富春东方文德路项目发展策划全案.ppt

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1、合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties1富富 春春 东东 方方文德路项目发展策划全案文德路项目发展策划全案合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties2【项目定位】【项目定位】合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties3整体市场定位整体市场定位目标客户群定位目标客户群定位SWOTSWOT分析分析主题功能定位主题功能定位项目概况项目概况目目 录录合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties4项目概况项目概况项目位置项目位置v 本项目位于文德路与文本项目位于文德路与文明路交界处；明路交界处；v 项目地块

2、两面临街，西项目地块两面临街，西临文德路，南倚文明路。临文德路，南倚文明路。本案本案合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties5负1-5层中空负1-5层中空1-5层中空商场展面：160米v商场占地面积：商场占地面积：1.49151.4915万万mm2 2v商场临街展面：长约商场临街展面：长约160160米米项目概况项目概况合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties62F 6300m2F 6300m2 21F 6300m1F 6300m2 23F 6300m3F 6300m2 24F 6300m4F 6300m2 25F 6300m5F 6300m

3、2 2-2F 1.1-2F 1.1万万mm2 2 停车场停车场-1F 1.1-1F 1.1万万mm2 2 商商 场场-3F 1.1-3F 1.1万万mm2 2 停车场停车场4.94.9米米5 5米米5 5米米5 5米米5 5米米5 5米米v商场规划情况：商场规划情况：6 6层商场层商场商场商场总建面积：商场商场总建面积：4.24.2万万mm2 2v负二负三车位：负二负三车位：500500个个v功能配套：功能配套：5 5楼具备饮食楼具备饮食功能功能项目概况项目概况合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties7S SStrengthStrength优势优势OOOpportun

4、ityOpportunity机会机会地段好，老城中心，交通极为方便；人流大，受大北京路商圈幅射，消费人流巨大；底蕴好，区域历史沉淀厚重；有传统，传统文化产业集散地；规模大，项目规模宏大，可塑性强；资源好，古迹多，政策扶持，展面宽，临街150米，优势突显；稀缺性，城心旺地，极为稀罕；时机成熟：时机成熟：经济大环境，区域格局，市场需求俱佳；市场空白：市场空白：广州市场欠缺大型高档的文化商业；经贸契机：经贸契机：众多进出口专业交易台中，文化商品产业仍为空白WWeaknessWeakness弱势弱势T TThreatThreat威胁威胁行业息微，文德路文化商圈渐走下坡；商户不优，路段现存商户数量少，素

5、质低；信心不高，项目地块烂尾多年；规模较大，楼层高，难聚客；竞争对手增加：竞争对手增加：其它区域亦有新兴项目分薄市场份额；SWOTSWOT分析分析合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties8竞争优势竞争优势发展核心竞争力发展核心竞争力机机 会会劣劣 势势 威威 胁胁优优 势势项目市场定位项目市场定位地理位置极优，各项配套俱全地理位置极优，各项配套俱全影响力强大而深远影响力强大而深远传统文化功能区，人文条件优传统文化功能区，人文条件优区位价值最大化区位价值最大化，区位形象提升区位形象提升传统行业市场机会传统行业市场机会细分，捕捉可发展空间细分，捕捉可发展空间新颖经营模式的

6、缺失新颖经营模式的缺失抓住产品核心竞争力，创建项目唯一性抓住产品核心竞争力，创建项目唯一性主力消费的需求主力消费的需求产品，客户，营销，把握有效市场机会产品，客户，营销，把握有效市场机会SWOTSWOT分析分析合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties9【项目市场定位】【项目市场定位】合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties10东东 方方 文文 博博 城城项目命名：项目命名：合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties11南中国最大的文化艺术品交易中心南中国最大的文化艺术品交易中心东方文博城东方文博城项目市场定位项目市场定

7、位合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties12东东 方方 文文 博博 城城永不落幕永不落幕的文化艺术品博览会的文化艺术品博览会主营：收藏品，字画，主营：收藏品，字画， 工艺品，古玩，家庭装饰用品工艺品，古玩，家庭装饰用品项目经营形象定位项目经营形象定位合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties13中国文化艺术品中国文化艺术品首席财富宝藏首席财富宝藏东东 方方 文文 博博 城城项目投资形象定位项目投资形象定位合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties14【目标客户群定位】【目标客户群定位】合富辉煌房地产Hopefluent

