山东菏泽金都华府项目整体定位及发展战略 306P.ppt

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1、山东菏泽金都华府项目山东菏泽金都华府项目整体定位及发展战略整体定位及发展战略 谨呈：菏泽兰溪华辰房地产开发公司谨呈：菏泽兰溪华辰房地产开发公司本报告是严格保密的。前言前言 承蒙贵司信任，邀请我司参与菏泽金都华府项目的工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！ 本次提案主要是着重分析菏泽房地产市场现状，找出符合本项目的发展方向和产品核心竞争力，为项目的定位、规划发展提供必要的技术支持。2本报告是严格保密的。整体如何定位？整体如何定位？打造什么样的产品既能契合市场打造什么样的产品既能契合市场的需求，又最大限度利用项目地的需求，又最大限度利用项目地块的开发条件？块的开发条件？住宅如何定

2、位？住宅如何定位？初步意向模仿绿城第二代高层产初步意向模仿绿城第二代高层产品，是全面模仿还是部分模仿？品，是全面模仿还是部分模仿？此类产品是否适合菏泽市场？此类产品是否适合菏泽市场？商业如何定位？商业如何定位？如何跳出地块周边中低档老商圈如何跳出地块周边中低档老商圈激烈竞争的层面？激烈竞争的层面？创造什么样的产品才能立足市场、创造什么样的产品才能立足市场、引爆市场？引爆市场？我们的问题我们的问题产品如何定位？本报告是严格保密的。硬件竞争力？硬件竞争力？菏泽不缺大盘，也不缺高端楼盘，菏泽不缺大盘，也不缺高端楼盘，如何通过产品硬件的差异化或超如何通过产品硬件的差异化或超前化，突破中高端市场激烈竞争

3、前化，突破中高端市场激烈竞争局面？局面？软件竞争力？软件竞争力？目前菏泽的楼盘无论是从营销水目前菏泽的楼盘无论是从营销水平、推广方式，还是工地管理方平、推广方式，还是工地管理方面，都差强人意，本案如果寻找面，都差强人意，本案如果寻找突破口？突破口？我们的问题我们的问题如何挖掘核心竞争力？本报告是严格保密的。宣传手段？宣传手段？用什么样的宣传手段，使本案在用什么样的宣传手段，使本案在市场上一鸣惊人、一炮打响？市场上一鸣惊人、一炮打响？宣传载体？宣传载体？用什么样的宣传载体，达到最有用什么样的宣传载体，达到最有效的宣传效果？效的宣传效果？我们的问题我们的问题如何一炮打响？本报告是严格保密的。价格引

4、领市场？价格引领市场？如何实现以较高的售价引领菏泽如何实现以较高的售价引领菏泽市场？市场？快速销售？快速销售？如果保证在较高的售价基础上，如果保证在较高的售价基础上，实现快速销售？实现快速销售？我们的问题我们的问题如何快速销售？本报告是严格保密的。解决问题的思路解决问题的思路7项目自身理解菏泽区域影响房产市场状况客户需求调查项目定位研究物业发展建议营销策略建议灵锐人员安排1 12 23 34 45 56 67 78本报告是严格保密的。第一篇 知 己土地是项目发展的根本，只有认清自己，发掘自身价值，发现不足，才能在竞争激烈的市场中占据主动位置。本报告是严格保密的。位于菏泽老城区中心地段，是传统的

5、中低档商贸批发中位于菏泽老城区中心地段，是传统的中低档商贸批发中心。心。u地理位置: 地处菏泽老城区商业中心，紧靠康庄服装大市场，对面是中原电器商城，地块内原为小商品市场，距离老城区最繁华的商业中心东方红大街1公里左右。u交通情况：项目周边经常出现堵车现象，交通比较拥挤。区域属性区位交通项目属性生活配套老城区商业中心老城区商业中心交通拥挤交通拥挤关键词一：关键词一：康庄服装市场康庄服装市场中原电器商城中原电器商城永和装饰大市场永和装饰大市场本案本案本报告是严格保密的。周边生活配套齐全，但档次较低，缺乏教育资源和景观周边生活配套齐全，但档次较低，缺乏教育资源和景观资源。资源。u教育：周边区块教育

6、质量一般，3000米内无中学，只有两所小学，学生以街道办事处和农村学生为主。u医院：距项目2.8公里有牡丹区人民医院，除市立医院外，该院为菏泽市最好的医院，医疗水平较先进。u大型购物中心：南临市区最繁华购物中心东方红大街商圈，香格里拉国际广场商业街，购物十分方便。u文化、体育和娱乐设施、公园：项目周边无公园及文体设施。u银行：项目周边金融系统较发达，有中国银行、建设银行、农业银行和农村信用社。u邮局：菏泽市邮政局距离项目仅1500米距离。u其他：周边有大型加油站和多家药房。区域属性区域属性区位交通项目属性项目属性生活配套拥有成熟的生活配套，但档次较低；教育及景观拥有成熟的生活配套，但档次较低；

