二手房交易指导手册.doc

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1、二手房交易手册 （2015版）目 录第一章 税费知识总结3 第一节 各种产权性质应缴纳的相关税费3 第二节 最低计税价的计算方法8 第三节 各区域最低指导价汇总9第二章 办理流程总结10第一节 签约前的准备工作10 第二节 业务交单权证办单12 第三节 办单的各环节说明13第三章 贷款知识总结20第一节 商业贷款总结20第二节 公积金贷款总结24第三节 抵押贷款总结30第四章 公司产权知识总结31第五章 各相关机构通讯录37第六章 特殊案例总结37第一章 税费知识总结第一节 各种产权性质应缴纳的相关税费一、商品房是指开发商以市场手段（如招标等方式）取得土地使用权，并通过市场方式在地面上形成建筑

2、，再进行销售的房产。（例 产权证号：京房权证海私字第040474号）另，商品房又可分为普通住宅和高档住宅。确定其产权时间的依据是：以产权证上的填发日期或契税票上的日期孰先为准。例：07年3月5日办理一套房产的过户，其产权证上的日期为02年4月3日，契税票上的日期为02年3月1日，可以以契税票上的时间为准确定其购房时间已满五年。1、因普通住宅与高档住宅的税费收取相差较大，现特对其进行区分：n 以下三个条件全部满足即为普通住宅n 1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；n 2、单套建筑面积在140（不含）平方米以下；n 3、实际成交总价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍（不含）以下。

3、n 什么叫“享受优惠政策住房平均交易价格”：n 三环以内总价人民币215万元/套：即实际成交总价应低于258万/套n 三环至四环之间175万元/套：即实际成交总价应低于210万/套n 四环至五环之间165万元/套：即实际成交总价应低于198万/套n 五环以外100万元/套：即实际成交总价应低于120万/套2、房屋为二手商品住宅的买卖双方应缴的税费（2015-4-1）朝阳区税费政策交易类型提供材料卖方买方营业税个人所得税契税满5年普通住宅卖方出售唯一住房无票据0090（含）以下1%（买方首次购房）； 1.5%（买方名下无住房）； 3%（买方名下有住房）；卖方另有其他住房无票据0全额1%90以下1

4、%（买方首次购房）； 1.5%（买方名下无住房）； 3%（买方名下有住房）；非普通住宅卖方出售唯一住房提供原值发票， 或提供契税票差额5.5%0全额3%无票据全额5.5%卖方另有其他住房提供原值发票， 或提供契税票差额5.5%全额1%全额3%无票据全额5.5%未满5年普通住宅不查卖方住房套数提供原值发票全额5.5%差额20%90以下1%（买方首次购房）； 1.5%（买方名下无住房）； 3%（买方名下有住房）；无票据全额1%非普通住宅提供原值发票差额20%全额3% 无票据全额1%备注：评定是否满五年根据房产证的填发日期与契税票的缴纳日期来判断营业税全额5.5%申报价*5.5%营业税差额5.5%（

5、申报价-原值）*5.5%个税1% 申报价*1%个税差额20% （申报价-原值-原契税-本次营业税）*20%*实点评估：用于抵营业税（相当于契税票作用朝阳，但评估值与原值接近）二、二手商业用房及办公用房（房本的用途显示为：商业配套，综合，办公等）1、可以提供原始契税票和原值发票原件卖方买方营业税个人所得税土地增值税印花税契税印花税差额部分的5.5%增值部分20%增值额部分的30%-60%0.05%3%0.05%备注：营业税：（申报价-原值）*5.5%；个人所得税： 增值额（申报价-原值-原契税-原公维）*20%；土地增值税：递增额的30%-60%或申报价的30%-60%；原值证明材料：契税票原件

6、土地增值税的计算方式如下：1、提供原始购房发票： 成交价扣除项目金额）* 税 率2、扣除项目金额： 取得房地产时有效发票所载的金额； 按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额； 按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金； 取得房地产时所缴纳的契税。税 率增值额/扣除项目金额 50% ，税率为30%；50% 增值额/扣除项目金额 100% ，税率为40%；100% 增值额/扣除项目金额 200% ，税率为50%；200% 增值额/扣除项目金额，税率为60%；2、不能提供原始契税票和原值发票原件税点：全额*29.6%（营业税5.5% + 个人所得税20% + 土地增值税1% + 契

