淄博市2012年度地价状况分析报告.pdf

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1、- 1 -淄博市淄博市 20122012 年度地价状况分析报告年度地价状况分析报告一、一、城市地价水平及变化趋势城市地价水平及变化趋势(一)整体地价水平与整体变化趋势2012 年淄博市中心城区城市地价总体水平相对平稳，各类用途地价均有小幅上升，总体上升幅度远低于去年同期。2012 年淄博市中心城区综合地价水平值为 1037 元/平方米，与去年同期相比增长了 0.88%。其中商业用途地价水平值最高，每平方米为 1878 元，地价增长率为 1.08%；居住用途地价水平值为 1365 元/平方米，地价增长率为 1.04%； 工业用途地价水平值为每平方米为 426 元， 地价增长率为 0.24%。其中

2、，工业用途地价水平值最低，商业用途地价水平值最高(具体情况见图1、图 2)。淄博市中心城区地价水平值0500100015002000综合商业用途居住用途工业用途用途地价2011年2012年图 1淄博市中心城区地价水平值- 2 -淄博市中心城区地价增长率0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%综合商业用途居住用途工业用途用途地价增长率2011年2012年图 2淄博市中心城区地价增长率通过上图可以看出，淄博市 2012 年度地价增长率与去年相比下降幅度较大，商业用途地价增长率最高为 1.08%,工业用途地价增长率最低为0.24%。(二)不同用途地价水平与变化趋势1、 商业用途

3、地价增长率高于综合地价增长率， 各级别增长率普遍较低，增长率差异不超过 2%。2012 年淄博市中心城区商业用途地价水平值为每平方米为 1878 元， 与去年同期相比每平方米增长 20 元，地价增长率为 1.08%，在各用途中地价增长率居首。商业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表1 和图 3、图 4：表 1商业用途各级别地价水平值和地价增长率单位:元/平方米,%土地级别一级地二级地三级地四级地地价水平值2759208817401192地价增长率1.621.950.170.51- 3 -商业用途各级别地价水平值050010001500200025003000一级地二级地三级地四级地级别地价水

4、平值图 3商业用途各级别地价水平值商业用途各级别地价增长率0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%一级地二级地三级地四级地级别地价增长率图 4商业用途各级别地价增长率从图 4 可以看出，商业二级地地价增长率最高，商业三级、四级地价增长率较低，未超过 0.5%。从空间分布上分析，(1)老城中心区(主要为一级地和二级地包含区域)各项配套较为成熟，商业氛围浓厚，其商业用地的地价水平值较高；(2)淄博新区及高新区南部区域(主要为三级地包含区域)是城市未来重点发展区域，但受国家调控政策影响，市场观望情绪浓厚，本年度该区域供地量较少，地价上涨幅度大幅下降，价格涨幅较小；(3)随着东部化

5、工区(主要为四级地包含区域)搬迁改造，老城区东部环境条件得到了较大改善，该区域地价比去年同期也有所增长，但地价水平与其他区域相比，仍然偏低。- 4 -从具体利用方式上来看，淄博市中心城区作为主要的商品物流、人流、资金流的主要集散地，商业用地利用方式以酒店旅馆、商务金融、临街商铺、各类专业市场等为主。2、居住用途地价增长率高于整体地价增长率，各级别的地价增长差距不大。2012 年淄博市中心城区居住用途地价水平值为 1365 元/平方米，与去年同期相比每平方米增长了 14 元，地价增长率为 1.04%，在各用途中地价增长率仅次于商业用途。居住用途各级别地价水平值和地价增长率详见表2 和图 5、图

6、6：表 2居住用途各级别地价水平值单位:元/平方米,%土地级别一级地二级地三级地四级地五级地地价水平值186714261109986786地价增长率0.651.861560.20.38居住用途各级别地价水平值0500100015002000一级地二级地三级地四级地五级地级别地价水平值图 5居住用途各级别地价水平值- 5 -居住用途各级别地价增长率0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%一级地二级地三级地四级地五级地级别地价增长率图 6居住用途各级别地价增长率从空间分布上分析，淄博西部城区和南部城区地价比较稳定，增长幅度较小，涨幅均低于 1%。处于高档次居住区的二级地、三级地，涨幅高于

