福建莆田仙游项目整体定位及物业发展建议.ppt

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1、2022-4-16五华集团莆田仙游项目五华集团莆田仙游项目整体定位与物业发展建议报告整体定位与物业发展建议报告谨呈：福建五华集团项目编号：A-1107-GW-2100-00092项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议3项目处于莆田仙游鲤南镇玉田村，距核心区项目处于莆田仙游鲤南镇玉田村，距核心区3 3公里，处于新城大公里，处于新城大盘开发阶段，目前已有盘开发阶段，目前已有3 3个在开发项目

2、个在开发项目n木兰溪将鲤城街道与鲤南镇分割开来，鲤南镇是新兴开发区域，区域认知度低，配套差；n项目距鲤城街道核心区县政府3公里（垂直距离），机动车程20分钟，百姓心理距离远；n新城开发阶段，3个项目开发，兰溪新天地、龙翔水乡丽都、中奥兰溪首府；项目属性界定项目属性界定区域属性区域属性四线城市新区四线城市新区4城镇人口基数大，城乡一体化进程带动城市人口增加，且随着产城镇人口基数大，城乡一体化进程带动城市人口增加，且随着产业发展带来大量流动人员，促进住房需求增长业发展带来大量流动人员，促进住房需求增长n目前仙游拥有110110万人口万人口，随着仙游经济的快速发展，以及城乡一体化进程、劳动力资源市场

3、机制的完善，外来迁入人口将大规模增长，成为人口整长的主要来源。n 预计2015年总人口将达到115万人（其中户籍人口110万，外来务工人员5-6万人）项目属性界定项目属性界定区域属性区域属性主要乡镇主要乡镇概况概况人口（万）人口（万）鲤城人民政府所在地，含鲤南13.0榜头侨乡，溪尾、紫洋、坝下工艺木雕漆器、红木仿古家具闻名18.0枫亭侨区集镇7.0郊尾侨乡、国道324与省道212交汇处7.0度尾茶叶、柑橘、文旦柚产地8.0盖尾兴化桂圆主产地之一9.0赖店主要侨区、华侨中学设此6.0大济镇主导产业皮蛋生产和米粉加工出口9.0榜头镇榜头镇仙游县仙游县鲤南镇鲤南镇枫亭镇枫亭镇园庄镇园庄镇游洋镇游洋镇

4、度尾镇度尾镇大济镇大济镇盖尾镇盖尾镇赖店镇赖店镇龙华镇龙华镇郊尾镇郊尾镇钟山镇钟山镇潜在需求量大潜在需求量大5以第二、第三产业为发展重点，其中最突出的是仿古家具制造以第二、第三产业为发展重点，其中最突出的是仿古家具制造业，重点以榜头镇最为集中业，重点以榜头镇最为集中信息来源：仙游县统计局以榜头、鲤南、赖店、鲤城为主体，辐射龙华、大济、度尾，整合宝泉工艺产业园、鲤南工业区、赖店科山等工业平台，推动连片开发，形成城郊工业集中区; 整合提升工业集中区，以打造品牌园区、和谐园区为目标，建设宝泉工艺产业园，努力打造集生产、商业、旅游、文化等功能于一体的现代化产业园，成为全国最具影响力的古典家具生产基地和

5、交易市古典家具生产基地和交易市场场。 通过旧城片区改造和新城区扩张，积极发展房地产业，大力推进商贸设施建设，打造鲤中商业中心、鲤南商贸城和特色商业街，不断提升中心城区的品位和档次榜头镇主要高产值企业项目属性界定项目属性界定区域属性区域属性产业型城市产业型城市6以仿古家具为支撑带动区域经济发展，私营业主多，藏富于民，以仿古家具为支撑带动区域经济发展，私营业主多，藏富于民，消费能力强，但由于城镇化水平低，高端消费外溢消费能力强，但由于城镇化水平低，高端消费外溢信息来源：仙游县统计局（仙游县）城镇化水平比（莆田市）全市平均水平低8个百分点，比全省平均水平低12.6个百分点。城市仿古家居业发达，带动其

6、它产业，私营企业主多，藏富于民高端消费强劲，但由于仙游当地高端消费场所欠缺，消费外溢到莆田、福州、厦门等地。项目属性界定项目属性界定区域属性区域属性高端消费外溢高端消费外溢仙游没有消费、玩的地方，我一般都是通过网络或者去福州、厦门那边买衣服网络或者去福州、厦门那边买衣服；在福州买房的人比较多，像我们单位的一位阿姨，她女儿在福州上班，后来她们就在福州买了房。像你们项目那边还没什么人，做商业起码要有像沃尔玛这样大型超市，可能大家才会去那消费 防疫站林小姐买衣服什么的都去福州、泉州、厦门福州、泉州、厦门，这边东西太差了。做生意，很注重穿着；很少去香港，没时间；项目商业一定要高端，一定有市场，缺的不是