7、税3% + 印花税 0.1%）三、公房（也称房改房） 公房（公有住房、公产住宅）是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。在住房货币化改革过程中，公房出售，租金提升已成趋势，但今后国家仍将兴建廉价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓“房改房”。分为成本价房、优惠价房和标准价房。成本价房客户拥有完全的产权；优惠价和标准价房客户只有94的产权，客户的分房单位有6的产权

8、，需向单位补交成本价。所以说，标准价房和优惠价房在出售前要先确认产权的完整性。(成本价房：产权证号上会体现：“成本价房”的字样。还可通过查看购房合同，来进行了解。)有的公房还可能是央产房，但央产房在产权证上看不出来的，只有咨询房东的原单位才可以确认，此外，还需要房主拿到央产房上市审批单和结清证明（物业处开的物业费和供暖费的），及放弃优先购买权声明方可上市出售。确定其产权时间的依据：是以产权证上的填发日期、购房合同（或协议）、购房发票（或收据）、上的日期孰先为准，确定其的购房时间是否满五年。（一般公房面积小于140平，若大于140平：营业税和个税、契税与商品房一致，补成成本价、土地出让金不变）。

9、买卖双方应缴的税费 公房卖方买方营业税个人所得税补成成本价契税土地出让金成本价同商品住宅同商品住宅无同张品住宅面积 15.6优惠价或标准价同商品住宅同商品住宅1560 面积6同商品住宅面积 15.6备注：补成成本价：由卖方本人带身份证、产权证到原单位，先交纳此款，单位出具相应的票据；卖方携带此票据及产权证、身份证到过户大厅盖章（在产权证上，证明已经成为：成本价房。土地出让金：建委出示票据，买方到银行缴纳后，持相应票据领取新证。四、 经济适用房（分为：一类；二类康居房）指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建

10、中的部分费用，其成本略低于普通商品房。一类经济适用房(满5年可交易)卖方买方营业税综合地价款契税满五年（普通住宅）不交成交价的10首次购买90以下住房，契税交1%；其余普通住宅契税交1.5%满五年（非普通住宅）差额的5.5%成交价的103%综合地价款：建委出示票据，卖方到银行缴纳后，持相应票据领取新证。2、康居房无需满5年，都可以交易（需要提供拆迁或回迁协议）康居房（回迁经济适用房）卖方买方营业税个人所得税土地出让金契税普通住宅同商品住宅同商品住宅申报价*3%首次购买90以下住房，契税交1%；其余普通住宅契税交1.5%非普通住宅同商品住宅同商品住宅申报价*3%1.50%土地出让金：建委出示票据

11、，买方到银行缴纳后，持相应票据领取新证。第二节 最低计税价的计算方法一、 普通二手商品房普通二手商品房交易最低计税价格的计算公式为:计税价格 = 基准价格建筑面积；二、特殊二手商品房和经济适用房特殊二手商品房和经济适用房交易最低计税价格的计算公式为：计税价格 = 基准价格建筑面积；三、二手办公用房和二手商业用房二手办公用房和二手商业用房交易最低计税价格的计算公式：计税价格 = 基准价格建筑面积；四、再上市的已购公房再上市的已购公房交易最低计税价格的计算公式为：计税价格 = 基准价格建筑面积；五、 平房平房交易最低计税价格的计算公式为：计税价格 = 基准价格修正系数东城、西城、崇文、宣武区平房的

12、修正系数为 120%,其他区域的平房不作房型修正。六、 地下室（包含半地下室）地下室交易最低计税价格的计算公式为：计税价格 = 基准价格建成年代修正系数房型修正系数第三节 各区域最低指导价一、 二手住宅区域最低指导价 点击查看附件1二、二手商业及办公用房区域指导价 点击查看附件1三、土地级别的划分及土地价格（蓝色标记为我区域常用）根据级别范围，每平方米年税额如下：复兴门到西大望路的东西长安街、朝阳门等地段为一级土地 30元；东直门、德胜门、崇文门等地段为二级土地 24元；中关村北大街、亮马桥路、朝阳公园等地段为三级土地 18元；万泉河路、朝阳路、望京、酒仙桥等地段为四级土地 12元； 北京经济

