧放量，国内房产大鳄进驻，未来两年竞争加剧驻，未来两年竞争加剧 2007年杭州市拱出让土地约176万平米，总建筑面积418万平米，由于

25、统计数据限制，部分出让住宅用地没有计入，2007年实际出让住宅用地总建筑面积将在450450万平米万平米以上，预计2008年下半年至2009年上半年市场将出现集中供应的热潮。 从土地出让情况来看，在万科、凯德置地等大开发商进入杭州之后，2007年又有宁波雅戈尔置业、远洋地产、中国海外发展有限公司、南京朗诗等外地开发商纷纷不惜重金在杭城拿地。杭州已成为外地开发商角逐的又一战场。国内房产大鳄纷纷进入国内房产大鳄纷纷进入 20082008年下半年年下半年20092009年上半年市场将出现集中供应的热潮年上半年市场将出现集中供应的热潮受市场成交价格急剧上扬的刺激，受市场成交价格急剧上扬的刺激，2007

26、2007年杭州的土地成交价年杭州的土地成交价格也屡屡创出新高。高地价又反过来影响了市场的高楼价格也屡屡创出新高。高地价又反过来影响了市场的高楼价出让证号出让证号位置位置公司公司占地面积占地面积（）（）总建面（）总建面（）总价（万总价（万元）元）楼面地价楼面地价杭政储出200770号下城区（原东南面粉厂地块）广宇集团股份有限公司、杭州西湖房地产集团有限公司293718982217100019038杭政储出200759号拱墅区（杭一棉A、B地块）远洋地产有限公司、北京莱福建设有限公司8506914280122260015588杭政储出200753号西湖区（留下街B9、19、21、23地块）宁波雅戈

27、尔置业有限公司55224793168550010780杭政储出200743号西湖区（规划转塘镇A20地块）会盈投资管理（杭州）有限公司、金都房产集团有限公司5702711405411410010004杭政储出200723号西湖区（浙江工商大学地块）宁波雅戈尔置业有限公司361319394114760015712杭政储出200720号拱墅区，上塘河旁浙江旅游西城房地产开发有限公司4085813074616010012245杭政储出200717号上城区（规划钱江新城望江区块C-06、08、17、18地块）杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、绿城房地产集团有限公司、杭州康居投资管理有限公司8425526

28、961634900012944杭政储出200620拱墅区湖墅南路杭州汽车发动机厂地块 绿城、滨江1040693339533630001087032从未来供应来看，预计从未来供应来看，预计2008-20102008-2010年，杭年，杭州将迎来一个竞争和供应的高峰期州将迎来一个竞争和供应的高峰期 u可预计的杭州住宅后期12601260万平方米万平方米的供应量不可小视。随着更多住宅用地的出让，这样的供应只多不少，供应无疑是巨大的，预计这些供应量主要集中在2008-2010年，届时，杭州将迎来一个竞争和供应的高峰期。 杭州杭州(不含萧山、余杭不含萧山、余杭)总体可预计住宅供应量一览表总体可预计住宅供

29、应量一览表(单位单位:万平方米万平方米) u从各城区可预计的住宅供应的比例上看，西湖区的比例位居第一，占杭州主城区总供应量的30%；江干区列第二；前几年的供应大户滨江区退居第三；之江区、下城区和上城区三个城区的住宅供量在楼市中占据的比重相对较弱，总和为12.5%，与拱墅区的供应相持平。第二套房贷款政策（首付和利率），对市场影响比第二套房贷款政策（首付和利率），对市场影响比较明显，杭州市场成交量急剧下降，买卖双方进入较明显，杭州市场成交量急剧下降，买卖双方进入观望期观望期中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由

30、现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。中国人民银行宣布，自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.6提高到3.87；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02提高到7.29；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。 中国人民银行宣布，从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年以来第7次上调存款准备金率。

31、央行此举将一次性冻结资金约1855亿元，存款准备金率将升至12.5，已逼近10年来13%的历史高点。2007. 4.5中国人民银行决定从20072007年年4 4月月1616日日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后普通存款类金融机构将执行10.5的存款准备金率。对个人转让非普通住房，既没有评估价格、又不能提供购房发票的，从2007年7月15日起，税务机关可实行核定征收土地增值税办法。凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。 2007. 7.21中国人民银行决定，自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存