7、钱，是产品，越高端，越有生意越高端，越有生意；三福黄总访谈纪要访谈纪要7项目总建约项目总建约2121万万mm2 2，商业，商业23%23%以内，地王项目。距项目以内，地王项目。距项目1km1km处有温泉资源，处有温泉资源，开发商可能投建东湖及九年制学校作为取得后续地块的谈判条件开发商可能投建东湖及九年制学校作为取得后续地块的谈判条件占地6.957万（约104亩），总建面208711容积率3.0 ；商业指标商业指标23%23%（约（约4.84.8万），万），建筑密度28%，绿地率35%； 总地价4.12亿元，楼面价楼面价（含3%契税）约20302030元元/ /。项目周边3个竞争项目：水乡丽都、

8、兰溪新天地、兰溪首府规划利好：溪景、湖景资源，距项目1km处有温泉资源，项目对面规划有一所九年制学校项目原概念规划方案项目原概念规划方案项目属性界定项目属性界定项目属性项目属性l温泉村，具备温泉资源温泉村，具备温泉资源l东湖（规划）东湖（规划）项目地块项目地块l玉田大桥（已建成）玉田大桥（已建成）兰溪新天地（在售）兰溪新天地（在售）l龙翔水乡丽都（在建）龙翔水乡丽都（在建）兰溪首府（在售）兰溪首府（在售）1 1公里公里l九年制学校（规划）九年制学校（规划）城市中心区城市中心区8地块内部相对平坦，与周边道路高差地块内部相对平坦，与周边道路高差3-53-5米，东临瑞溪，西近东一环路，北面米，东临瑞

9、溪，西近东一环路，北面紧临水乡丽都，南面为开发商后绪意向地块，北面有高压线横穿紧临水乡丽都，南面为开发商后绪意向地块，北面有高压线横穿北面：新开发项目龙翔水乡丽都北面：新开发项目龙翔水乡丽都东面：东渡村及瑞溪，待开发东湖公园东面：东渡村及瑞溪，待开发东湖公园N N西面：东一环路，已建成西面：东一环路，已建成地块内部：相对平坦，与周边高差地块内部：相对平坦，与周边高差3-53-5米米南面：玉田村，开发商后绪意向地块南面：玉田村，开发商后绪意向地块项目属性界定项目属性界定项目属性项目属性高压线高压线126-1126-1（105105亩）亩）126-2126-2126-3126-3126-1126-

10、1、2 2、3 3地块总体占地约地块总体占地约300300亩亩龙翔水乡丽都龙翔水乡丽都兰溪新天地兰溪新天地东一环路东一环路玉田大桥玉田大桥9四线产业型小城市，拥有一定环境优势、中大规模、高地价商住四线产业型小城市，拥有一定环境优势、中大规模、高地价商住项目项目p城市、区域属性城市、区域属性p项目属性项目属性四线产业型小城市四线产业型小城市四线城市，以仿古家具为主业驱动，民营经济发达，消费能力强发展中区域发展中区域城市生活区，属新城大盘开发起步阶段，未来将成为城市升级及外移中心区环境优势环境优势项目拥有一定溪景、山景资源，未来可能新建东湖公园；中大规模中大规模占地100亩，未来可能取得其它200

11、亩，从目前开发水平及规模来看，在区域内是一个中大规模项目；中等密度、高地价中等密度、高地价容积率为3，中等密度，地王项目，从开始就被定义为豪宅项目属性界定项目属性界定项目属性项目属性10项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议11企业及取地背景：市场一定知名度，通过项目开发带动后续地块企业及取地背景：市场一定知名度，通过项目开发带动后续地块取得取得五华城五华城n“五华集团08年在仙游做了一

12、个项目，体会到仙游的人口资源和消费能力不同于一般的县级城镇。五华集团在仙游市场已经有一定的基础已经有一定的基础，并得到仙游各界人士的认同和尊敬。”n“后续（项目所在）片区的开发片区的开发对于本项目有重大的战略意义及影响，这也是集团决定拿下此地块的原因。”n“目前126地块是由3个地块组成的300亩、60余万开发体量。126-1（105亩）只是三百亩前期的首开发区域首开发区域。”取地背景取地背景n“五华集团08年在仙游做了一个项目，体会到仙游的人口资源和消费能力不同于一般的县级城镇。五华集团在仙游市场已经有一定的基础已经有一定的基础，并得到仙游各界人士的认同和尊敬。”五华品牌在市场已有一定影响力