8、 Real Properties15有谁会投资本案有谁会投资本案合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties16根据合富辉煌的实操经根据合富辉煌的实操经验提示，目前广州市中验提示，目前广州市中心区心区 热销商铺总价热销商铺总价 范围：范围： 买家分析买家分析 结合贵司项目所处区域位置，商铺销售所针对的结合贵司项目所处区域位置，商铺销售所针对的目标投资目标投资客客描述如下：描述如下：v商铺总价商铺总价1515万万3535万万/ /间间的中小商铺投资者的中小商铺投资者v希望在购买商铺希望在购买商铺3535年年内有稳定的租金回报内有稳定的租金回报 v回报期望值介于年回报率回报期

9、望值介于年回报率8%12%8%12%之间之间v家庭闲置资金：家庭闲置资金：50 20050 200万元万元v购铺存款余额不少于购铺存款余额不少于1010万元万元，家庭月收入不低于，家庭月收入不低于2 2万元万元/ /月月v部份购铺自营商户部份购铺自营商户街街 铺：铺：8080万万200200万万/ /间间商商 场场 铺：铺：1515万万35 35 万万/ /间间 合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties171 1、投资型投资型：商铺专业投资者；商铺专业投资者；私营企业主私营企业主政府公务员政府公务员江浙一带的全国性物业投资团江浙一带的全国性物业投资团2 2、自用型自用

10、型参与本案的个体经营者参与本案的个体经营者买家分析买家分析合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties18谁会在本案经营谁会在本案经营合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties19主力店：主力店：v经营范围：经营范围： 文化艺术品、家饰类、相框、文化艺术品、家饰类、相框、 装饰画、工艺品生产厂家；、装饰画、工艺品生产厂家；、v目标商家：目标商家： 文物总店荣宝斋、集雅斋；文物总店荣宝斋、集雅斋； 生活创库、法意阁、银库；生活创库、法意阁、银库；商家分析商家分析合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties20功能客户功能客户v经

11、营范围：经营范围： 餐饮、画廊、书店、拍卖行、知名画家、餐饮、画廊、书店、拍卖行、知名画家、 行业协会、收藏品个体工商户；行业协会、收藏品个体工商户；v目标商家：目标商家： 北京翰海、中国嘉德、苏富比北京翰海、中国嘉德、苏富比 广州酒家、稻香集团广州酒家、稻香集团 古籍书店、教育书店、三联书店古籍书店、教育书店、三联书店 朵云画廊朵云画廊 、飞虹画廊、飞虹画廊 商家分析商家分析合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties21有谁会到本案消费有谁会到本案消费合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties22艺术品收藏者、收藏家，以藏养藏；艺术品收藏者、收

12、藏家，以藏养藏；用家分析用家分析特特 征：征：在一定的艺术造艺，和艺术鉴赏能力，他在一定的艺术造艺，和艺术鉴赏能力，他们对单一种类特别有研究；们对单一种类特别有研究；目目 的：的：拥有和收藏，并考虑艺术品的保值及升值；拥有和收藏，并考虑艺术品的保值及升值；他们是：他们是：艺术家、艺术工作者、收藏家，富裕人群；艺术家、艺术工作者、收藏家，富裕人群；合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties23投资家投资家用家分析用家分析特特 征：征：对名家、名作、名品特别偏好；对名家、名作、名品特别偏好；目目 的：的：回报社会的愿望以及提高自身文化形象，希望能在未来的一回报社会的愿望以及

13、提高自身文化形象，希望能在未来的一定时期内带来财富增值定时期内带来财富增值 ；他们是：他们是：资金实力雄厚的机构和企业，如江淅、港台、海外企业。资金实力雄厚的机构和企业，如江淅、港台、海外企业。注：注：20032003年中国艺术品拍卖市场成交额突破年中国艺术品拍卖市场成交额突破1313亿元人民币。而将近一半亿元人民币。而将近一半的购买者是各地的民营企业家，其中以江苏、浙江、北京以及东北的购买者是各地的民营企业家，其中以江苏、浙江、北京以及东北的企业家为盛；的企业家为盛； 0505年在苏富比和佳士得秋拍的中国瓷器和书画专场，购买超过千万年在苏富比和佳士得秋拍的中国瓷器和书画专场，购买超过千万元的