13、技术开发区、朝阳、海淀、丰台、石景山区除一至四级土地以外的其他地区为五级土地 3元；除一至五级以外的其他市域地区为六级土地 1.5元第二章 办理流程总结第一节 签约前准备工作一、 卖方信息及需求 产权资料产权证、购房发票、契税票、公共维修基金专用收据、个人所得税、原始购房合同（或协议）、卖方借款合同等； 产权人信息 产权人的人数？所有产权人是否成年？所有产权人婚姻状况？所有产权人是否在本地？签约、面签、交税过户等办理手续，本人及配偶是否可以到场？所有产权人及代理人的有效身份证件？（如：中国公民，必须持二代身份证） 房屋信息 房屋产权性质（商品住宅、公房、经济适用房、公寓、酒店公寓、办公、写字楼

14、、商业、配套、研发、其他等等）； 房屋产权使用年限：40、50、70等； 房屋产权至今已满年限？界定标准：产权证填发日期；契税票填发日期；购房发票、购房合同（公房类）； 三者孰先为准！ 房屋是否有银行或公积金等抵押？是否还清？是否做抵押注销如无还清，是否需要买方替其解押（或垫资还款）？是否向银行申请提前还款？还款金额？ 卖方特殊情况或要求如：卖方可以先过户，后交房；面签不能到场，不想委托他人；等等二、买方信息及需求 付款方式按揭付款：商业贷款、公积金、组合贷款；一次性付款：分期支付、全部一次性支付； 新产权人信息新产权人的人数？所有新产权人是否成年？所有新产权人婚姻状况？所有新产权人是否本地户

15、口？签约、面签、交税过户等办理手续，本人及配偶是否可以到场？所有新产权人及代理人的有效身份证件？（如：中国公民，必须持二代身份证）所有新产权人及其家庭成员（配偶和未成年子女）共有几套房产记录？ 借款人信息 商贷还是公积金？或者组合贷款？ 借款人是否北京户口？ 借款人婚姻状况？ 借款人（及配偶）最高学历、工作单位、职位、职称、收入流水、个人大额存款、房产、车产、有价证劵等； 借款人(及配偶)公积金缴存情况（公积金贷款、组合贷款）？ 借款人及其家庭成员的贷款记录和房产记录？ 买方特殊情况或要求如：买方有担保人、或借款人配偶不能到场等等；第二节 实际交易过程一、交易流程 单子相关流程1、 一次性解押

16、公证央产房上市审批境外个人在境内居留状况证明涉外审批资金监管交税过户；2、 按揭解押公证央产房上市审批境外个人在境内居留状况证明涉外审批贷款面签（商贷、公积金）资金监管交税过户抵押登记放款；3、 特殊环节暂住证新产权人为外地人；网签注销买卖双方本人到场，或提供身份证件原件，配合我司注销；结清证明央产房需办理物业和供暖的结清证明；国家不予回购证明经济适用房，产权人户口与房屋不属于同一区域的，需到产权人户口所在区的建委，申请办理此证明；补成成本价由卖方本人带身份证、产权证到原单位，先交纳此款，单位出具相应的票据；卖方携带此票据及产权证、身份证到过户大厅盖章（在产权证上盖章，证明已经成为：成本价房）

17、。（过户前办理完毕）第三节 办单的各环节说明一、解押环节卖方解押分三种情况：卖方自己还款；买方替卖方还款；担保公司垫资还款；（买方替卖方还款和公司垫资还款都必须先到建委去确权，在房屋产权无查封和无保全的情况下才可进行）解押环节的步骤： 申请还款 预约还款，向银行申请提前还款的方式：电话预约、银行书面申请； 预约还款的目的：准确还款金额、还款时间及相关流程等； 银行还款 卖方自己还款：提前把钱打入还款账户中，等待银行扣款； 买方替卖方还款：提前让买方把钱打入还款银行的一张卡中（买方的卡），还款当日买卖双方到场，买方给卖方转款，最好银行当时可以扣款； 签署补充协议及收据：签署三方补充协议，卖方为买