7、淄博西部城区和南部城区，涨幅在 1%-2%之间。淄博西部城区主要城市基础设施已基本完善，体育中心、部分政府办公及大型商业设施已投入使用，若干大型、高档次居住区已开发完成或正在开发过程中，淄博西部城区已经逐步成为淄博市居住中央区域。3、工业用途地价整体变化不大，低级别涨幅较大。2012 年淄博市中心城区工业用途地价水平值为 426 元/平方米， 与去年同期相比每平方米增长了 1 元，地价增长率为 0.24%。工业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表3 和图 7、图 8：表 3工业用途各级别地价水平值单位:元/平方米,%土地级别三级地四级地五级地地价水平值658421396地价增长率-0.450

8、.480.51- 6 -工业用途各级别地价水平值0100200300400500600700三级地四级地五级地级别地价水平值图 7工业用途各级别地价水平值工业用途各级别地价增长率-0.6-0.4-0.200.20.40.6三级地四级地五级地级别地价增长率图 8工业用途各级别地价增长率从空间分布上分析，2012 年淄博市中心城区工业用途地价内跌外涨，位于城市内部的三级地地价略有下跌，位于城市外围的四级地、五级地地价仍然保持增长，但增长幅度持续下降。受工业用地集聚效应影响，已初步形成工业用地聚集的中心城区北部、东部区域成交宗地较多，且价格也保持低速增长。二、城市楼面地价与房价对比分析二、城市楼面地

9、价与房价对比分析(一)楼面地价与房价比值2011 年三季度淄博市中心城区居住用途楼面地价与房价的比值为22.15%,2012 年三季度淄博市中心城区居住用途楼面地价为 1045 元/平方- 7 -米，2012 年四季度淄博市中心城区居住用途楼面地价为 1050 元/平方米。截至 2012 年 9 月份淄博市中心城区商品住宅平均售价 4859 元/平方米，居住用途土地楼面地价占房价比重为 21.51%。与去年同期相比，居住用途土地楼面地价占房价比重基本持平。图 9淄博市中心城区住宅楼面地价与房价比较图(二)楼面地价增长率与房价增长率比较淄博市历年商品住宅楼面地价增长率、商品住宅房价增长率及其比较

10、情况详见表 4 和图 10、图 11。表 4淄博市中心城区住宅楼面地价与房价增长率一览表年份商品住宅楼面地价增长率商品住宅房价增长率2001 年2.36%33.33%2002 年6.69%5.00%2003 年3.92%5.00%2004 年10.00%18.03%2005 年8.06%6.00%2006 年10.00%10.01%2007 年10.68%4.00%2008 年10.82%4.00%2009 年12.82%16.48%2010 年30.49%17.09%2011 年7.89%13.91%2012 年（前三季度）0.67%3.69%淄博市中心城区住宅楼面地价与房价比较010002

11、00030004000500060002011年三季度2012年三季度住宅楼面地价住宅房价- 8 -淄博市中心城区居住用途楼面地价与房价比较0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%200120022003200420052006200720082009201020112012年度增长率楼面地价增长率房价增长率图 10淄博市中心城区住宅用途楼面地价与房价比较图淄博市中心城区居住用途楼面地价增长率与房价增长率比较0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%2001200220032004200520

12、06200720082009201020112012年份增长率楼面地价增长率房价增长率图 11淄博市中心城区居住用途楼面地价与房价比较图2012 年 9 月份淄博市中心城区居住用途楼面地价水平值为1045 元/平方米，与去年同期相比，增长率为 0.67%。截至 2012 年 9 月，淄博市中心城区商品住宅平均售价 4859 元/平方米，与去年同期相比增长率为 3.69%。2012 年淄博市中心城区居住用途楼面地价增长率和房价增长率均降至较低水平，居住用途土地楼面地价增长率低于房价增长率。三、城市地价与土地市场协调状况三、城市地价与土地市场协调状况(一)居住用途地价增长率与土地计划供应面积增长率