14、近元的近1010件拍品中，大陆买家就占了七成。件拍品中，大陆买家就占了七成。 合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties24以投资为主的艺术品经营者以投资为主的艺术品经营者包括艺术品收售摊贩、艺术品商店和艺术品经纪人。包括艺术品收售摊贩、艺术品商店和艺术品经纪人。 特特 征：征：凭借自己的眼光买进卖出，赚取差价；一般专注于某一凭借自己的眼光买进卖出，赚取差价；一般专注于某一领域，有固定的客户群，主要集中在各地古玩市场。领域，有固定的客户群，主要集中在各地古玩市场。目目 的：的：以投机为主以投机为主 ；他们是：他们是：艺术品收售摊贩、艺术品商店和艺术品经纪人艺术品收售摊贩

15、艺术品商店和艺术品经纪人 ；用家分析用家分析合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties25用于附庸风雅、装潢门面和修饰打扮的用于附庸风雅、装潢门面和修饰打扮的艺术品消费者艺术品消费者 特特 征：征：以家居装饰丰富性和品味性为出发点的；以家居装饰丰富性和品味性为出发点的；目目 的：的：提高家居软环境，丰富其内涵和鉴赏能力；提高家居软环境，丰富其内涵和鉴赏能力；他们是：他们是：有品味、执着的生活享受者；有品味、执着的生活享受者；用家分析用家分析合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties26旅游休闲人群旅游休闲人群特征：特征：以旅游渡假、休闲参观等为

16、目的游离式人群；以旅游渡假、休闲参观等为目的游离式人群；目的：目的：作为旅游纪念品和装饰品；作为旅游纪念品和装饰品；他们是：他们是：旅游者、休闲购物顾客；旅游者、休闲购物顾客；用家分析用家分析合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties27其他：其他：v用于攻关送礼的人用于攻关送礼的人v是家传的人是家传的人 用家分析用家分析合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties28【项目功能定位】【项目功能定位】合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties29商场功能规划商场功能规划 交易功能交易功能 展示功能展示功能 餐饮功能餐饮功能

17、信息交流功能信息交流功能 鉴定功能鉴定功能 购物功能购物功能 业务培训功能业务培训功能 商场功能规划定位商场功能规划定位合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties30商场功能规划商场功能规划 展示功能展示功能 餐饮功能餐饮功能 信息交流功能信息交流功能 鉴定功能鉴定功能 购物功能购物功能 业务培训功能业务培训功能 交易功能：交易功能：v作为商业项目，交易功能是项目存在的前提；作为商业项目，交易功能是项目存在的前提；v狭义而言，要满本土市场对于文化艺术品，收藏品交易的需求；狭义而言，要满本土市场对于文化艺术品，收藏品交易的需求；v广义层面，则立足广州，依仗华南，辐射全国，

18、形成中国收藏广义层面，则立足广州，依仗华南，辐射全国，形成中国收藏品，文化工艺术品与国外市场的交易渠道；品，文化工艺术品与国外市场的交易渠道； 交易功能交易功能 合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties31 交易功能交易功能 购物功能：购物功能：v文化艺术收藏市场，专业收藏投资者，爱好者只是文博城文化艺术收藏市场，专业收藏投资者，爱好者只是文博城强大依托之一；强大依托之一；v同时，一般大众消费品的经营者与消费者也是文博城生存同时，一般大众消费品的经营者与消费者也是文博城生存兴旺的根源；兴旺的根源；v所以，针对一般市场，由其是旅游消费市场所设置大众消所以，针对一般市场，

19、由其是旅游消费市场所设置大众消费购物功能，是项目功能策划根本指标。费购物功能，是项目功能策划根本指标。商场功能规划商场功能规划 展示功能展示功能 餐饮功能餐饮功能 信息交流功能信息交流功能 鉴定功能鉴定功能 业务培训功能业务培训功能 购物功能购物功能 合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties32 交易功能交易功能 商场功能规划商场功能规划 展示功能展示功能 餐饮功能餐饮功能 信息交流功能信息交流功能 鉴定功能鉴定功能 购物功能购物功能 业务培训功能业务培训功能 展示功能：展示功能：v庞大的消费市场必定存在大量的专业商业机构庞大的消费市场必定存在大量的专业商业机构/ /