18、方出具房款收据； 去银行领取结清材料 有些银行是当时扣款，有些银行过几个工作日才扣完款；几个工作日出结清材料； 注：结清材料里有一封委托书，谁去建委注销写谁的名字 去建委做抵押注销 拿银行的结清材料，去建委做抵押注销；【结清材料：产权证（及土地证）原件、产权人身份证件（原件及复印件）、他项权利证（或抵押证明）原件、房屋所有权（他项权）注销登记申请书（原件）、抵押注销银行委托书(原件)、解除抵押注销协议书（原件）、抵押注销银行委托书（原件）、受托人身份证件（原件及复印件）、贷款结清证明（或贷款还清确认书）（原件）、法定代表人或负责人身份证明（复印件盖公章、与原件一致的章）、银行营业执照（复印件盖

19、公章）、金融许可证（复印件盖公章）标注下划线的材料，有些银行可能不出具】二、 公证环节 常用公证书说明公 证 类型收费标准到场情况携带材料定义售房委托公证200元，加1份10元产权人及配偶产权证、身份证、户口本、结婚证原件；代理人身份证件复印件；委托书公证是指国家公证机关根据当事人的申请，依法证明委托人授权他人以自己的名义实施某种法律行为的意思表示的真实性、合法性的活动。购房委托公证200元，加1份10元买方产权人及配偶产权证复印件、身份证、户口本、结婚证、代理人身份证件复印件同售房委托公证产权份额公证400元，加1份10元产权人及共有权人身份证、户口本、产权证复印件、已婚提供结婚证财产约定协

20、议公证是指国家公证机关依法对夫妻或未婚夫妻双方就夫妻关系存续期间实行何种财产制度及所得财产的分配方法、原则所达成的协议的真实性、合法性给予证明的活动。 强制执行公正标的额的千分之2债权、债务人双方卖方：产权证、身份证、户口本、结婚证；买方：身份证；买卖合同原件以给付货币、物品、有价证券为内容的债权文书，如果债务人承诺自己不履行或不完全履行合同义务时，无需经过法院诉讼程序直接接受法院的强制执行。公证机构可对双方所签订的债权文书赋予强制执行效力。一旦债务人不履行债务，债权人即可持强制执行公证书和执行证书向有管辖权的法院申请强制执行，以保护债权。监护权公证200元，加1份10元法定监护人之一出生证（

21、或独生子女证）、户口本、结婚证、身份证原件等监护协议公证是指国家公证机关根据当事人的申请，依法证明受托监护人与监护人之间就履行监护职责所签订协议行为的真实性、合法性的活动。 监护是指对未成年人或精神病人的人身、财产及其他合法权益进行监督和保护的一种民事法律制度。 译文公证200元，加1份10元；翻译费用另算证件本人、其他外文文本原件、翻译文本加盖翻译公司公章、翻译公司营业执照副本复印件加盖公章继承公证继承建筑面积*60元/平，最低200元，加1份10元有继承权的所有人申请人的身份证、户口本、被继承遗产的产权证明其他材料请按照承办公证员要求提供。 继承权公证，是国家公证机关根据当事人的申请，依法

22、证明该公民有继承死者遗留的个人合法财产权利的真实性、合法性的活动。继承有两种形式，一是法定继承，另一是遗嘱继承。赠予公证公房：赠予产权建筑面积*60元/平； 商品房：赠予房产原值*2%；最低200元，加1份10元赠与人及被赠与人（赠与人已婚的夫妻双方）赠与人的身份证、户口簿、赠与书； 赠与物清单及所有权证明，如房产证、存单等； 赠与物为共有财产的，应提供共有人同意将财产赠与他人的书面意见；赠与公证是国家公证机关根据当事人的申请依法证明产权人将个人所有的财产无偿地赠送给他人的行为的真实性、合法性的活动。遗嘱公证400元，加1份10元立遗嘱人本人身份证、户口本、遗嘱人所处分的财产的所有权证明（如房

23、产证、存款单、有价证件、遗嘱草本遗嘱是指遗嘱人生前按照法定的方式处分个人财产或其他事务，并在死亡时生效的法律行为。 公证书格式范本请详见附件2三、央产房上市审批办理机构在京中央和国家机关住房交易办公室 联系电话：58301736办理地址北京市朝阳区朝外大街8号蓝岛大厦西区一层办理条件房产属于中央、国家在京的已购公房到场人员1、产权人本人； 2、本人不能到场，委托公证的受托人本人；携带材料产权证原件及复印件、购房协议（或合同）原件及复印件、产权人身份证原件及复印件、产权人配偶姓名、身份证号码、原工作单位及职务（或职称）信息；受托人身份证原件及复印件、公证书原件办理流程产权人填表，提交材料等待半个