13、五华品牌在市场已有一定影响力本项目开发带动后续地块取得本项目开发带动后续地块取得资料来源： 首次沟通会议纪要建立市场价格话语权建立市场价格话语权n“希望通过126项目的开发，掌握仙游房地产的价格话语权价格话语权。”12原有方案存在问题：商业体量最大化，但存在消化及价值实现问原有方案存在问题：商业体量最大化，但存在消化及价值实现问题，住宅普通兵营式排布，景观及地块价值没有充分挖掘题，住宅普通兵营式排布，景观及地块价值没有充分挖掘n原有方案优点：1、商业最大化：设置了集中式商业及三面底商；2、住宅纯南北向；n原有方案存在的问题：1、商业体量最大化，但没有考虑是否能够消化及沉淀成本；3、兵营式排布，

14、景观及地块价值未充分挖掘；集中式商业集中式商业项目概念规划方案项目概念规划方案取地背景取地背景13市调成果沟通会后开发商需要世联解决的问题：市调成果沟通会后开发商需要世联解决的问题：住宅方面住宅方面产品配比？户型？建筑形态？启动区划分等？商业方面商业方面整体体量？持有体量？运营方式建议？商业形态及定位？创新的商业形态？经济测算？其他方面其他方面规划上适当考虑后续地块的取得？投建九年制学校？东湖公园、瑞溪开发整治建议？n“客户方面，我们对于仙游的客群和购买力没有顾虑，其民间资金及购买力十分强劲。（商业应作为重点研究部分）”n“希望世联提供准确的整体定位，包括产品形态、商业配比，商业业态建议、户型

15、配比、综合规划整治等。并提供相对应的运营方式进行参考。”首次沟通会议纪要开发商要求开发商要求14五华提出的目标：打造标杆产品，实现当地市场最高价，通过五华提出的目标：打造标杆产品，实现当地市场最高价，通过126-1126-1地块前期快速开发回现，取得后续整体地块前期快速开发回现，取得后续整体300300亩地块亩地块开发商目标开发商目标目标一：打造仙游区域标杆产品，树立五华品牌形象。目标一：打造仙游区域标杆产品，树立五华品牌形象。目标二：适当实现项目的利润。目标二：适当实现项目的利润。目标三：通过一期项目的回现，为后期取地作铺垫。目标三：通过一期项目的回现，为后期取地作铺垫。地王项目意味着地王项

16、目意味着“最高价产品最高价产品”，市场最高价市场最高价的实现。的实现。通过该楼盘进一步通过该楼盘进一步提升品牌在当地影响力提升品牌在当地影响力。住宅价格已是当地天花板，提升客户对住宅价值认可；住宅价格已是当地天花板，提升客户对住宅价值认可；商业的定位商业的定位关系到项目利润空间大小；关系到项目利润空间大小；一期作为后续开发的铺垫，一期作为后续开发的铺垫，快速回现快速回现是核心目标。是核心目标。一期争取在一期争取在20122012年春节前抢返乡潮开盘。预计年春节前抢返乡潮开盘。预计1 1月月1818日开盘，日开盘，2 2年内完成开发销售。年内完成开发销售。 15项目属性界定项目属性界定报告框架报

17、告框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议16【高层均价测算】按照【高层均价测算】按照30%30%基本利润率进行返算，纯计算住宅部基本利润率进行返算，纯计算住宅部分，住宅保本销售均价分，住宅保本销售均价66946694元元/ /n测算前提：1、此测算为剔除商业部分，纯计算住宅部分。住宅部分为18层小高层。2、预计建安费用1600元/，前期工程费150元/，园林及室外配套200元/n测算结果：以利润率30%进行测算，项目高层保

18、本销售均价6694元/核心问题解析核心问题解析序序号号细项细项内容内容计算公式计算公式单位成本单位成本( (元元/ / ) )总额（元总额（元 ）1成本土地费用地价（含3%契税）2030 423,683,330 2前期工程费用勘探设计、三通一平15031,306,6503建安成本（18层）土建、水电、安装 1600333,937,6004室外工程及环境 道路、园林、水电、煤气等20013,914,0005管理费用按2-4项的2%计算/7,583,1656不可预见费用上述25项的4%/15,469,6577财务费用建设资金财务费用预计贷款2.1亿（50%）,年利率6.10%，贷款期限3年,分期投

19、入,以2年计26,401,4108销售费用及税金销售费用及营业、印花、城建、土地增值税销售费用按销售额2.5%计土地增值税按预征税1%计其他按销售收入5.50%计18784*P9成本合计成本合计/852295812+1852295812+187848784* *P P10收入总销售收入总销售收入/208711208711* *P P11利润保本利润率保本利润率/30%30%12保本销售均价保本销售均价（P P）/6,6946,694保本利润率返算法保本利润率返算法17住宅核心问题：如何实现高于区域住宅核心问题：如何实现高于区域20%20%溢价，实现高于市场溢价，实现高于市场13001300元元