32、款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57%提高到6.84%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。 2007. 7.31中国人民银行决定从20072007年年8 8月月1515日日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行在年内第6次动用这一货币工具，调整后普通存款类金融机构将执行12的存款准备金率。中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52提高到

33、2.79；一年期贷款基准利率由现行的6.12提高到6.39。根据建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知，同时上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。2007. 4.29央行决定从20072007年年5 5月月1515日日起，上调存款类金融机构人民币存款存款准备金率准备金率0.5个百分点。这是央行年内第四次上调存款准备金率存款准备金率，至此商业银行存款准存款准备金率备金率已经达到11。中 国 人 民 银 行 决 定 从20072007年年6 6月月5 5日日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后普通存款类金融机

34、构将执行11.5的存款准备金率。2007. 8.13国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号，以下简称“24号”文）明确表示，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。根据24号文规定：经济适用房面积将控制在60平方米左右，购房人拥有有限产权，政府优先回购。2007. 03.16十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获得通过。央行决定从2007年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是进入2007年以来，央行第二次使用这一货币政策工具，也是央行自2006年以来，第5次上调存款准备金率。至

35、此，存款准备金率达到10%。 u0707年政策主要是针对火爆的房市、股市以及持续高位的年政策主要是针对火爆的房市、股市以及持续高位的CPICPI指数而出台的财政和税收政指数而出台的财政和税收政策，如加息、提高准备金率、发行特别国债、降低利息税等紧缩银根政策，这给房地产策，如加息、提高准备金率、发行特别国债、降低利息税等紧缩银根政策，这给房地产企业直接的影响就是财务费用提高、融资渠道变少企业直接的影响就是财务费用提高、融资渠道变少, ,部分开发商加快了项目进程。部分开发商加快了项目进程。央行提高第二央行提高第二套房首付比率套房首付比率和贷款利率和贷款利率前两轮宏观调控前两轮宏观调控新一轮宏观调控

36、新一轮宏观调控短期短期现象现象短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势基本基本政策政策土地政策、行政政策、住房供应结构；加息行政管理政策的继续落实；首付加息、银行紧缩银根银行紧缩银根调控调控实质实质调控市场心理调控购买能力后市后市影响影响观望期持续34个月后快速结束；引发价格新一轮走高市场可能进入较长时间的横市场可能进入较长时间的横盘调整盘调整本轮宏观调控：可能导致市场进入较长时本轮宏观调控：可能导致市场进入较长时间的横盘调整期间的横盘调整期十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年、后年这三年内，廉租房和经济适用房的投资将

37、呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。仇保兴说，最近一段时间，中国的房价上涨得比较快，这是一个事实。要调控房价，应该分两个部分：首先，要保证有效供给，保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具利用各种宏观调控工具来调控房价。来调控房价。十七大报告在阐明未来完善宏观调控体系的具体任务时强调，要“综合运用财政、货币政策，提高宏观调综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平控水平”。专家指出，这意味着我国未来将进一步强化财政、货币两大政策“组合

38、拳”联动发挥宏观调控作用。十七大代表、中国人民银行行长周小川在接受中外记者采访时也公开表示，下一步将综合运用包括利率、 汇率、存款准备金率、公开市场操作等多种手段加大货币政策力度。未来政策预判：基于十七大主题精神研究，我未来政策预判：基于十七大主题精神研究，我们看到政府抑制房价上涨决心坚定，政策调控们看到政府抑制房价上涨决心坚定，政策调控短期内不会松口短期内不会松口从长远看，房地产市场将保持稳定持续发展期，国民资从长远看，房地产市场将保持稳定持续发展期，国民资产受保障。产受保障。从短期看，反映政府调控房价决心坚定，近期内市场仍从短期看，反映政府调控房价决心坚定，近期内市场仍是调控整固期是调控整

39、固期-恢复期。恢复期。十七大提出：十七大提出：全面奔小康全面奔小康扩大就业规模扩大就业规模全国人民分享改革成果全国人民分享改革成果保障居民财产性收入保障居民财产性收入措施性质可能出台的具体举措金融手段继续加息严格限制转按加按房对多套置业者停止贷款税收手段开发环节：耕地占用税标准提升；征收集体土地时的安置补助费和土地补偿费标准提升流通环节：外资购房细则在全国范围的出台；个人住房转让土地增值税在全国范围实施持有环节：保有环节的特别房产税推出；物业税试点1 1、从市场效果来看，房贷紧缩政策已经是抑制房价上涨的有效手段，未来将成、从市场效果来看，房贷紧缩政策已经是抑制房价上涨的有效手段，未来将成为政策