7、教育及景观资源缺乏。资源缺乏。关键词二、三：关键词二、三：本报告是严格保密的。四面临路，通达性佳，周边多为低矮的老房子，市政配四面临路，通达性佳，周边多为低矮的老房子，市政配套老旧。套老旧。u东临牡丹路：双向四车道，贯穿城市南北的城市主干道。u北临康庄路：双行车道。u南临胜利路：双行车道。u西临青年路：双行车道。区域属性区域属性地块四至项目属性项目属性地块指标周边无明显的高层建筑周边无明显的高层建筑关键词四、五：关键词四、五：四面临路四面临路东至东至西至西至南至南至北至北至本报告是严格保密的。地块方正，地势平坦，为大型旧城、老商业改造项目，地块方正，地势平坦，为大型旧城、老商业改造项目，拆迁量

8、大。拆迁量大。区域属性区域属性地块四至项目属性项目属性地块指标uA区地块总建筑面积近32万平米，属于菏泽大型旧城改造项目。u地块内涉及拆迁的现有80余户，以平房居多，居民房以七、八十年代的矮平砖瓦房为主。 具体分布如下：青年路：现有商铺33家，主要经营广告、油漆等。胜利路：现有商铺30余家，主营纸品、物流、摩配、粮油等。牡丹路：沿街有协和医院、国花汽车站和中行，包括原小商品市场，还剩余家电区35家，小商品区80余家，太阳能20家，酒店、塑料用品区30余家。康庄路：现有沿街商铺25家，主要经营饭店、银行、通讯、门诊、兽药市场（内经营户20余家，面积1000多）和物流等，其中物流经营面积较大，约有

9、2000。地块内部地块内部1地块内部地块内部2 2地块平整、规模较大，易于规划地块平整、规模较大，易于规划关键词六：关键词六：本报告是严格保密的。具备开发中高端的基础条件，但是存在一些不利的限制具备开发中高端的基础条件，但是存在一些不利的限制因素。因素。优势因素优势因素1、地块处于老城区中心地段，受老城区土体资源稀缺及拆迁影响，未来老城区土地供应量较小，本案具有地段稀缺性。2、项目周边生活配套较齐全。3、地块规模较大，易于规划。4、品牌优势：兰溪华辰房产和菏泽当地的品牌房企天华实业合作开发的金都华庭在菏泽口碑甚好，同时也积累了一定的中高端客户。弱势因素弱势因素1、 项目整体被分割为A区和B区，

10、地块开发的联动空间存在一定障碍。3、周边多为中低端的居民区及批发市场，区域整体形象较差。2、地块周边缺乏教育资源及景观资源。小结小结本报告是严格保密的。属性属性诠释诠释区位属性区位属性u地理辐射性强u重点规划改造区域u菏泽地处四省交界，是我国承东启西，引南联北的接力站和桥头堡。u处于菏泽旧城改造重点区域。u项目区域形象低，周边环境杂乱u周边多低矮居民楼及中低档批发市场。u区域内消费者有外流趋势。项目属性项目属性u老城区稀缺大型复合体项目u容积率高uA区总建面近32万平米。u容积率3.13。u缺乏教育资源及景观资源u周边无重点小学及中学。u无大型公园或景观广场。城市中心城市中心生活配套齐全生活配

11、套齐全规模宏大规模宏大城市中心，生活配套齐全，大规模的、城市中高端项目。城市中心，生活配套齐全，大规模的、城市中高端项目。项目属性界定项目属性界定本报告是严格保密的。第二篇 观 城我们将通过对城市发展及宏观经济的研究，了解项目所在城市的特性及经济发展状况。本报告是严格保密的。菏泽处于鲁南经济带与大中原经济区的交叉地带，在区域经济菏泽处于鲁南经济带与大中原经济区的交叉地带，在区域经济及交通整合发展的推动下，菏泽经济将进入快速发展期。及交通整合发展的推动下，菏泽经济将进入快速发展期。交通快速发展交通快速发展以核心城市为中心以核心城市为中心的大范围松散状态的大范围松散状态以核心城市为中心以核心城市为

12、中心网络化城市圈网络化城市圈 区位优越区位优越本报告是严格保密的。菏泽是我国著名的牡丹城、书画之乡、戏曲之乡和武术之乡菏泽是我国著名的牡丹城、书画之乡、戏曲之乡和武术之乡, ,以良以良好的区位优势、丰富的资源，成为海内外客商投资兴业的热土。好的区位优势、丰富的资源，成为海内外客商投资兴业的热土。 菏泽市的投资环境具有综合优势，资源特色显著，未来城市化增长潜力强劲，经济分工明确，投资商务成本有竞争优势，文化产业化潜力巨大，资源开发具有广阔的市场前景。 资源丰富资源丰富本报告是严格保密的。按照组团式结构形态，通过绿化、水系的分割，形成按照组团式结构形态，通过绿化、水系的分割，形成“ “一核、一核、