20、/m/m2 2核心问题解析核心问题解析住宅住宅高于区域均价高于区域均价20%20%66946694元元/ /18【商业价格测算】通过与市场项目的比准，预估本项目沿主干道【商业价格测算】通过与市场项目的比准，预估本项目沿主干道商业销售均价商业销售均价2000020000元元/ /，商业是利润的主要来源，商业是利润的主要来源n分别选取比准指标，比准本项目与兰溪新天地、天怡财富成、海宏鲤城广场的沿主干道商业售价，得出本项目比准销售均价n考虑到项目周边项目商业均未开始销售，商业氛围不浓，适当将比准结果调整成2000020000元元/ /竞争项目比准法竞争项目比准法比准指标比准指标本项目本项目兰溪新天地

21、兰溪新天地天怡财富城天怡财富城海宏鲤城广场海宏鲤城广场权重权重50%50%30%30%20%20%位置位置3030 28 40 道路状况道路状况（人流、车流）（人流、车流）15151720周边商业氛围（商圈、周边商业氛围（商圈、集中式商业等）集中式商业等）20202225升值前瞻升值前瞻15132020面积大小面积大小1010128主力店主力店103315总分总分10092 102 128 销售价格（元销售价格（元/ /）150001000045000权重分权重分45.7530.625.6权重价格权重价格21442.521442.56862.5306011520核心问题解析核心问题解析商业商业

22、商业核心问题：作为提升利润重要来源，如何提升商业价值？商业核心问题：作为提升利润重要来源，如何提升商业价值？19发展战略发展战略项目发展战略项目发展战略住宅价值最大化，通过销售商业实现高利润住宅价值最大化，通过销售商业实现高利润住宅：住宅：如何实现高于区域如何实现高于区域20%20%溢价，实现高于市场溢价，实现高于市场13001300元元/ /商业：商业：作为提升利润重要来源，如何提升商业价值？作为提升利润重要来源，如何提升商业价值？本项目本项目 “ “快速回现，适当利润的目标快速回现，适当利润的目标”下的发展战略：下的发展战略：项目发展战略项目发展战略20项目属性界定项目属性界定报告框架报告

23、框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议21商业的体量及形态未确定，但须根据溢价程度、销售难易进行取商业的体量及形态未确定，但须根据溢价程度、销售难易进行取舍舍商业形态选择商业形态选择商业形态商业形态概况概况集中式商业通常为3000以上商业综合体，通过招租主力店、一般作为持有并通过运营租金收益街区商业以商业内外街组成，整体街区通过动线设计实现街区的整体化，可分割销售回现沿街底商沿住宅底层设置，一般1-2层，层高4.5-6m，

24、可销售回现22【商业价格测算】通过价格折减规律，本项目次级道路商业预估【商业价格测算】通过价格折减规律，本项目次级道路商业预估售价售价1400014000元元/ /60096009元元/ /55995599元元/ /68996899元元/ /53445344元元/ /91059105元元/ /1200012000元元/ /天怡财富城天怡财富城次级道路相对主干道折减系数次级道路相对主干道折减系数75%75%5300053000元元/ /5800058000元元/ /4000040000元元/ /海宏鲤城广场海宏鲤城广场次级道路相对主干道折减系数次级道路相对主干道折减系数70%70%商业位置商业位

25、置折减系数折减系数商业售价（元商业售价（元/ /）主干道沿街70%20000次级道路沿街次级道路沿街1400014000商业形态选择商业形态选择23【商业价格测算】通过价格折减规律，外街二层商业售价【商业价格测算】通过价格折减规律，外街二层商业售价1200012000元元/ /，一层，一层内街售价为内街售价为1400014000元元/ /，二层内街售价为，二层内街售价为80008000元元/ /项目项目商业楼层商业楼层外街销售价格外街销售价格（元（元/ /）内街销售价格内街销售价格（元（元/ /）横向折减比例横向折减比例正荣时代广场正荣时代广场一层一层80000-8100056000-6000

26、070%70%二层二层30000-5000020000-30000/温泉新都城温泉新都城一层一层12000-15000/二层二层8000-10000/纵向折减系数纵向折减系数60%60%40%40%/正荣时代广场正荣时代广场本案商业本案商业价格（元价格（元/ /）沿街一层商业沿街一层商业20000外街二层商业外街二层商业12000内街一层商业内街一层商业14000内街二层商业内街二层商业8000温泉新都城温泉新都城内街内街外街外街主干道主干道主干道主干道商业形态选择商业形态选择24综合比较，由于溢价不高且销售难度较大，商业部分不建议设置综合比较，由于溢价不高且销售难度较大，商业部分不建议设置内