20、经营团体经营团体/ /学术组织学术组织/ /行业协会行业协会/ /；v市场各方对于营销活动市场各方对于营销活动/ /行业交流等有着重要的依赖及需行业交流等有着重要的依赖及需求，求，v因此，作为配套功能，展示功能是必不可少的；因此，作为配套功能，展示功能是必不可少的；合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties33 交易功能交易功能 商场功能规划商场功能规划 展示功能展示功能 餐饮功能餐饮功能 信息交流功能信息交流功能 鉴定功能鉴定功能 购物功能购物功能 业务培训功能业务培训功能 鉴定功能：鉴定功能：v市场高速发展，必然衍生许多不规范的市场操作行为；市场高速发展，必然衍生许

21、多不规范的市场操作行为；v大量行业经营经验指出，不规范操作是导致交易市难以做大量行业经营经验指出，不规范操作是导致交易市难以做大做好的重要原因；大做好的重要原因；v因此，鉴定功能是为经营者消费者规避风险而设定的。因此，鉴定功能是为经营者消费者规避风险而设定的。合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties34 交易功能交易功能 商场功能规划商场功能规划 展示功能展示功能 餐饮功能餐饮功能 信息交流功能信息交流功能 鉴定功能鉴定功能 购物功能购物功能 业务培训功能业务培训功能 信息交流功能：信息交流功能：v收藏市场涉及大额投资，对信息的重视度极高；收藏市场涉及大额投资，对信息

22、的重视度极高；v经验显示，信息集中的平台则更有利于成为行业的中心；经验显示，信息集中的平台则更有利于成为行业的中心；v具备公开而强大的信息平台，一方面使项目的功能配套更具备公开而强大的信息平台，一方面使项目的功能配套更趋完整，更重要的是加强其差异性及竞争力，从而奠定其趋完整，更重要的是加强其差异性及竞争力，从而奠定其中心位置。中心位置。合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties35 交易功能交易功能 商场功能规划商场功能规划 展示功能展示功能 餐饮功能餐饮功能 信息交流功能信息交流功能 鉴定功能鉴定功能 购物功能购物功能 业务培训功能业务培训功能 业务培训功能：业务培训

23、功能：v艺术品艺术品/ /收藏品对专业知识的要求极高；收藏品对专业知识的要求极高；v培训在整个行业经营链中，是一个具有强大市场空间的环培训在整个行业经营链中，是一个具有强大市场空间的环节；培训与业务经营之间有着十分必然和紧密相互依存性；节；培训与业务经营之间有着十分必然和紧密相互依存性；v业务培养功能是一个必然存在的功能配置。业务培养功能是一个必然存在的功能配置。合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties36 交易功能交易功能 商场功能规划商场功能规划 展示功能展示功能 餐饮功能餐饮功能 信息交流功能信息交流功能 鉴定功能鉴定功能 购物功能购物功能 业务培训功能业务培训

24、功能 餐饮功能：餐饮功能：v吃在广州，是本土文化的精髓所在；吃在广州，是本土文化的精髓所在；v对饮食的重视，使国人对广州餐饮有着强烈的追求及好对饮食的重视，使国人对广州餐饮有着强烈的追求及好奇；奇；v因此，无论是面对各个层面消费，各个区域旅游者，国因此，无论是面对各个层面消费，各个区域旅游者，国内外客商，广州饮食都有着其无穷的魅力；内外客商，广州饮食都有着其无穷的魅力；v配合商场经营主题的饮食配套是项目运营的关键环节。配合商场经营主题的饮食配套是项目运营的关键环节。合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties371F1F3F3F2F2F-1F-1F5F5F4F4F家庭工艺

25、品家庭工艺品/ /装饰品超市装饰品超市世界艺术品专卖旗舰店世界艺术品专卖旗舰店书画艺术总汇书画艺术总汇古玩收藏品大世界古玩收藏品大世界文博艺术中心文博艺术中心岭南美食中心岭南美食中心商场整体功能定位商场整体功能定位合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties38v 负一层：家庭工艺品负一层：家庭工艺品/ /装饰品超市装饰品超市仿古红木家私仿古红木家私家庭工艺品家庭工艺品/ /装饰品大超市装饰品大超市商场各层功能定位商场各层功能定位合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties39v负一层：家庭工艺品负一层：家庭工艺品/ /装饰品超市装饰品超市 经营模式