13、对比- 9 -2008-2012 年淄博市居住用途土地计划供应面积分别为3214358 平方米，4542583 平方米，4830400 平方米，4783390 平方米，4139580 平方米，详见图 12。2008-2012年居住用途土地供应计划面积图01000000200000030000004000000500000060000002008年2009年2010年2011年2012年年度面积（平方米）图 122008-2012 年居住用途土地计划供应面积图从图 12 可以看出，2008-2010 年淄博市居住用途土地计划供应面积逐年增加， 2010 年-2012 年淄博市居住用途土地计划供应

14、面积逐年减少， 2011年居住用途地价增长率为 7.91%，居住用途土地计划供应面积增长率为-0.97%；2012 年居住用途地价增长率为 1.04%,居住用途土地计划供应面积增长率为-13.46%。由此可以看出淄博市居住用途地价增长率与淄博市居住土地计划供应面积增长率的变化趋势相同，均出现了下降趋势，地价增长率与土地计划供应面积增长率呈正相关，居住用途地价增长率高于土地计划供应面积增长率。(二)地价增长率与土地实际供应面积增长率对比淄博市 2008-2012 年各用途土地实际供应面积详见表 5 和图 13。- 10 -表 52008-2012 年各用途土地实际供应面积一览表单位:平方米用途年

15、度商业用途居住用途工业用途其他用途供应总量2008 年364346.91893992.11324352.12009 年93625433449563470780208738098393702010 年14691133731358499040611422945216138222011 年1350268381078656552913374886141912312012 年1301891229118054240865189061142062182008-2012年各用途土地实际供应面积图0500000010000000150000002000000025000000商业居住工业其他用途供应总量面积（平

16、方米）2008年2009年2010年2011年2012年图 132008-2012 年各用途土地实际供应面积图从图 13 可以看出，淄博市 2012 年商业用途、工业用途土地实际供应面积略有减少，居住用途土地实际供应面积下降幅度较大，其他用途供应面积大幅上涨，各用途土地实际供应面积增长率分别为商业用途-3.58%，居住用途-39.88%，工业用途-4.09%，其他用途 53.76%，2012 年各用途地价增长率分别为商业用途地价增长率为 1.08%，居住用途地价增长率为1.04%，工业用途地价增长率为 0.24%。综上所述，商业用途、居住用途和工业用途地价增长率与土地实际供应面积增长率呈正相关

17、，均呈现下降趋势。其他用途土地实际供应面积较去年有较大幅度上涨， 2012 年土地实际供应总量较去年增加 14987 平方米，增长幅度为 0.11%。四、城市地价与房屋市场协调状况四、城市地价与房屋市场协调状况- 11 -(一)地价增长率与房屋供应面积增长率比较2012 年 1-9 月份，淄博市中心城区商品房新开工面积 232.7 万平方米，同比降低 7.89%，其中商品住房 189.8 万平方米，同比降低 9.26%；商品房竣工 45.3 万平方米，同比降低 10.36%，其中商品住房竣工 37.3 万平方米，同比降低 23.93%。综上所述，今年新开工面积和供应面积(竣工面积)均低于去年同

18、期水平，尤其商品住房竣工面积更是低于去年同期水平超过 20%。房屋供应面积与地价增率变化趋势相同，皆有大幅度下降，但地价增长率仍然为正值，房屋供应面积增长率转为负值。(二)地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比2012 年前三季度，淄博市商品房销售面积 326.8 万平方米，同比下降41.4%，全市商品房销售额 145.17 亿元，同比下降 40.9%，两项指标下降幅度较大。房屋实际销售面积增长率与地价增长率均呈下降趋势，两者变化趋势相同，但房屋实际销售面积增长率已经转为负值，且绝对值较大，地价增长率虽然也有下降的趋势，但依然保持正增长。五、五、城市地价与社会经济环境协调状况分析城市地价与社会