27、街内街商业形态选择商业形态选择住宅均价住宅均价（元（元/ /）商业通商业通达性达性各类型商业均价各类型商业均价（元（元/ /）相对溢价比例相对溢价比例销售难度销售难度是否规划是否规划6694沿主干道外街一层 20000299%外街二层 1200079% 内街一层 14000109% 内街二层 800019% 沿次级道路外街一层 14000109% 外街二层 840025% 内街一层 980046% 内街二层 5600-16% 结论：结论：1、考虑到溢价比例及销售难度，建议本项目只规划外街一、二层，内街只规划一层2、次级道路沿线建议只设置一层沿街商业3、内街及次级道路一侧因溢价不高，不建议设置2

28、层商业25根据价格预判，得出本项目商业排布大致如下；由于项目周边区根据价格预判，得出本项目商业排布大致如下；由于项目周边区域目前商业氛围不足，本项目商业基本靠集中式商业进行驱动域目前商业氛围不足，本项目商业基本靠集中式商业进行驱动排布依据：排布依据：n沿主干道一层商业价值较高，设置2层外街，1层内街n沿次级道路只设置一层底商n在东南角设置集中式商业，可同时带动规划路一侧商业及内外街商业；后续招商持有n在西南角设置2F的小型集中式商业，可带动新厝路一侧商业；由于面积较小，可独立出售n由于项目周边区域目前商业氛围不足，本项目商业基本靠集中式商业进行驱动商业形态选择商业形态选择2F商业商业主题广场主

29、题广场一层底商一层底商2F外街外街集中式商业集中式商业一层底商一层底商1F内街内街26项目业态面临项目业态面临2 2种选择：餐饮休闲型或新区商业驱动型种选择：餐饮休闲型或新区商业驱动型发展模式发展模式特征特征关键词关键词示范性商业型示范性商业型（水头（水头- -时代新城）时代新城）以大型商业体的发展带动住宅发展，实现住宅高溢价，最终实现综合体的整体高价值城市中心、大型综合体、商业发展为趋动力文化商业型文化商业型（新天地、波托菲诺）（新天地、波托菲诺）赋予商业以文化内涵，以商业特色带动项目整体的知名度和高形象，实现住宅溢价，同时成为特色商业中心城市文化商业化、特色商业使住宅高溢价街坊式商业型街坊

30、式商业型（莞都国际花城）（莞都国际花城）城市中心区、以回现为前提，以商业街的形式设置提升商业价值城市中心、快速回现、商业非持有餐饮休闲型餐饮休闲型（温泉新都城）（温泉新都城）豪宅社区，通过引入高端餐饮休闲品牌高端餐饮休闲品牌，配合项目的整体形象档次，作为社区的商业配套，由开发商持有豪宅社区、小规模商业新区商业驱动型新区商业驱动型（正荣时代广场）（正荣时代广场）非城市中心区的商住项目，由于商业体量大，以持有主力商家商业主力商家商业实现商业价值与可持续性经营的均衡非城市中心区、大体量商业商业业态选择商业业态选择27商家验证商家验证1 1：中小规模特色餐饮有一定进驻意向，但单纯依靠中：中小规模特色餐

31、饮有一定进驻意向，但单纯依靠中小规模餐饮不能带动整体商业小规模餐饮不能带动整体商业商业业态选择商业业态选择商家验证结果：商家验证结果：高端酒楼进驻意向低，中小规模特色餐饮进驻意向度较高；需求面积800-1000；28商家验证商家验证2 2：百货类进驻意向低，超市、影院及娱乐类均不具备：百货类进驻意向低，超市、影院及娱乐类均不具备单独驱动能力，因此建议选择复合业态单独驱动能力，因此建议选择复合业态商业业态选择商业业态选择商家验证结果：商家验证结果：百货类：进驻意向低；超市类：无强势品牌，人人乐、好又多有一定意向，需求面积12000-20000；影院类：中小规模进驻意向度较高，需求面积约1500；

32、KTV娱乐类：中小规模有进驻意向，需求面积2000-5000若考虑引进超市、餐饮、娱乐复合业态，则集中式商业体量约需若考虑引进超市、餐饮、娱乐复合业态，则集中式商业体量约需200002000029建议选择超市、餐饮、娱乐共同驱动的形式发展集中式商业建议选择超市、餐饮、娱乐共同驱动的形式发展集中式商业商业业态选择商业业态选择2F商业商业主题广场主题广场一层底商一层底商2F外街外街集中式商业集中式商业一层底商一层底商1F内街内街集中式商业初步规划：集中式商业初步规划：注：1、为控制持有的集中式商业的体量，又考虑到目前市场上车位销售情况不乐观，建议预留适当地下空间租给超市使用2、除集中式商业外，其余