13、两轴、四区两轴、四区” ”的布局结构。的布局结构。 本案所在的城西组团：本案所在的城西组团：区域范围：东至太原路、西至昆明路、南到万福河、北至大学路。发展规划：以生活居住、商业服务为主，是城市的副中心，保护和发展“内方外圆”的城市格局。本案位置：位于城西组团中心区内，本案的规划设计符合区域整体发展规划方向。 城区规划城区规划城西城西组团组团本报告是严格保密的。20122012年城镇人口达到年城镇人口达到350350万人，城镇化水平达到万人，城镇化水平达到4040，菏泽，菏泽中心城区人口规模达到中心城区人口规模达到6060万。万。 人口规划人口规划年份年份城镇人口城镇人口（万）（万）菏泽中心城区

14、人口菏泽中心城区人口（万）（万）城市化水平城市化水平201020103305035%201220123506040%年增长年增长10万5万2.5%中心城区人口两中心城区人口两年内增加年内增加1010万万根据根据菏泽市区城市建设三年实施纲要菏泽市区城市建设三年实施纲要规划，到规划，到20122012年，菏泽市区人口将由现在的年，菏泽市区人口将由现在的5050万人增加到万人增加到6060万人，人均住房面积由现在的万人，人均住房面积由现在的3030平方米增加到平方米增加到4040平方米，综合计算，平方米，综合计算，预计未来三年内市区商品房需求量为预计未来三年内市区商品房需求量为10801080万平米

15、万平米，中高端商品房需求量为中高端商品房需求量为216216万平米。万平米。本报告是严格保密的。城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有力支城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有力支持。持。2009年全市实现GDP总值953.64亿元，按可比价格计算，比上年增长14.3%。其中：第一产业增加值205.19亿元，增长2.1%；第二产业增加值496.2亿元，增长20.9%；第三产业增加值252.24亿元，增长12.6%。数据来源数据来源20092009菏泽统计年鉴菏泽统计年鉴连续五年增长连续五年增长率在率在14%14%以上以上整体整体GDPGDP增长迅速增长迅速宏观经济增长宏观经济增长

16、小于小于4%4%4-5%4-5%5-8%5-8%大于大于8%8%10-15%10-15%房地产发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展菏泽菏泽20052005年年-2009-2009年年GDPGDP情况及增长比较情况及增长比较本报告是严格保密的。人均人均GDPGDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。人均人均GDPGDP1030310303元元发展期发展期启动期启动期快速发展期快速发展期平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼

17、有改善需求为主 改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型 根据国际通用衡量标准计算，菏泽目前处于房地产快速发展阶段：菏泽菏泽20052005年年-2009-2009年人均年人均GDPGDP情况及增长率比较情况及增长率比较 人均人均GDPGDP增长迅速增长迅速本报告是严格保密的。人均可支配收入即将突破人均可支配收入即将突破1300013000元大关，市民将具备更元大关，市民将具备更强的消费能力。强的消费能力。近三年增速近三年增速达到达到15%15%左右左右如图显示：如图显示：20052005年以来菏泽人均可支配

18、收入大幅增加，近三年来平均增速达到年以来菏泽人均可支配收入大幅增加，近三年来平均增速达到15%15%左右左右随着人均可支配收入的增加，人们的消费习惯将发生变化，为生活消费提供了基础保障。随着人均可支配收入的增加，人们的消费习惯将发生变化，为生活消费提供了基础保障。菏泽菏泽20052005年年-2009-2009年人均可支配情况及增长率比较年人均可支配情况及增长率比较 人均可支配收入人均可支配收入本报告是严格保密的。随着收入的增加，大量的消费需求被释放。随着收入的增加，大量的消费需求被释放。近三年平均增近三年平均增长率达长率达21.2%21.2% 菏泽近年来社会消费品零售总额及增长率菏泽近年来社

19、会消费品零售总额及增长率如图显示：近年来菏泽市消费市场稳中趋活，近三年平均增长率为如图显示：近年来菏泽市消费市场稳中趋活，近三年平均增长率为21.2%21.2%，20092009年菏泽年菏泽社会消费品零售总额增幅达社会消费品零售总额增幅达19.2%19.2%。人们的消费支出大幅增长，潜在消费需求大量释放。人们的消费支出大幅增长，潜在消费需求大量释放。 消费市场稳中趋活消费市场稳中趋活本报告是严格保密的。固定资产投资继续高速增长，为经济注入活力。固定资产投资继续高速增长，为经济注入活力。近三年平均增近三年平均增长率达长率达22.7%22.7%菏泽近年来社会固定投资及增长率菏泽近年来社会固定投资及