26、经营模式：一站式一站式家饰用品市场；家饰用品市场； 竞竞 争争 力：在家庭饰品需求量剧增的今天，作为首个超大型力：在家庭饰品需求量剧增的今天，作为首个超大型 集中式的家饰用品集市，必定会受到市场青睐；集中式的家饰用品集市，必定会受到市场青睐； 经营形式：大型家庭饰品综合超市经营形式：大型家庭饰品综合超市 仿古红术家私仿古红术家私 各式工艺品专卖店各式工艺品专卖店合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties40 主营商品类别：主营商品类别： 装饰画，相框，画框，陶瓷，装饰画，相框，画框，陶瓷， 工艺品，竹器，藤器，银器，工艺品，竹器，藤器，银器， CDCD架，报架，橱具，

27、餐具，架，报架，橱具，餐具， 花卉植物，玻璃工艺术品，花卉植物，玻璃工艺术品， 布艺术装饰用品；布艺术装饰用品；v负一层：家居工艺品装饰总汇负一层：家居工艺品装饰总汇合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties41古玩专营旗舰店古玩专营旗舰店名贵奇石名贵奇石旗舰店旗舰店珠宝玉器旗舰店珠宝玉器旗舰店艺术品旗舰店艺术品旗舰店（文物总店、荣宝斋等）（文物总店、荣宝斋等）首层及二层首层及二层垂直打通垂直打通v首层：世界艺术品博览中心（旗舰店或主力店）首层：世界艺术品博览中心（旗舰店或主力店）合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties42旗舰店商户定位：旗舰

28、店商户定位：文物总店文物总店朵云轩朵云轩荣宝斋荣宝斋集雅斋集雅斋三多轩等三多轩等设想：设想： 通过高品位，高档次，通过高品位，高档次，老字号的大商户加盟，更老字号的大商户加盟，更好地定位本项目的整体经好地定位本项目的整体经营格调。营格调。合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties43 主营商品类别：主营商品类别： 岫玉、寿山石，青田，石雕、岫玉、寿山石，青田，石雕、 珠宝玉器专专卖，珠宝玉器专专卖， 缅甸翡翠，缅甸翡翠， 印度银器，印度银器， 阿富汗的玉雕，阿富汗的玉雕， 内蒙古的水晶和玛瑙，内蒙古的水晶和玛瑙， 东南亚木制工艺品专卖；东南亚木制工艺品专卖；合富辉煌房地

29、产Hopefluent Real Properties44 二层：书画艺术总汇二层：书画艺术总汇传统书画街传统书画街油画街油画街古藉博雅街古藉博雅街艺术品旗舰店艺术品旗舰店（文物总店、荣宝斋等）（文物总店、荣宝斋等）艺术装饰画街艺术装饰画街首层及二层首层及二层垂直打通垂直打通合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties45主营：篆刻，绘画艺术，主营：篆刻，绘画艺术， 中国传统书法，中国传统书法， 文房四宝，文房四宝， 印章及配套用品；印章及配套用品；v二层：书画艺术总汇之二层：书画艺术总汇之传统书画街传统书画街合富辉煌房地产Hopefluent Real Properti

30、es46主营：水粉画，西方油画，木刻板画，主营：水粉画，西方油画，木刻板画， 世界名家名画名作仿制品世界名家名画名作仿制品 深圳大芬村油画专卖店深圳大芬村油画专卖店v二层：书画艺术总汇之二层：书画艺术总汇之油画街油画街合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties47艺术装饰画街主要以高格调商户为主，艺术装饰画街主要以高格调商户为主，出售货品档次高，设计独特，文化品味高雅；出售货品档次高，设计独特，文化品味高雅；主营：各类装饰画主营：各类装饰画 各类装饰品各类装饰品v二层：书画艺术总汇之艺术装饰二层：书画艺术总汇之艺术装饰画街画街合富辉煌房地产Hopefluent Real