33、商业均可销售，实现回现形式商业量业态1商业外街（2F）10000 社区商业+对外商业2商业内街（1F）3000社区商业+对外商业3集中式商业（3F）20000超市/餐饮/娱乐4西北面商铺（1F）2000 休闲文化类5东南面商铺（1F）7200生活配套类6商业（2F）1000 展厅与高端餐饮店等合计4320030项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议31整体档次定位：与城市高端住宅形象相对

34、应的精品商业配套，并整体档次定位：与城市高端住宅形象相对应的精品商业配套，并具有一定的特色具有一定的特色商业包装建议商业包装建议满足对生活有独特的高尚追求的客户群体需要满足对生活有独特的高尚追求的客户群体需要打造与城市高品质住宅相对应的打造与城市高品质住宅相对应的“精品精品”商业配套商业配套仙游城市高品质住宅仙游城市高品质住宅城市高品质社区特色商业城市高品质社区特色商业通过项目整体高端形象、商业建筑外立面的特色形象、有序管理项目整体高端形象、商业建筑外立面的特色形象、有序管理带给客户的一种综合性感受。在商业业态的选择上应主要考虑客户的需求和接受程度，应以符合周边片区生活需要符合周边片区生活需要

35、的商业业态为主，同时对提升项目生活便利度提升项目生活便利度起到良好的补充。32规划建议：设置集中式商业，外街设置两面开，带动内街；内街规划建议：设置集中式商业，外街设置两面开，带动内街；内街将铺位划小，保证销售速度将铺位划小，保证销售速度n除集中式持有外，其余商业均可销售回现n集中式商业约20000（不含地下），设置3层n提升项目商业价值：提升项目商业价值：1、集中式商业提升整体商业价值，带动规划路及内外街；2、2F商业带动新厝路商业，串联内外街；3、主干道一侧内外街：外街拉大进深，设置两面开店面，带动内街；2层外街可采用空间组合布局方式，实现商铺的灵活组合；内街价值相对较低，将铺位划小；4、

36、商业层高设置为6m；商业包装建议商业包装建议2F2F商业商业主题广场主题广场一层底商一层底商2F外街外街集中式商业集中式商业一层底商一层底商1F1F内街内街外街拉大进深，外街拉大进深，设置两面开店面，设置两面开店面，带动内街带动内街考虑到内街价值考虑到内街价值相对较低，建议相对较低，建议将内街铺位划小将内街铺位划小外街店面外街店面双面开门双面开门内街店面内街店面内外街示意图内外街示意图33规划建议：外街商铺可考虑空间组合方式，保持灵活性规划建议：外街商铺可考虑空间组合方式，保持灵活性商业包装建议商业包装建议商业外街商铺采用比较灵活的结构形商业外街商铺采用比较灵活的结构形式，使各销售单位之间可以

37、实现自由式，使各销售单位之间可以实现自由组合，以满足不同面积需求的客户或组合，以满足不同面积需求的客户或租户的要求。租户的要求。外街设置两面开，带动内街销售外街设置两面开，带动内街销售内街面积建议划小，方便销售内街面积建议划小，方便销售分项分项外街尺寸尺度外街尺寸尺度内街尺寸尺度内街尺寸尺度基本单位面基本单位面积积40-60m220-50层数层数2层1层基本开间基本开间4-5m为宜3-5m基本进深基本进深12-15m为宜10-15m基本层高基本层高挑高6m，可设夹层商业街商铺空间组合形式商业街商铺空间组合形式34沿东一环路外街：沿东一环路外街：展示城市意向，界定领域边界，住宅底商退台绿化处理，

38、展示城市意向，界定领域边界，住宅底商退台绿化处理，减少商业对住宅的影响，增大室外空间，增加行人的驻留性及驻留时间减少商业对住宅的影响，增大室外空间，增加行人的驻留性及驻留时间商业包装建议商业包装建议住宅底商退台绿化处理住宅底商退台绿化处理临街特色商业街，在形式上与周边项目形成区隔，形成领域感；沿街商业是本项目商业的重要组成部分，因此建议预留较大的室外空间，增加行人的驻留性及驻留时间；要保证足够面宽与店铺的进入性和橱窗展示功能等；保证内街入口宽度；退台处理，减少商业对住宅影响，通过绿化提升社区整体形象主题广场主题广场集中式商业集中式商业预留较大的室外空间，增加预留较大的室外空间，增加行人的驻留性