20、增长率 如图显示：菏泽近如图显示：菏泽近3 3年社会固定资产投资高速发展，平均增速达年社会固定资产投资高速发展，平均增速达22%22%以上。重大工程纷以上。重大工程纷纷动工或竣工，掀开了菏泽城市建设的序幕，将大大刺激消费需求的释放。纷动工或竣工，掀开了菏泽城市建设的序幕，将大大刺激消费需求的释放。 固定资产投资固定资产投资本报告是严格保密的。随着菏泽产业结构不断优化及与人口的良性互动发展，随着菏泽产业结构不断优化及与人口的良性互动发展， 最终将最终将形成类梯形的较高素质人口结构，并促进中高端房地产市场发展。形成类梯形的较高素质人口结构，并促进中高端房地产市场发展。发展阶段发展阶段农业、工业、基

21、础制造业为主，人口数量少，高端客户以已有企业主为主第一产业向第二、三产业转变；高级管理人员和专业技术人员开始增多进入稳定成熟的发展阶段，中间力量和高收入人群壮大金字塔结构金字塔结构哑铃型结构哑铃型结构高端人口中端人口低端人口人口结构的变化人口结构的变化类梯形结构类梯形结构产业结构继续优化，三大产业结构调整为21.5：52.0：26.5，二、三产业增加值占生产总值的比重比2008年提高2.3个百分点，经济结构进一步优化。 三大产业比例三大产业比例12.512.5：5252：26.526.5 产业结构优化产业结构优化本报告是严格保密的。与房地产呈正相关的宏观经济，一直以来与房地产呈正相关的宏观经济

22、一直以来健康稳定发展，预计未来几年将继续保持健康稳定发展，预计未来几年将继续保持两位数的增长速度。两位数的增长速度。随着城市化的提高、人口规模的增长以及随着城市化的提高、人口规模的增长以及居民可支配收入的提高后，人们在居住方居民可支配收入的提高后，人们在居住方面表现为对量的需求增加的同时，在质的面表现为对量的需求增加的同时，在质的方面也急剧提升。方面也急剧提升。26宏观环境分析小结宏观环境分析小结本报告是严格保密的。第三篇 看 市我们将通过对菏泽房产市场的发展研究摸清市场规律，找寻项目发展的契机点。本报告是严格保密的。房地产已成菏泽拉动投资增长的重要支撑，菏泽市政府把发展房地产已成菏泽拉动投

23、资增长的重要支撑，菏泽市政府把发展房地产业摆到了保增长、拉内需、促发展、惠民生重要位置。房地产业摆到了保增长、拉内需、促发展、惠民生重要位置。菏泽菏泽20052005年年-2009-2009年房地产投资开发情况年房地产投资开发情况 房产投资稳步增长房产投资稳步增长62.0962.09亿元亿元 1 1、20102010年第一季度，菏泽房地产开发完成投资年第一季度，菏泽房地产开发完成投资15.215.2亿元，增长亿元，增长55.1%55.1%，高于规模以上完，高于规模以上完成投资成投资32.132.1个百分点。个百分点。房屋施工面积房屋施工面积450450万平方米，增长万平方米，增长45%45%；

24、房屋竣工面积；房屋竣工面积8080万平方万平方米，增长米，增长40%40%，房地产已成为拉动投资增长的重要支撑。，房地产已成为拉动投资增长的重要支撑。2 2、20102010年，菏泽市委市政府把发展房地产业摆到了保增长、拉内需、促发展、惠民生年，菏泽市委市政府把发展房地产业摆到了保增长、拉内需、促发展、惠民生重要位置，提出全市新增房地产竣工面积重要位置，提出全市新增房地产竣工面积350350万平方米、达到万平方米、达到600600万平方米的奋斗目标。万平方米的奋斗目标。本报告是严格保密的。房地产供应情况房地产供应情况菏泽菏泽2007-20092007-2009年以来施工、竣工和销售面积情况年以

25、来施工、竣工和销售面积情况如图所示：从商品房施工、竣工和销售面积来看，菏泽房地产市场处于快速发展阶段，如图所示：从商品房施工、竣工和销售面积来看，菏泽房地产市场处于快速发展阶段，受行业调整和政策影响较小，侧面可以放映出菏泽的房地产整体市场发展状况良好。受行业调整和政策影响较小，侧面可以放映出菏泽的房地产整体市场发展状况良好。房地产供应不断增长，意味着菏泽房地产市场进入快速房地产供应不断增长，意味着菏泽房地产市场进入快速发展阶段。发展阶段。本报告是严格保密的。住宅销售情况住宅销售情况20102010年年6-116-11月份住宅销售数据统计月份住宅销售数据统计30如图所示：如图所示：2011201

26、1年年6 6月份至月份至1111月份菏泽住宅市场共成交月份菏泽住宅市场共成交60306030套，月均成交为套，月均成交为10051005套；住宅套；住宅均价从均价从2235-33862235-3386元不等，月成交均价为元不等，月成交均价为29062906元，说明了元，说明了菏泽受新政影响较小，市场刚性菏泽受新政影响较小，市场刚性需求情况旺盛需求情况旺盛。成交情况火爆，价格稳步攀升。成交情况火爆，价格稳步攀升。本报告是严格保密的。商业销售情况商业销售情况20102010年年6-116-11月份上商业销售数据统计月份上商业销售数据统计31如图所示：如图所示：20112011年年6 6月份至月份至