24、小时左右就可以出上市单提前准备产权人提前到单位住房办公室，核实是否上传录入住房档案及信息是否完整； 享受面积超标的要做超标处理；有抵押的产权必须注销完毕；没有买卖合同或买卖契约的由原产权单位出具证明材料 ；四、境外个人在境内居留状况证明办理机构北京市公安局出入境管理处 联系电话：84020101办理地址东城区安定门东大街2号（地铁雍和宫站下车往东走）办理条件港、澳、台、外籍人士，在京工作、学习满1年及以上者到场人员1、申请人本人； 2、本人不能到场，委托公证的受托人本人；携带材料申请人有效身份证件原件及复印件，如下： 港澳人员提交港澳人员来往大陆通行证、港澳居民身份证原件及复印件； 台湾同胞提

25、交台湾居民来往大陆通行证原件及复印件； 外国人提交本人护照原件及复印件； 申请人在境内工作的，还须提交本人就业证或专家证或代表证原件复印件； 申请人在境内学习的，还须提交学校的在学证明；本人住宿登记证明；本人近期免冠彩色淡蓝色背景2寸照片2张；代理人身份证件原件及复印件，公证书原件；办理流程申请人填表，提交材料10个工作日后，出具证明；五、涉外审批办理机构北京市涉外建设项目国家安全事项审查办公室办理地址西城区中环广场T2座17层9C办理条件港、澳、台、外籍人士，在京购房所需到场人员1、买卖双方产权人本人之一； 2、买方公证委托人本人；携带材料 港澳人员提供港澳人员来往大陆通行证、港澳居民身份证

26、原件及复印件； 台湾同胞提交台湾居民来往大陆通行证原件及复印件； 华侨提交有效的中华人民共和国护照原件及复印件； 外籍人士提供译本公证原件及复印件； 卖方身份证复印件； 产权证原件及复印件；办理流程申请人填表，提交材料5个工作日后，出具证明；提前准备到场办理人员，须携带本人身份证件原件六、资金监管详见附件3七、交税过户 交税环节 到场人员：买卖双方产权人本人；卖方本人不到场，必须委托公证的代理人本人；买方（中国人）本人不到场，代理人本人（手写委托书或委托公证）；买方（港、澳、台、外籍）本人不到场，必须委托公证的代理人本人；买卖双方产权人有未成年，必须法定监护人（监护权公证）； 准备材料：买卖双

27、方身份证件原件及复印件；买方外地人，暂住证原件及复印件；买卖双方产权人有未成年的，持监护权公证书原件、未成年人的身份证、户口本原件；代理人身份证件原件及复印件，公证书原件及复印件、手写委托书原件；产权证、土地证原件及复印件；原始购房合同或协议原件及复印件；原购房发票、契税票、公共维修基金专用收据等原件及复印件；物业证明原件等； 交税流程：核税领号-交税（刷银联卡）； 交税会遇到的问题： 有抵押登记的房本，复印件抵押注销完再复印； 提供单子所需的票据原件与复印件； 若原值购房发票与房本上的地址不一致，要提前在此楼盘的物业开好物业证明； 外籍人要拿护照和译本公证复印件与原件 看原件留复印件； 中国

28、公民（年满18周岁），必须提供二代居民身份证原件及复印件（无论产权人，还是代理人）； 过户环节 到场人员：买卖双方产权人本人；卖方本人不到场，必须委托公证的代理人本人；买方（中国人）本人不到场，代理人本人（手写委托书或委托公证）；买方（港、澳、台、外籍）本人不到场，必须委托公证的代理人本人；买卖双方产权人有未成年，必须法定监护人（监护权公证）； 准备材料：买卖双方身份证件原件及复印件；买方外地人，暂住证原件及复印件；买卖双方产权人有未成年的，持监护权公证书原件、未成年人的身份证、户口本原件；代理人身份证件原件及复印件，公证书原件及复印件、手写委托书原件；产权证、土地证原件及复印件；原始购房合同