19、经济环境协调状况分析(一)地价增长率与国内生产总值增长率比较淄博市 2012 年前三季度实现生产总值 2706.5 亿元，同比增长 10.1%。其中第一产业增加值 88.1 亿元，同比增长 4.3%；第二产业增加值 1633.1亿元，同比增长 11.3%；第三产业增加值 985.3 亿元，同比增长 8.4%。三次产业对生产总值的贡献率分别为 1.34%、69.95%和 28.71%，分别拉动生产总值增长 0.1、7.0 和 2.9 个百分点。地价增长率与国内生产总值增长率呈正相关，地价增长率增长幅度低于国内生产总值增长率。(二)地价增长率与固定资产投资增长率对比2012 年前三季度，淄博市规模

20、以上固定资产投资完成 1151.16 亿元，同比增长 20.3%， 增幅较去年同期下降 3.3 个百分点。 其中第一产业投资 16.4- 12 -亿元，增长 45.2%；第二产业投资 582.4 亿元，增长 24.6%，其中，工业投资575.8 亿元，增长 25.2%；第三产业投资 552.3 亿元，增长 15.5%。固定资产投资增长率与地价增长率变化趋势相同，地价增长率与固定资产投资增长率均出现增长率下降趋势，但地价增长率的下降幅度大于固定资产投资增长率的下降幅度。(三)地价增长率与城市房地产投资增长率对比房地产投资出现大幅度下降，2012 年前三季度，淄博市房地产开发企业完成投资 106.

21、78 亿元，同比下降 29.8%，降幅分别比 1-8 月、上半年、一季度扩大了 7.0、18.7 和 33.5 个百分点。地价增长率与城市房地产投资增长率变化趋势相同，皆为下降趋势，且房地产投资增长率较地价增长率下降的幅度更大，出现了负增长。2012 年在国家和地方一系列宏观调控政策措施的作用下，淄博市房地产开发投资降幅明显，房地产投资增长过度的现象有明显改观，但房地产投资的大幅下降将会引起未来几年供应量的下降，不利于房地产行业的健康稳定发展。综上所述，国内生产总值是反映宏观经济运行情况的综合指标，良好的宏观经济环境，是保证土地市场健康稳定发展的重要基础。固定资产投资和房地产开发投资对地价的影

22、响主要包括两方面，一是通过改变土地利用环境和利用条件而影响地价，二是通过影响土地的供需状况而影响地价。2012 年淄博市地价、国内生产总值、固定资产投资增长率依然保持上涨态势，但上涨速度已经减慢，房地产开发投资出现下降趋势，且下降幅度较大，表明淄博市地价与宏观经济发展状况基本一致，地价增长率保持在合理范围内，房地产开发投资的下降现象将在未来对房地产市场的供应产生一定的影响。- 13 -淄博市2012年地价与相关经济指标增长率比较-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%综合地价居住地价国内生产总值 固定资产投资房地产投资增长率图 14

23、淄博市 2012 年地价与相关经济指标增长率比较六、背景情况与未来趋势分析六、背景情况与未来趋势分析(一)城市地价变化的背景及存在的问题2012 年淄博市经济运行总体平稳，前三季度全市实现地区生产总值(GDP)2706.5 亿元， 按可比价格计算， 同比增长 10.1%， 增速与上半年持平。全市规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长11%， 与全省平均水平持平，高出全国 1 个百分点；增速同比回落 5.3 个百分点，但比年初提高 1.4个百分点。企业效益逐步回暖。前三季度，全市规模以上工业实现主营业务收入 7446.3 亿元，同比增长 11.2%，增幅比 1-8 月提高 0.3 个百分点；实