27、1111月份菏泽商业共成交月份菏泽商业共成交305305套，月均成交为套，月均成交为5151套，均价从套，均价从5143-64965143-6496元不等，说明了菏泽商业市场销售趋势稳定，销售价格稳中有升。元不等，说明了菏泽商业市场销售趋势稳定，销售价格稳中有升。销售趋势稳定，销售价格稳中有升。销售趋势稳定，销售价格稳中有升。本报告是严格保密的。土地供应情况土地供应情况20092009年以来主要地块出让情况年以来主要地块出让情况如图所示：从土地供应量来看，菏泽房地产市场处于快速发展阶段，受行业调整和金融危机影响较小，如图所示：从土地供应量来看，菏泽房地产市场处于快速发展阶段，受行业调整和金融危

28、机影响较小，侧面可以放映出菏泽的房地产整体市场发展状况良好。但随着土地大量的成交，市场容量将会达到饱和。侧面可以放映出菏泽的房地产整体市场发展状况良好。但随着土地大量的成交，市场容量将会达到饱和。土地位置土地位置用途用途土地面积（）土地面积（）大堤以南，西安路以西，长江路以北，220国道以东。居住70529开发区长城路以北,前石堂村以东,自然路以南, 居住7093牡丹区重庆路以东,黄河路以南,睿鹰嘉园以北居住8643牡丹区八一路以北,李娥社区以南,自然路以东居住含商业配套19294贵阳路以东,西子佳苑以南,李娥居民点以南居住4847规划大学路以南、付楼村拆迁安置地以西居住79787康庄路以南、

29、青年路以西、排水沟以东、滨河苑小区以北居住27118双河路以南、太原路以西、大堤以东、八一路及居民点以北居住89762实验小学以南、育才路以西、赵王河以东、长江路以北居住80475本报告是严格保密的。20112011年菏泽房产市场走势如何？年菏泽房产市场走势如何？对于市场的判断取决于对于市场的判断取决于和和的变化的变化本报告是严格保密的。房价拐点论又现，对菏泽楼市暂时影响不大。房价拐点论又现，对菏泽楼市暂时影响不大。 菏泽房地产市场信息网显示，2010年11月份以来，菏泽楼市日销量多在40套左右，11月份销量1400多套，销售创下本年度的新高点。进入加息通道后，楼市需求将进一步受压制， 加上一

30、系列房产新政效应将逐步释放，受全国大环境影响，预计明年初菏泽楼市将迎来一个调整期。但调整幅度，还得看国家经济大环境和相关政策力度。新政对成交量影响新政对成交量影响 从最近菏泽上市的一些楼盘看，只要价格不是太高，目前还没有大的降价压力。从最近菏泽上市的一些楼盘看，只要价格不是太高，目前还没有大的降价压力。本报告是严格保密的。在房产新政作用下，今后一段时期菏泽的房价将平稳波在房产新政作用下，今后一段时期菏泽的房价将平稳波动，上涨速度会减缓，但房价不会下降。动，上涨速度会减缓，但房价不会下降。据菏泽日报调查显示，菏泽市民对未来房价基本上持上涨看法。从被访者提交的问卷来看，9成以上认为房价不会下跌。调

31、查还显示，大多市民的购房欲望都很大。据2010房产新政下菏泽房产走势高峰论坛分析，在房产新政作用下，今后一段时期菏泽的房价将平稳波动，上涨速度会减缓，但房价不会下降。菏泽的房地产市场、房地产政策处于不断完善逐步成熟的过程。随着地方经济的不断发展，城市人口的快速增长，房地产市场将进入空间发展时期。新政对价格影响新政对价格影响在当前的形势下，应在对市场深入研究的基础上，进行科学细分，确定目标客户群，在当前的形势下，应在对市场深入研究的基础上，进行科学细分，确定目标客户群，对项目进行准确定位，做有品质的房子，做出高价值的不动产资本品。对项目进行准确定位，做有品质的房子，做出高价值的不动产资本品。本报

32、告是严格保密的。中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势。因素的作用下继续维持上升发展态势。社会稳定社会稳定经济增长经济增长城市化率城市化率人口红利人口红利就业增加就业增加经济增长期持续支撑经济增长期持续支撑年均年均10%10%左右的左右的GDPGDP增长率，经济硬着陆可能性低。增长率，经济硬着陆可能性低。城市化进程加快的刚性支撑城市化进程加快的刚性支撑人口快速城市人口快速城市化，新增居住持续放大。化，新增居住持续放大。人口红利刚性需求支撑人口红利刚性需求支撑人口自然增长的首人口自然增长的首次置业，换房等刚