40、主力为政策主力2 2、从经济增长来看，通货膨胀的压力也将迫使银行采取紧缩的货币与财政政策、从经济增长来看，通货膨胀的压力也将迫使银行采取紧缩的货币与财政政策资料来源：世联顾问政策研究组银监会发出风险提示，要求银行不能放松借贷标准，严格三查，严防假按揭和虚假贷款，同时，在房价不断上升的环境下，银监会还提示银行要高度关注贷款抵押物的价格风险。 未来政策预判：除坚持未来政策预判：除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构土地政策、行政管理以及供应结构”的调整手段外，未来将加大以的调整手段外，未来将加大以“金融、税收政策金融、税收政策”为手段的调为手段的调控措施控措施未来政策预判：近期内可能出台的税收政策

41、将未来政策预判：近期内可能出台的税收政策将着重针对大户型的购买与持有成本着重针对大户型的购买与持有成本未来市场预判：长期看涨，短期转淡未来市场预判：长期看涨，短期转淡1. 05-061. 05-06年政策调控回顾年政策调控回顾调控失效，价格飞调控失效，价格飞涨，直接激发本轮调控涨，直接激发本轮调控3.3.未来政策调控预测未来政策调控预测政府决心坚决，实际效政府决心坚决，实际效果果/ /通货膨胀压力下金融政策可能成为调控主力通货膨胀压力下金融政策可能成为调控主力2.072.07年政策调控分析年政策调控分析行政行政/ /金融金融/ /税收多管齐税收多管齐下，其中金融政策效果明显，市场转淡下，其中金

42、融政策效果明显，市场转淡中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势社会稳定社会稳定经济增长经济增长城市化率城市化率人口红利人口红利就业增加就业增加1. 1. 经济增长期持续支撑经济增长期持续支撑年均年均10%10%以上的以上的GDPGDP增长率，经济硬着陆可能性低增长率，经济硬着陆可能性低3. 3. 城市化进程加快的刚性支撑城市化进程加快的刚性支撑人口快速城人口快速城市化，新增居住持续放大市化，新增居住持续放大2. 2. 人口红利刚性需求支撑人口红利刚性需求支撑人口自然增长的人

43、口自然增长的首次置业，换房等刚性居住需求居高不下首次置业，换房等刚性居住需求居高不下房产形势与政策总结房产形势与政策总结受宏观政策影响，2007下半年开始杭州交易量下跌，但销售均价持续上涨，呈现成交价与成交量逆向发展的局面08-10年，杭州土地市场将迎来供应与竞争的高峰，特别是大量高价地块的面市将造成豪宅市场竞争加剧中国房地产形势长期看好，但短期内将进入整固期项目入市期市场供应量放大、竞争加剧，加之国家政策调控的影响，项目必须通过标杆性产品打造强大的核心竞争力，才能实现项目目标。报告结构思路报告结构思路项目解析项目解析项目目标项目目标项目核心问题项目核心问题市场分析市场分析发展战略及策略发展战

44、略及策略整体定位整体定位客户定位客户定位形象定位形象定位产品定位产品定位物业发展建议物业发展建议城市背景城市背景杭州豪宅市场现状分析杭州豪宅市场现状分析房产形势与政策走向房产形势与政策走向豪宅发展趋势豪宅发展趋势案例借鉴案例借鉴临平7000元三墩9000-1.2万萧山8000元下沙7000元钱江新城2-3万文教2-2.5万城北桥西11.5万滨江1万闲林7000元九堡乔司80001.1万老余杭6000元124市中心2-4万53671、东方润园 37000元/。2、金色海岸 28000元/3、西湖8号公馆 60000元/4、白马公寓 3500040000元/5、深蓝广场 3500040000元/6