24、现利税 850.7 亿元，自上月以来连续两个月实现 0.6%的正增长；利润505.7 亿元， 下降 2%， 降幅比年初收窄 18.4 个百分点， 并呈逐月收窄态势。工业经济效益综合指数达 367.9%，比上年同期上升 16.1 个百分点。企业亏损面为 5.8%，比上半年减少 0.5 个百分点。前三季度，全市社会消费品零售总额达 984.9 亿元，同比增长 14.8%，比上半年和一季度分别回落 0.3、0.7 个百分点，增幅与全省平均水平持平，高于全国 0.7 个百分点。按行业分，我市 21 个大类消费品中有 17 个大类的零售额同比增长，其中 13 类消费品增势高涨，增速均在 10%以上。其中

25、，服装、鞋帽、纺织品类零售额增长 16.0%，日用品类零售额增长 13.6%；金银珠宝类、家具类、通讯器材类零售额分别增长 17.6%、22.7%和 14.6%。前三季度，全市实现地方财政收入 183.8 亿元，增长 15.1%，高出全国平均水平 4.2 个百分点，增幅同比回- 14 -落 12.1 个百分点。地方财政支出 208.2 亿元，增长 24%。财政支出保障进一步向结构调整、民生改善等重点领域倾斜。其中，教育支出增长34.9%，科技支出增长 36.1%，文化体育传媒支出增长 24.1%，社会保障和就业支出增长 25.7%，节能环保支出增长 70.2%，农林水事务支出增长 47%，交通

26、运输支出增长 50.3%，住房保障支出增长 4.1 倍。良好的宏观经济环境为地价的稳定奠定了基础；稳定的社会经济环境为地价的稳定提供了保障；国家、地方持续的调控政策为地价的稳定指明了方向，通过一系列的措施，淄博市 2012 年度地价稳中有升，保持了持续健康的发展。同时应该看到淄博市 2012 年前三季度房地产投资出现大幅度下降，同比下降 29.8%，并且降幅依然持续增大，表明房地产市场投资热情不够。 长期如此必将影响未来几年的市场供应量，从而影响房地产市场的稳定性。(二)地价变化的趋势预测土地市场运行及未来的发展趋势与国家相关政策及宏观经济变动息息相关。2012 年淄博市各项经济数据逐步向好，

27、将支撑土地市场的平稳发展。最近，中央召开会议，研究部署了 2013 年的经济工作，明确提出要加强房地产市场调控和住房保障工作，由此可以预测，2013 年我国房地产调控政策将不会放松，房价将不会出现大幅度上涨。预计淄博市 2013 年地价水平将保持稳中有升的态势。由于住宅市场受到政策性限制，住宅投资前景不明，使得商业店面和写字楼成为投资资金关注的对象，许多投资者将资金转而投向商业地产，使得商业地价将有所上涨，同时又受到现有商业地产相对饱和的影响，商业用途地价短期内不会迅速增长，只会跟随当地经济的增长趋势稳步小幅增长。影响居住用途地价变化的最直接因素是商品住宅售价。受国家调控政策和媒体舆论影响，淄

28、博市房地产市场出现明显观望氛围，同时政策的不确定性，也导致住宅价格不会出现大的浮动。淄博西部城区是城市重点发展区域，随着淄博西部城区城市基础配套设施的日趋完善，城市功能已经- 15 -齐备，居住环境得到了很大提升，区域内房地产市场的升值潜力巨大，将带动中心城区的房价有所上涨。所以，在未来一段时间内商品住宅价格将会稳中有升，居住用途地价仍保持低速增长趋势。在三种用地类型中，工业用地价格是最稳定的，工业地价主要受政策影响，只要国家和地方经济环境不发生巨大变动，国家政策相对稳定，工业地价一般就不会发生明显变动。事实也是如此，除了受 2008 年以来国际金融危机影响，国家为刺激经济增长，动用地价杠杆，下调了各地工业用地出让最低价标准，工业地价有所回落之外，工业地价一直保持比较稳定的状态。 2012 年淄博市工业用地价格增幅不大， 同比增长 0.24%， 预计 2013年工业用地价格将相对平稳。