39、及驻留时间行人的驻留性及驻留时间35沿东一环路内街：沿东一环路内街：打造体验式特色风情商业街区，提升商业环境打造体验式特色风情商业街区，提升商业环境中的休闲价值与景观价值中的休闲价值与景观价值商业包装建议商业包装建议n 结合本项目特点，可以对街区人行通道进行区域划分和人流引导；n 将绿化和休憩设施巧妙结合，提高空间使用效率的同时也突出了休闲气息；n增加部分小品，增强内街趣味性集中式商业集中式商业36次干道两侧：次干道两侧：通过集中商业的带动，结合滨水资源，设置特色化通过集中商业的带动，结合滨水资源，设置特色化风情商业街，打造特色风情商业街风情商业街，打造特色风情商业街主题广场主题广场集中式商业

40、集中式商业n 通过集中商业带动两侧商业n结合滨水资源，设置特色化风情商业街，可引进餐饮、酒吧、咖啡馆等商业包装建议商业包装建议37于项目西南角设置两层于项目西南角设置两层商业旗舰商业旗舰，并引进商业主力店进行经营，并引进商业主力店进行经营，提升沿线商业价值；前期作为项目营销中心，后期整体出售提升沿线商业价值；前期作为项目营销中心，后期整体出售n于项目西南端头位置商业两层商业旗舰于项目西南端头位置商业两层商业旗舰，作为展示项目高端形象的载体之一n在西南端头设置商业旗舰，有利于带动新厝路一侧的商业价值；n一层结合底层商铺挑高一层结合底层商铺挑高6 6米米，体现气势，整体强调尊贵感n商业旗舰引进商业

41、主力店，如高端餐饮、酒吧等经营，满足社区及区域高端消费者的需求。n商业旗舰打造契合项目整体气质，前后建议采用大幅落地玻璃门窗，最大限度的前观溪景、后赏社区水景等。主题广场主题广场集中式商业集中式商业商业包装建议商业包装建议38集中式商业：集中式商业：集中式商业的对外形象和昭示性是提升商业价值的主要方面，集中式商业的对外形象和昭示性是提升商业价值的主要方面，着重打造创新与现代感的立面造型与风格，契合项目整体气质着重打造创新与现代感的立面造型与风格，契合项目整体气质依据现有设计方案，集中式商业规划为3层，总面积约为20000；集中式商业以引入餐饮、影院、娱乐等为主力商家；集中式商业外立面力求创新，

42、强化城市意向与商业形象。2-32-3层采用较面积的玻璃幕层采用较面积的玻璃幕墙修饰，强化现代感与通透墙修饰，强化现代感与通透感，视觉冲击力强感，视觉冲击力强1 1层采用石材装饰，提升商层采用石材装饰，提升商业品质形象业品质形象创新的商业立面造型，作为创新的商业立面造型，作为项目展示的标签之一，提升项目展示的标签之一，提升项目及商业的形象价值项目及商业的形象价值主题广场主题广场集中式商业集中式商业商业前广场作为汇聚人气、人流的重要节点商业前广场作为汇聚人气、人流的重要节点商业前广场结合社区主入口设置商业前广场结合社区主入口设置商业包装建议商业包装建议39商业导视牌及广告牌、立柱牌、街区绿化小品等

43、强化商业氛围，商业导视牌及广告牌、立柱牌、街区绿化小品等强化商业氛围，建立强势的区域标识形象建立强势的区域标识形象商业统一导示系统及小品设计，建立醒目统一的区域标识形象，强化商业氛围和城市意向。灯光工程、街区绿化等增加商业街的城市感。街区小品街区小品 商业包装建议商业包装建议40远距离建立形象地标，近距离增强识别便利远距离建立形象地标，近距离增强识别便利n 通过色彩和建筑形式设计，建立醒目统一的外檐形象，远距离建立地标感；n首层应根据商业经营的需要设计足够的面宽，保证店铺的进入性和橱窗展示功能；商业包装建议商业包装建议41霓虹广告就是人气，做立面前提前设计安排霓虹广告就是人气，做立面前提前设计

44、安排n霓虹广告：营造人气，做立面前提前设计安排；充分利用外立面的昭示性；n视野角度直接影响广告效应商业包装建议商业包装建议42充分考虑到夜景灯光效果，避免使用冷色调灯柱充分考虑到夜景灯光效果，避免使用冷色调灯柱夜晚的灯光效果可以渲染街区的商业氛围：在营销阶段有助于聚集项目人气，树立形象。要点：避免过多使用蓝、紫、绿等冷色调光源；不宜采用大功率的灯柱，避免对住户形成光污染；与景观结合的地灯，有助于创造出柔和亲切的街区氛围。商业包装建议商业包装建议43商业价值实现模式商业价值实现模式商业包装建议商业包装建议集中式商业集中式商业商业价值实现模式：商业价值实现模式：1 1、集中式商业驱动：、集中式商业