31、 Properties48主力店：古藉书店，主力店：古藉书店， 文房四宝专营店；文房四宝专营店；主主 营：古董书籍营：古董书籍 艺术类的书籍艺术类的书籍v二层：书画艺术总汇之二层：书画艺术总汇之古藉博雅街古藉博雅街合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties49艺术工艺品收藏中心艺术工艺品收藏中心v三层：古玩收藏品大世界三层：古玩收藏品大世界合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties50古玩收藏于华北，华东地区十分兴旺，在中国古玩收藏于华北，华东地区十分兴旺，在中国南方的收藏爱好者收藏热情同样高涨，但苦于一直南方的收藏爱好者收藏热情同样高涨，但苦于

32、一直没有一个正式大型的交易市场；没有一个正式大型的交易市场；v三层：古玩收藏品大世界三层：古玩收藏品大世界所以，项目三层全层将打造为：所以，项目三层全层将打造为：南中国最大的古玩收藏品集中交易市场南中国最大的古玩收藏品集中交易市场合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties51陶瓷收藏陶瓷收藏钟表收藏钟表收藏奇石收藏奇石收藏传统字画收藏传统字画收藏茶艺用品收藏茶艺用品收藏珠宝玉器收藏珠宝玉器收藏主营：主营：文房古物收藏文房古物收藏邮票纪念卡收藏邮票纪念卡收藏古籍旧书刊收藏古籍旧书刊收藏民间工艺品收藏民间工艺品收藏雕刻类工艺品收藏雕刻类工艺品收藏钱币收藏钱币收藏烟标收藏烟标

33、收藏海报收藏海报收藏袖章收藏袖章收藏连环画收藏连环画收藏红宝书收藏红宝书收藏老票证收藏老票证收藏合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties52拍卖中心拍卖中心 交易信息中心交易信息中心商务中心商务中心 展览中心：多功能展销厅展览中心：多功能展销厅会务中心会务中心行业协会行业协会管理中心管理中心艺术家艺术家工作室工作室培训中心培训中心鉴定中心鉴定中心 v四层：文博艺术中心四层：文博艺术中心合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties53 文博城商务中心文博城商务中心 文博城管理中心文博城管理中心 文博城鉴定中心文博城鉴定中心 文博城会务中心文博城会务

34、中心 文博城拍卖中心文博城拍卖中心功能设置功能设置 文博城行业协会文博城行业协会 文博城信息中心文博城信息中心 文博城培训中心文博城培训中心 文博城展览中心文博城展览中心 艺术家工作室艺术家工作室合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties54v文博城商务中心文博城商务中心 提供商务秘书，复印，翻译，电邮，传真，提供商务秘书，复印，翻译，电邮，传真，打字，酒店预订，车票机票预订等商务服务；打字，酒店预订，车票机票预订等商务服务；v文博城管理中心文博城管理中心文博城经营管理处，物业管理中心；文博城经营管理处，物业管理中心；功能设置功能设置合富辉煌房地产Hopefluent

35、Real Properties55v文博城鉴定中心文博城鉴定中心艺术品专家提供专业鉴定服务；为收藏家和艺术品专家提供专业鉴定服务；为收藏家和爱好者们提供艺术品、古董等物品的检测、鉴定、爱好者们提供艺术品、古董等物品的检测、鉴定、保养等服务；保养等服务；v文博城会务中心文博城会务中心设置贵宾厅，报告厅，会议室等多功能会议设置贵宾厅，报告厅，会议室等多功能会议室；有利于行业相关的各类型会议召开；如：研室；有利于行业相关的各类型会议召开；如：研讨性、学术性、商贸性、教育性等。讨性、学术性、商贸性、教育性等。功能设置功能设置合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties56v文博城

36、拍卖中心文博城拍卖中心嘉仕德，苏富比等艺术的拍卖行分南国事处嘉仕德，苏富比等艺术的拍卖行分南国事处及拍卖场；定期举行拍卖业务；及拍卖场；定期举行拍卖业务；v文博城信息中心文博城信息中心全国艺术品交易市场行情动态，提供全国所全国艺术品交易市场行情动态，提供全国所 有艺术品的成交数量和价格；并提供查询咨询服有艺术品的成交数量和价格；并提供查询咨询服务。务。功能设置功能设置合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties57v文博城行业协会文博城行业协会相关行业协运办事处；书画协会、画廊协会，相关行业协运办事处；书画协会、画廊协会，广东民间艺术品收藏协会等；目的是增加项目的广东民间