29、或协议原件及复印件；物业证明原件等； 过户流程：审核材料，领号（必须有新契税票原件）-过户； 过户会遇到的问题： 有抵押登记的房本，银行系统必须删除抵押记录； 外籍人过户要拿护照和译本公证复印件与原件 看原件留复印件； 卖方外籍人士，当时买方和现在持有护照或其他证件有变更，需要提供两证件为一人的认证； 中国公民（年满18周岁），必须提供二代居民身份证原件及复印件（无论产权人，还是代理人）； 买方外地人，提供在有效期的暂住证； 交税过户前的确权； 所有外文材料，交税过户时必须有中文译本公证； 新产权人为多人，需要签署产权共有协议；八、抵押登记 过户后，建委归档， 一般需要7-10个工作日； 归档

30、完毕，银行出抵押材料， 一般需要5-7个工作日左右； 银行或者我们公司抵押专员，约客户（或代理）去建委做抵押登记， 一般需要3-5个工作日； 所以，过户大约34周时间，抵押登记完毕，商业银行放款（贷款单子）！九、物业交接 物业确认书（范本）详见附件8第三章 贷款知识总结第一节 商业贷款总结一、商业按揭贷款流程1、中资银行（光大、北京、浦发等）买方：夫妻双方到场、身份证件【外籍人护照原件、译本公证原件】、户口本、婚姻关系证明（结婚证、离婚证、离婚协议或法院判决）、学历证、工作证、职称证（会计师证、工程师证、律师证、教师资格证、评估师证等）、收入证明、公司营业执照（副本）复印件加盖公章、工资流水、

31、资产证明（房产、车产、股票、基金、大额存款、保险单；卖方：夫妻双方到场、身份证件【外籍人护照原件、译本公证原件】、户口本、婚姻关系证明（结婚证、离婚证、离婚协议或法院判决）；银行面签到场人员及材料： 5 个 工 作 日 评 估 5 个 工 作 材料齐全 日 （买卖双方提供的及评估报告）银行出具审批结果（批贷涵）买方：借款人必须到场；配偶不能到场，必须出示购房委托公证原件，并且最好受托人为直系亲属，代理事宜全面清晰；卖方：产权人及配偶不能到场，必须出示售房委托公证原件，委托人和受托人为直系亲属，代理事宜全面清晰；公积金 当日或次工作日公积金交税过户 34周（房屋产权证）56周（含土地证）抵押登记

32、完毕（房屋和土地） 房屋产权证 他项权利证，抵押登记当日可出证； 土地证他项权利证，抵押登记当日领取受理单即可；领取他项权利证及土地证他项权利证的受理单公积金 （23个工作日）银行贷款放款；2、外资银行（花旗、东亚等）买方：夫妻双方到场、身份证件【外籍人护照原件、译本公证原件】、户口本、婚姻关系证明（结婚证、离婚证、离婚协议或法院判决）、学历证、工作证、职称证（会计师证、工程师证、律师证、教师资格证、评估师证等）、收入证明、公司营业执照（副本）复印件加盖公章、工资流水、资产证明（房产、车产、股票、基金、大额存款、保险单；卖方：产权人本人到场、身份证件原件【外籍人护照原件、译本公证原件(2份)】

33、、银行卡（个人收款账户）；银行面签到场人员及材料：35 个 工 作 日 银行出具审批结果公积金35 个 工 作 日买方：借款人必须到场；配偶不能到场，必须出示购房委托公证原件，并且最好受托人为直系亲属，代理事宜全面清晰；卖方：产权人及配偶不能到场，必须出示售房委托公证原件，委托人和受托人为直系亲属，代理事宜全面清晰；评 估 当 日 或 次 日 材料齐全 （买卖双方提供的及评估报告）买方：借款人本人到场；（银行可以上门服务）签署借款合同到场人员及材料：公积金 3个工作日交税过户公积金 2周（房屋产权证） 3周（含土地证）抵押登记（房屋和土地） 房屋产权证 他项权利证，抵押登记当日可出证； 土地证

34、他项权利证，抵押登记当日领取受理单即可；领取他项权利证及土地证他项权利证的受理单公积金 （23个工作日）银行贷款放款；二、银行政策具体合作银行政策，请见附件4银行政策随时在变化，具体的单子具体分析，请大家在不确定的情况下电话咨询我们！三、银行利率 全面利率表，请见附件5中国人民银行，2011-4-6调整贷款利率，新表如下：商业贷款贷款5年以上，基准利率6.8%贷款金额10000月均还款年限基准利率下浮15%（5.78%）基准利率（6.8%）基准利率上浮10%（7.48%）基准利率上浮15%（7.82%）等额本息等额本金等额本息等额本金等额本息等额本金等额本息等额本金5191.72213.771