33、性居住需求居高不下。次置业，换房等刚性居住需求居高不下。新政影响小结新政影响小结本报告是严格保密的。20102010年开发规模空前年开发规模空前 据菏泽发展与改革委员会透露，2010年菏泽竣工商品房面积将力争达到800万平方米，已确定时代奥城、绿城国际、盛世豪庭等85个重点开发项目，总投资达280亿元，新开工面积446万平方米，开发规模空前庞大。将继续抓好旧村改造，大力推进城中村改造，坚持科学规划、政府主导、政策扶持、市场运作、群众参与，优先改造规模较大、集中连片、住房条件差、安全隐患严重、群众要求迫切的城中村。近期房产开发规模近期房产开发规模本报告是严格保密的。房地产市场健康发展房地产市场健

34、康发展2010年以来，菏泽市认真贯彻落实房地产市场宏观调控各项政策要求，把房地产业作为保增长、扩内需、惠民生的重要支柱产业，按照 “大投入、多开工、快建设、出精品”的思路，进一步加快了房地产开发建设步伐，加强了房地产开发市场管理，规范了房地产开发行为，房地产市场平稳健康发展。截止到2010年10月底，菏泽市区完成房地产开发投资60亿元，新开工370万平方米，竣工270万平方米。房地产价格稳中攀升， 5个小区通过国家A、2A级住宅品质认定，使得居民住房品质进一步提高，市区人均居住面积由原来的13平方米提升到33.9平方米，人们的居住环境和条件得到了明显改善。近期房产市场形势近期房产市场形势本报告

35、是严格保密的。菏泽房价稳中有升菏泽房价稳中有升三大因素拉动菏泽房价攀升1、城市品位逐渐提升，吸引了大量人口定居菏泽。同时菏泽房地产开发投资的力度也不断加大，楼盘档次逐步提升，这些都为我市楼盘销售价格的稳中攀升，提供了一定的市场空间。2、市民购房需求的不断扩大，拉动了楼房销售价格稳中攀升。第一：随着菏泽四大基地一大产业的建设和发展，吸引了大量的外来人口（比如许多在巨野煤矿工作的外来人员都安家到市区。第二：菏泽各县区部分富裕起来的农民，为了给孩子一个比较好的教育环境，在市区购买新房。第三：因修路、旧城改造等项目建设产生的无房户，一些面临结婚成家的青年人，购买也迫在眉睫。3、建筑成本的持续增长，也促

36、使楼房价格不同程度上涨。近期价格走势近期价格走势本报告是严格保密的。市场竞争激烈、产品配套升级市场竞争激烈、产品配套升级市场竞争激烈：未来菏泽的房产供需形态不再是以满足居住为主，作为区域地标大盘更多要考虑的是楼盘自身产品的差异化和精准的市场定位。产品配套升级：综合一下菏泽楼盘规划、配套和产品，目前很多新建小区都融入了新的开发理念，在规划上注重车位配比、景观设计、人车分流、立面美观等；在配套上注重生活和商业配套的完善；在产品上注重生态节能和使用率高等。近期房产竞争局面近期房产竞争局面本报告是严格保密的。宏观政策和市场供需总结宏观政策和市场供需总结菏泽房产市场以刚性需求为主，受宏观政策影响较小。2

37、011年，菏泽房产开发及土地市场将迎来供应和竞争的高峰，特别是大量高价地块的面市，将造成中高端市场的竞争加剧。中国房地产形势长期看好，但短期内将进入整固期。项目入市期市场供应量放大、竞争加剧，加之国家政策调控的影响，项目必须通过标杆性产品打造强大的核心竞争力，才能实现项目目标。本报告是严格保密的。第三篇 知 彼我们将通过对区域市场、竞争个案的分析，找寻别人的优秀之处得以借鉴，发现别人不足之处得以规避。本报告是严格保密的。菏泽在售楼盘一览菏泽在售楼盘一览本报告是严格保密的。产品分析：产品分析：p以小高层、高层为主，小区商业多作为园区配套；p土地一般较规整，体量也较大；p在立面风格上，菏泽楼盘总体

38、以后现代风格为主，其中以地中海、欧、法风格居多；p纵观菏泽楼盘，在楼盘主题上存在突出的问题，楼盘主题不明确或者楼盘主题概念模糊。p目前菏泽在售楼盘的主力户型区间在100140，但从市场销售来看，110130左右的户型应当为大众需求户型。菏泽在售楼盘分析菏泽在售楼盘分析本案可从立面风格、户型配比、楼盘主体概念上挖掘差异化及亮点。本案可从立面风格、户型配比、楼盘主体概念上挖掘差异化及亮点。本报告是严格保密的。价格分析：价格分析：p菏泽中高端楼盘的销售均价在40004500元之间，主力户型总价在40万60万之间，楼层价差在2050元之间，145平米以上的大户型及顶楼复式去化较慢。p城东新区周边的楼盘