37、艺术品收藏协会等；目的是增加项目的公信力和专业人士的凝聚力公信力和专业人士的凝聚力； v文博城培训中心文博城培训中心成为专业机构培训基地；成为专业机构培训基地；功能设置功能设置合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties58v文博城展览中心文博城展览中心设置多功能展厅，承办专设置多功能展厅，承办专业展览；业展览； 为特定艺术品及收藏品举为特定艺术品及收藏品举行专门展览和专项展铺；行专门展览和专项展铺；并定期举办专项展览会。并定期举办专项展览会。 功能设置功能设置合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties59功能设置功能设置v文博城展览中心文博城展览

38、中心为广大市民提供观赏品鉴为广大市民提供观赏品鉴艺术收藏品的最佳窗口。艺术收藏品的最佳窗口。合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties60v艺术家工作室艺术家工作室为名家提供展示，同时也成为其对接市场的为名家提供展示，同时也成为其对接市场的交易平台。交易平台。功能设置功能设置合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties61大型餐饮大型餐饮特色风味街特色风味街v五层：岭南特色美食城五层：岭南特色美食城合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties62大型餐饮定位：大型餐饮定位： 粤菜代表性商号：如广州酒家粤菜代表性商号：如广州酒家

39、 潮菜代表性商号潮菜代表性商号特色风味街：特色风味街： 客家菜，顺德鱼生，客家菜，顺德鱼生， 茶艺馆，电白风味，茶艺馆，电白风味， 西关名小食西关名小食v五层：岭南特色美食城五层：岭南特色美食城合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties63【营销建议】【营销建议】合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties64 运用可比楼盘量化定价法（市场比较法）锁运用可比楼盘量化定价法（市场比较法）锁定了可比性较强的下列物业进行量化对比。定了可比性较强的下列物业进行量化对比。名盛广场名盛广场光明广场光明广场正佳广场正佳广场1 1、定价原则、定价原则销售价格建议销

40、售价格建议合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties65针对各竞争楼盘进行各项指数修整及加权系数对比后，针对各竞争楼盘进行各项指数修整及加权系数对比后，我司对项目首层建议实收单价为：我司对项目首层建议实收单价为：￥5000050000 合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties66负二、三层 ：停车场负一层 ：家庭工艺品、装饰品超市 首层：世界艺术专卖旗舰店 二层 ：书画艺术总汇三层：古玩收藏大世界四层：文博艺术中心五层：岭南特色美食城售价：2000020000元/平方米售价：5000050000元/平方 米首层：负一层：二层：售价：240002

41、4000元/平方米五层：售价：75007500元/平方米四层：售价：85008500元/平方米三层：售价：1000010000元/平方米2 2、各层售价建议、各层售价建议合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties67首层均价￥首层均价￥5000050000首层街铺￥首层街铺￥7500075000首层内铺￥首层内铺￥45000450003 3、首层价格建议、首层价格建议合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties68出街价格按建筑面积计算总价，并以每年出街价格按建筑面积计算总价，并以每年7.5%7.5%返还的返还的回报率，合计回报率，合计4 4年年3

42、0%30%反测计算所得：反测计算所得：负一层负一层￥20,00020,000￥29,00029,000首层街铺首层街铺￥75,00075,000￥107,000107,000首层内铺首层内铺￥45,00045,000￥64,00064,000二层二层￥24,00024,000￥34,00034,000三层三层￥10,00010,000￥14,00014,000四层四层￥8,5008,500￥12,00012,000五层五层￥7,5007,500￥11,00011,0004 4、出街价建议、出街价建议合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties69负二、三层 ：停车场负一层

43、 ：家庭工艺品、装饰品超市 首层：世界艺术专卖旗舰店 二层 ：书画艺术总汇三层：古玩收藏大世界四层：文博艺术中心五层：岭南特色美食城租金：180元/平方米/月租金：440元/平方 米/月首层：负一层：二层：租金：210元/平方米/月五层：租金：70元/平方米/月四层：租金：80元/平方米/月三层：租金：90元/平方米/月备注：按建筑面积计算租价。按年回报7.5%计算所得5 5、租赁价格建议、租赁价格建议合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties70总体货值估算总体货值估算商铺商铺住宅住宅写字楼写字楼合计合计面积面积(M2)(M2)43500435005460154601