35、96.36222.08199.50227.63201.08230.4010109.92131.50115.08140.00118.60145.67119.17146.061583.20103.7288.77112.2292.59117.8993.21118.452070.3889.8376.3398.3380.44104.0081.11104.652563.0981.5069.4190.0073.7795.6774.4996.373058.5575.4965.1984.4469.7890.1170.5490.85 四、根据客户需求，分析银行政策：1、银行选择：中资银行光大、中行、农行、交行、工

36、行、北京、浦发、招行等；外资银行花旗、东亚等；2、银行对首套、二套、三套等，相应的贷款成数及利率；3、关于借款套数的认定标准：认房还是认贷、认房又认贷； 房产北京市联网查询； 贷款全国联网查询；4、关于外地人，如何操作？ （1）提供材料：社保证明、个人完税单（二选一）； （2）如果不能提供上述材料，银行是否可以操作？享受什么政策？5、关于以家庭为单位，只可购买一套住宅政策说明 家庭单位指：夫妻双方及未成年子女（18周岁以下）； 2010年5月1日起实施，以网签为准； 以上政策的应对措施： 住宅房屋，可以采用“公司产权、单位产权、18周岁以上的成年人”作为新产权人； 可以侧重选择商业、写字楼等办

37、公用房进行操作；6、关于进行按揭贷款的单子，申报价计算方式及税费变化： 贷款金额/贷款成数=网签价格（计税价格）； 注意：如果房产原本是小于140平米，但因贷款金额大，导致单套房屋申报总价，超过所属地段国家认定价格的1.2倍此房屋交税，将由普通非普通；第二节 公积金贷款总结一、公积金贷款流程分析1、 市管公积金担保公司面签到场人员及材料：买方：夫妻双方到场、身份证、户口本、结婚证、学历证、工作证、职称证（会计师证、工程师证、律师证、教师资格证、评估师证等）、工商银行或建设银行的个人结算帐户的存折或卡（中、农、工、建、交都可以，推荐工行，放款速度最快，）；卖方：产权人本人到场、身份证件原件【外籍

38、人护照原件、译本公证原件(2份)】、工商银行或建设银行的个人结算帐户的存折或卡（卡或折子与买方保持一致）； 5 个 产权证必须工 抵押注销完毕作 日 评 估 7 个 工 材料齐全（买卖双方提供的及评估报告） 作 日公积金中心初审到场人员及材料：买方：夫妻双方到场、身份证、户口本、结婚证、学历证、工作证、职称证（会计师证、工程师证、律师证、教师资格证、评估师证等）、工商银行或建设银行的个人结算帐户的存折或卡（中、农、工、建、交都可以，推荐工行，放款速度最快，）；卖方：产权人本人到场、身份证件原件【外籍人护照原件、译本公证原件(2份)】、工商银行或建设银行的个人结算帐户的存折或卡（卡或折子与买方保

39、持一致）；（出具审批结果） 5 个 工 作 日 公积金中心复审到场人员及材料：买方：夫妻双方到场、身份证、户口本、结婚证、学历证、工作证、职称证（会计师证、工程师证、律师证、教师资格证、评估师证等）、工商银行或建设银行的个人结算帐户的存折或卡（中、农、工、建、交都可以，推荐工行，放款速度最快，）；（签署借款合同） 交税过户公积金 1周公积金中心放款（卖方在23工作日收到房款）市管公积金：从面签放款时间大约4周。2、国管公积金担保公司面签到场人员及材料：买方：夫妻双方到场、身份证、户口本、结婚证、收入证明（2份）、（如已婚：夫妻双方各自两份；无工作者，到居委会开具无业证明）、学历证、工作证、职称证（会计师证、工程师证、律师证、教师资格证、评估师证等）、工商银行或建设银行的个人结算帐户的存折或卡（中、农、工、建、交都可以，推荐工行，放款速度最快，）；卖方：产权人本人到场、身份证件原件【外籍人护照原件、译本公证