45、留庄 31000元/7、九树公寓 40000元/8、公元沐桥 30000元/杭州豪宅集中于武林及钱江新城杭州豪宅集中于武林及钱江新城CBDCBD，西湖、之，西湖、之江区域有部分资源性豪宅江区域有部分资源性豪宅8区域分布区域分布售价售价3 3万万/ /以上的豪宅项目市场反应良好，以上的豪宅项目市场反应良好，且价格上涨速度快且价格上涨速度快项目名项目名开盘时间及开盘价开盘时间及开盘价目前售价目前售价销售速度销售速度总建筑面积总建筑面积绿园2000年，7000元/ 30000元/ 以上二手房115600白马公寓2000年，7500元/ 3500040000元/二手房220000深蓝广场2004年，

46、7000元/ 3500040000元/二手房61000金色海岸2005年8月，21000元/ 28000元/ 基本售罄220000西湖8号2006年4月，40000元/ 60000元/ 去化6013604九树2006年4月，30000元/ 40000 / 去化9030000东方润园2006年9月，15000元/ 37000元/ 去化85226000留庄2007年10月，31000元/ 34000元/ 去化9578000项目名称项目名称KPIKPI项目名称项目名称KPIKPI银马公寓银马公寓地段：文教区。规划设计：板式高层围合，大面积中央景观，厚板可分割户型。留庄留庄资源稀缺：西溪湿地规划设计：

47、新帕拉蒂奥风格建筑品牌：绿城品牌精装修深蓝广场深蓝广场地段：城市CBD，武林商圈核心地段，紧靠运河。品牌：绿城品牌精装修物业管理：五星级酒店物业顾问西溪蝶园西溪蝶园资源稀缺：西溪湿地规划设计：高层TH品牌：万科品牌精装修东方润园东方润园地段：钱江新城CBD核心资源稀缺：一线江景。规划设计：户型，三梯两户顶级会所：鸿艺会顾问。智能化： Honeywell数字智能家居。物业管理：管家留学。西湖西湖8 8号号资源稀缺：西湖金色海岸金色海岸地段：钱江新城资源稀缺：一线江景。规划设计：户型，园林景观精装修：顶级装修标准和家园和家园资源稀缺：山景自然资源。品牌：坤和品牌精装修：顶级装修标准九树公寓九树公寓

48、资源稀缺：山景自然资源。规划设计：非经验住宅。精装修：顶级装修标准杭州豪宅客户关注点依次为：杭州豪宅客户关注点依次为：资源及地段资源及地段 开发商品牌开发商品牌/ /产品产品 会所会所/ /配套智能化配套智能化KPIKPI项目名项目名主力户型主力户型主力面积主力面积（平米）（平米）房均面积房均面积（平米）（平米）总建筑面积总建筑面积（平米）（平米）深蓝广场三居室、四居室160-2005061000白马公寓三房两厅、四房160-20050220000绿园三房二厅、四房二厅160-19050115600银马公寓三居室、四居室160-21050150000西湖8号三房两厅两卫、四房两/三厅130-2

49、2040-6013604新绿园三房二厅、四房二厅135-17045117000西溪蝶园四房两厅三卫19050420000和家园三房、四房、五房140-30040-501000000金色海岸三房二厅、四房三厅+工人房200-3806590220000东方润园三房二厅+（家庭厅+书房）210-36065-90226000留庄三套房+书房280-42080-10078000九树四房三厅四卫1厨330-40090-10030000房均面积房均面积50506060平米之间占主流，少数资源型公平米之间占主流，少数资源型公寓寓及顶级豪宅及顶级豪宅房均面积在房均面积在6565100100平米之间平米之间户型面

50、积户型面积户型设计亮点户型设计亮点满足空间奢侈感：满足空间奢侈感：大客厅、大主卧仍然是不变的主流，且日渐奢华。重视其他家庭成员的需求，次卧开间较普通住宅增大。空间的舒适性与功能性要求越来越强：空间的舒适性与功能性要求越来越强：如独立工人房，双套房（多套房），中西式厨房，卫生间男女宾卫具分离、淋浴器分离，配置服务阳台、设备阳台等不同功能阳台。别墅空间概念引入公寓别墅空间概念引入公寓；如复式住宅前庭后院、入户花园、空中花园等。景观价值最大化：景观价值最大化：除了一般意义上的全明、南北通透等评价标准外，高端公寓力求多明，并通过如270度景观阳台、大面积使用落地窗等增加房间通透性及最大限度实现景观价值