44、2278622786120887120887估计估计售价售价20000200007000700080008000总值总值870,000,000 870,000,000 382,207,000382,207,000182,288,000 182,288,000 1,434,495,000 1,434,495,000 备注：写字楼部分原面积为备注：写字楼部分原面积为2778627786平方米，要减去平方米，要减去50005000平方平方米回迁；住宅单价￥米回迁；住宅单价￥70007000为毛坯价格，未含装修。为毛坯价格，未含装修。合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties7

45、1项目整体货值约项目整体货值约1414亿亿项目保险货值约项目保险货值约1010亿亿据市场的实际情况及我司经据市场的实际情况及我司经验所得，项目保险货值约为整体验所得，项目保险货值约为整体货值的货值的70%70%保险货值估算保险货值估算合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties72项目保险货值项目保险货值1010亿亿商场写字楼住宅1.6亿3.4亿8.7亿按整体货值90%回收所得5 5亿亿按整体货值按整体货值60%60%回收所得回收所得5 5亿亿保险货值估算保险货值估算合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties73楼层楼层单价单价面积面积金额金额负一

46、层2000011000￥220,000,000首层500006500￥325,000,000二层240006500￥156,000,000合计￥701,000,000701,000,000三层整体货值约三层整体货值约7 7亿亿三层实收货值约三层实收货值约5 5亿亿按整体货值70%回收所得结论：根据现时市场的实际情况及我司经验，我司建议结论：根据现时市场的实际情况及我司经验，我司建议采用负一采用负一层、首层、二层作为商铺销售实行资金回笼层、首层、二层作为商铺销售实行资金回笼，而三至五层则，而三至五层则采取先租后整层销售为项目的租售政策。采取先租后整层销售为项目的租售政策。商场回收货值组成商场回收

47、货值组成合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties74从整体经营角度考虑，我司建议项目从整体经营角度考虑，我司建议项目的整体租售面积比例应严格控制为的整体租售面积比例应严格控制为4 4：6 6，即销售的比例为整体比例的即销售的比例为整体比例的35%35%或不超过或不超过40%40%，出租率为，出租率为60%60%。商场租售面积比例建议商场租售面积比例建议合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties75楼层楼层面积面积金额金额备注备注负一层负一层11000￥220,000,000建议可销售范围首层首层6500￥325,000,000二层二层6500￥

48、156,000,000合计合计24000￥701,000,000面积面积金额金额17100500,000,000按按70%70%回收所得，预计可回收资金及面积回收所得，预计可回收资金及面积预计销售面积预计销售面积商场总面积商场总面积比例比例171004350039%39%预计可售面积与商场总面积比例预计可售面积与商场总面积比例商场租售面积比例建议商场租售面积比例建议合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties76综合上述：综合上述： 从可售货量估算和商场长远经营利益从可售货量估算和商场长远经营利益考虑，所以我司建议本案商场租售面积比考虑，所以我司建议本案商场租售面积比例例

49、4 4：6 6。商场租售面积比例建议商场租售面积比例建议合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties77根据商场以后招商角度分析，有利于开发商对根据商场以后招商角度分析，有利于开发商对整个商业档次的控制，增强商户组合的竞争性和协整个商业档次的控制，增强商户组合的竞争性和协调性。调性。开发商总控策略开发商总控策略商场租售比例分析商场租售比例分析合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties78 对于开发商日后经营管理分析，可使大型主对于开发商日后经营管理分析，可使大型主力商户与小商户同场经营进行互补，商品的类别、力商户与小商户同场经营进行互补，商品的类别

50、租金要求得到更大的平衡。租金要求得到更大的平衡。经营租户策略经营租户策略商场租售比例分析商场租售比例分析合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties79 对于现时项目租金及售价与市场需相对接考对于现时项目租金及售价与市场需相对接考虑，及以后经营收益分析，更重要适合现时项目虑，及以后经营收益分析，更重要适合现时项目的销售策略比例。的销售策略比例。租金变现策略租金变现策略商场租售比例分析商场租售比例分析合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties80 对于三至五层实行先租后售方式分析，待整个对于三至五层实行先租后售方式分析，待整个商场的成熟后，并且有大