39、的主力价位以及主力总价属于菏泽均价最高的楼盘。p老城区由于缺乏高品质、大规模的楼盘，目前整体价格较低。菏泽在售楼盘分析菏泽在售楼盘分析本案位置优势及生活配套优势明显好于城东和城西，但是本案周本案位置优势及生活配套优势明显好于城东和城西，但是本案周边自然环境、生活环境相对较差，本案可利用边自然环境、生活环境相对较差，本案可利用“高单价、低总价高单价、低总价”的策略，提升价格优势。的策略，提升价格优势。本报告是严格保密的。去化分析：去化分析：p从去化的速度看，310层去化最快，底层和顶层复式去化较慢；p地理位置优越的，去化的速度快；p从户型去化上看，紧凑三房舒适三房四房复式；p从产品类型上看，多层

40、小高层高层;p在景观上做的比较好，比较精细的，对去化的速度也是有积极影响的菏泽在售楼盘分析菏泽在售楼盘分析对本案来说，可以从户型配比、景观营造、产品细部处理等方面对本案来说，可以从户型配比、景观营造、产品细部处理等方面下一些工夫，寻求与其他个案的差异。下一些工夫，寻求与其他个案的差异。本报告是严格保密的。客源特征：客源特征：p菏泽的目标客户群及潜在客户群，消费能力在整体上势头强尽。p通过市场调查可以得知菏泽几个主要的楼盘，客户职业基本上是：教师，公务员，政府机关、企业中高层领导、私营业主、个体户，下设乡镇富裕阶层及巨野煤矿的员工等为主。菏泽在售楼盘分析菏泽在售楼盘分析基于以上分析，本案的目标客

41、户也逃脱不了以上这些范围，这就要基于以上分析，本案的目标客户也逃脱不了以上这些范围，这就要求本案在价格制定上，产品配套上多做工作。求本案在价格制定上，产品配套上多做工作。本报告是严格保密的。u本案应增加110120平米户型的配比，一方面来迎合市场的需求，另外也可有效的控制总价。u在规划、景观上，增加景观的亮点及建筑细节的处理，来抵消人们对高层的抗性。u在配套上，打造区域商业中心，跳出项目周边中低档批发市场的圈层。u在营销上，采用实用、有效的策略及载体，实现一炮打响的效果。菏泽在售楼盘小结菏泽在售楼盘小结本报告是严格保密的。楼盘板块分布楼盘板块分布西西区区板板块块中中心心板板块块东东区区板板块块

42、本报告是严格保密的。楼盘板块分布总体概况楼盘板块分布总体概况主要集中在东区，规模大盘不多：目前菏泽项目主要集中在东区，西区由于配套及公共交通落后，地产项目开发相对较少，而老城区由于土地较少、拆迁困难使得老城区的地产项目开发最少。菏泽房地产市场相对落后，200亩左右的项目在当地已属大盘，多数项目户型较差，规划布局多以兵营式排布，外立面简单，缺乏小区配套设施，楼盘整体质量不高。目前菏泽市场上在售有一定规模的项目大约1618个左右，其他不少小项目没有列为调研对象。总体概况总体概况本报告是严格保密的。楼盘板块分布：中心板块楼盘板块分布：中心板块区域概况：区域概况：作为老城区，交通便捷、商业配套和生活配

43、套成熟，各种教育、生活、医疗、金融、休闲坐落其中，但是该区域受拆迁难度大的限制，区域房地产发展缓慢，加上新老小区混杂，使得区域布局杂乱。目前区域新建的楼盘规模较小，小区配套和产品规划理念较为落后。供应情况供应情况：目前老城区楼盘体量较小，房源紧缺。板块现状：板块现状：区域内目前多低矮破旧的低层建筑，拆迁存在较大的难度。客源情况：客源情况：该区域客源基本以原先本区域换房或者为方便子女入学购房为主，由于区域近年的土地成交量并不活跃，房地产销售供不应求。价值判断：价值判断：老城区作为菏泽市区传统居住区，商贸繁荣，配套完善，但以早年自建低矮建筑为主，道路交通拥挤，现代小区概念的住宅区较难形成，老城区的

44、物业升值相对东区增长幅度不是特别明显，品质、高端楼盘较难形成。区域市场区域市场本报告是严格保密的。楼盘板块分布：东区板块楼盘板块分布：东区板块区域概况：区域概况：该区域是菏泽未来城市发展的首要区域。区域整体环境优越，未来拥有较完善的配套设施。供应情况：供应情况：城东区域楼盘数量众多，供应体量庞大，未来区域竞争强度将日臻激烈。板块现状：板块现状：目前区域主要以120平米左右，户型小高层供应为主，单价、总价较高。客源情况：客源情况：从目前个案楼盘销售上看，市场吸纳力较强，各楼盘去化较快，这也一个侧面反映了东区乃菏泽市民购房的首选地。区域市场区域市场本报告是严格保密的。楼盘板块分布：西区板块楼盘板块