45、驱动：通过集中式商业带动整体项目商业，定位超市/餐饮/娱乐综合业态2 2、点线联合，整体带动：、点线联合，整体带动：集中式商业带动规划路及内外街2侧商业，2层商业旗舰带动新厝路一侧，同时对接内外街，形成整体的商业动线3 3、商业附加值：、商业附加值：外街店面两面开门，增大沿街面采用灵活的空间组合形式，可分可合，大小随意6m层高，可灵活改造44项目属性界定项目属性界定报告框架报告框架企业目标及要求企业目标及要求住宅与商业的关系住宅与商业的关系住宅专题住宅专题商业专题商业专题启动区建议启动区建议规划排布规划排布商业定位商业定位物业发展建议物业发展建议住宅定位住宅定位物业发展建议物业发展建议45住宅

46、担当市场领导者角色，树立区域高端产品价值标识，突破区住宅担当市场领导者角色，树立区域高端产品价值标识，突破区域现有价格体系域现有价格体系市场领导者：市场领导者：n项目层面：1、地王项目势必实现市场最高价2、项目6694元/销售保本价，创仙游同类产品新高；3、项目开发有品牌目标的要求，须打造标杆产品，树立市场口碑；n市场占位：弥补市场空白，打造仙游第一豪宅；市场占位市场占位1 1领导者领导者/ /防御战防御战市场占位市场占位2 23 34 4挑战者挑战者/ /进攻战进攻战追随者追随者/ /侧翼战侧翼战补缺者补缺者/ /游击战游击战条件：条件：区域标杆楼盘，如本项目；战略：战略：通过强化核心优势保

47、持市场最高影响力；保持价格领先；制定游戏规则条件：条件：区域无特别优势楼盘，如龙翔水乡丽都；战略：战略：紧跟或模仿标杆楼盘；通过强调与标杆楼盘的共性来提升自身价值；条件：条件：区域有特色的楼盘，如天博公园1号；战略：战略：不参与直接竞争；走专业化或特色化道路 条件：条件：区域领先楼盘，如兰溪首府；战略：战略：改变游戏规则；通过高于或低于标杆楼盘的价格来竞争46基于领导者的市场占位，本项目主要可通过自身产品力打造及附基于领导者的市场占位，本项目主要可通过自身产品力打造及附加值提升实现溢价加值提升实现溢价方案选择方案选择操作要点操作要点优势优势劣势劣势案例案例规划突破规划突破高容积率下的低密度产品

48、本项目可考虑别本项目可考虑别墅产品墅产品市场突破，容易快速建立影响力风险高，客户接受度存在困难万科第五园设计创新设计创新风情创新、空间创新等，本项目可考虑产品、本项目可考虑产品、外立面、空间设计等外立面、空间设计等快速建立口碑传播点政策难度是否允许、设计要求高源昌鑫海湾万科城功能转化功能转化住宅商业化、写字楼化处理，本项目可考虑本项目可考虑酒店式公寓产品酒店式公寓产品最大化的提升项目利润住宅的品质受影响现代城、LOFT资源溢价资源溢价自然资源最大化、私有化，本项目可考虑引本项目可考虑引入温泉入温泉稀缺、不可复制的资源使得竞争优势明显，客户认可度高开发及设计难度大，对施工要求高万科十七英里天麓

49、配套溢价配套溢价突破市场已有的关键性配套，本项目可设置本项目可设置独立会所、风格化的园林形成竞争力独立会所、风格化的园林形成竞争力成本控制好，后续客户感知强运营费用较高，物业管理要求高银聚祥邸营销创新营销创新体验式、重展示等总成本控制好，利于前期创建口碑前期资金投入大，后续客户追捧度不高三湘北尚品质溢价品质溢价高品质，博取高溢价品牌创建效果好，后续市场认可度高成本投入大，利润额不高香蜜湖一号品牌溢价品牌溢价已具备一定的品牌基础成本控制好，客户资源强大品牌积累时间长，跨区域营销受限波托菲诺核心问题核心问题产品力打造产品力打造附加值提升附加值提升47住宅主要发力点住宅主要发力点住宅发展战略住宅发展

50、战略产品力打造产品力打造附加值提升附加值提升产品定位产品定位高赠送高赠送高附加值高附加值园林、会所、温泉入户等园林、会所、温泉入户等物业发展建议物业发展建议户型、外立面等户型、外立面等发展战略发展战略物业类型、户型、面积、配比等物业类型、户型、面积、配比等48【客户构成】主流购房群体为县城、榜头及其他乡镇客户，职业【客户构成】主流购房群体为县城、榜头及其他乡镇客户，职业构成以生意人、教师、机关单位为主，且购房区域性较强构成以生意人、教师、机关单位为主，且购房区域性较强 我们的客户40%左右都是榜头的，而且其中30%的都是做红木这块生意的。还有几个行业的，（像）商人、教师、机关单位，这边教师购房