45、分布：西区板块区域概况：区域概况：区域地理位置相对较偏，西区靠近工业区，环境一般。区域房地产发展相对滞后，缺乏商业配套的支撑，生活配套相对不成熟，购物、交通均不方便。供应情况供应情况：由于受地块规模和房地产发展的局限性，区域楼盘体量和现实供应量不大。销售现状：销售现状：从销售上看，由于在整体市场中的地位和受关注度较低，区域楼盘去化速度较慢。区域市场区域市场本报告是严格保密的。楼盘名称楼盘名称时代奥城时代奥城中央公馆中央公馆公园公园1 1号号国贸中心国贸中心锦绣豪庭锦绣豪庭总建筑面积（）总建筑面积（）56万54757930万100441015万总户数（套）总户数（套）3980一期住宅1500户1

46、500一期住宅1863户1010潜在供应量（套）潜在供应量（套）342826501380一期剩余600套1010市场现状市场现状一期于2010年9月开盘，已售572 套一期于10月23日开盘，房源所剩不多一期于11月7日开盘，共计170多套，剩余38套本项目计划分四期完成。其中一期工程占地面积11万平方米，计划于2012年01月竣工。2010年8月份开工建设，目前售楼部接受咨询（说明：以上列举楼盘为主要竞争楼盘，基本可反映菏泽中高端房地产市场现状）20102010年菏泽竣工商品房面积将力争达到年菏泽竣工商品房面积将力争达到800800万平方米，总投资达万平方米，总投资达280280亿元，新开亿

47、元，新开工面积工面积446446万平方米，开发规模空前庞大。万平方米，开发规模空前庞大。市场供应市场供应本报告是严格保密的。目前市场上各类产品形态较为齐全，有多层、小高层、高层，写字楼等，且目前市场上各类产品形态较为齐全，有多层、小高层、高层，写字楼等，且各类产品推陈出新，如多层景观公寓，显示出了相对较高的开发水平。各类产品推陈出新，如多层景观公寓，显示出了相对较高的开发水平。楼盘名称楼盘名称时代奥城时代奥城中央公馆中央公馆公园公园1 1号号国贸中心国贸中心锦绣豪庭锦绣豪庭产品配比产品配比共有25幢高层、5幢多层、沿街10万平米商业和星级酒店组成。由39栋高层、小高层建筑组成由16栋欧式高层、

48、商业街组成高层公寓、小高层公寓、甲级写字楼、五星级酒店、综合品牌超市、幼儿园、沿街商铺等多种物业类型由9幢16-26层高层和部分沿街商业组成 产品创新产品创新“名校教育，繁荣商贸，生态园林，智能科技”四大主题修建菏泽首家大型户外游泳馆，同时还将配备2500平米超大面积的室内会所，网球场、篮球场、羽毛球场等等一应俱全 欧式新古典主义风格，入口大喷泉水系拥有住宅、办公、酒店、高层写字楼、酒店式公寓、商业、超市、会馆、等配套设施。大面积落地观景凸窗，外立面全部干挂大理石 产品形态对比产品形态对比本报告是严格保密的。楼盘名称楼盘名称时代奥城时代奥城中央公馆中央公馆公园公园1 1号号国贸中心国贸中心锦绣

49、豪庭锦绣豪庭车位配比车位配比2400车位全地下车库与智能化停车系统，1：1超高配比 全部地下车位地下车库面积11.6万平方米约60%车位配比率景观设计景观设计中央绿地组团绿地中央水景广场小区主入口水景、喷水池中央水系景观和组团景观雕塑、流泉、花圃、植坛 道路设计道路设计人车分流人车分流人车分流人车分流非人车分流立面风格立面风格采用外檐嵌入式楼体灯光；简洁的色彩搭配，黄与灰；水晶质感超大落地窗。 石材的基座，质感的墙体，优雅的铁艺，明亮的玻璃，配合气势慑人的顶冠 立面简洁清新，中青色屋顶，米黄色墙体高层住宅外墙面采用涂料外饰面，多层商业部分采用石材幕墙外饰面。 现代风格立面，外立面全部干挂大理石

50、 内部配套内部配套沿街10万平米商业和星级酒店 、会所、幼儿园休闲会所、游泳池幼儿园、商业街、停车场及中心花园酒店、商业、超市、会馆沿街商业、会所产品规划对比产品规划对比目前市场上各类产品在人车分流方面基本停留在概念上，在景观设计上以中目前市场上各类产品在人车分流方面基本停留在概念上，在景观设计上以中心景观为主，在内部配套上以社区商业街为主。心景观为主，在内部配套上以社区商业街为主。本报告是严格保密的。u从车位配比上来看从车位配比上来看u从道路设计上来看从道路设计上来看u从立面风格设计上看从立面风格设计上看新建楼盘车位配比率比较高，基本达到60-80%的配比率，本案在要根据楼盘的档次定位来进行