中原惠州星河地产新圩项目整体概念定位报告.ppt

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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。塑造差异化核心竞争力，树立片区价值标杆，打造星河产品另一极星河地产新圩项目整体概念定位报告中原地产代理（深圳）有限公司惠州分公司策略顾问部Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010报告框架PART A：项目深度解析PART B：项目发展战略PART C：项目客户解析PART D：项目竞争力塑造Code of this report|3

2、 Copyright Centaline Group,2010PART A项目深度解析Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010项目基本情况：本项目是星河地产在惠州新拿的一个面积约5000亩的地块，其位于惠阳区新圩镇，处于深莞惠三地的交界处，处于前期概念定位阶段。沃背水库是项目地块的显要坐标，项目将围绕着沃背水库周围的土地资源进行地产开发，水库水面面积约50万。p项目地块在行政区域规划上属于惠阳新圩镇，是深莞惠三地的地理几何中心；p惠阳新圩镇、东莞清溪镇、龙岗坪地街道是深莞惠三市接壤的唯一地区，属于城市边缘、后发展地区；p新圩镇距惠

3、阳区行政中心所在地淡水街道办事处18公里，距南海石化项目所在地大亚湾31 公里；距清溪镇中心区28公里，距东莞市区58公里；距深圳市区49公里，北距惠州市区29公里。惠州惠阳新圩镇东莞清溪镇深圳龙岗坪地镇惠州深圳东莞沃背水库Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010资源禀赋：地块处于城市边远陌生区域，拥有山湖景观，而且还规划有3000亩高尔夫球场；但其景观资源在惠州乃至整个珠三角尚不具有绝对优势。50万平米湖景、3500米湖岸线四面环山植被丰富规划有3000亩高尔夫球场p湖景：项目拥有约50万水面面积的沃背水库，其水质较好、湖面开阔

4、，湖岸线约3500米，但沃背水库属于战略性储备用水，利用度有限；p山景：项目四面环山，植被丰富，景观视野良好，项目周边还有大片果园；p高尔夫：还规划有3000亩高尔夫球场，可以打造为36洞球场，成为惠州规模最大的高尔夫球场之一。Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010从本项目所在区位、资源占有及开发规模来看，本案属于城市边缘陌生区域资源复合型的大型地产项目，适合开发高端度假类产品。项目区位资源占有开发规模项目属性：城市边缘陌生区域资源复合型的大型地产项目城市边缘陌生区域拥有复合型资源大型地产项目项目位于惠阳新圩镇，处于和深圳、东莞

5、的交界处。项目所在地虽然近年来经济发展较快，但由于规划落后、配套缺乏、形象较差，属于城市边缘陌生区域。地块位于新圩沃背水库附近，山景资源丰富，并享有约50万平米湖面景观、3500米湖岸线，地块周边植被覆盖率较高，项目还规划有3000亩高尔夫球场，资源十分丰富。项目总占地约5000亩（2000亩住宅+3000亩高尔夫），是惠阳占地最大的项目，建成之后也将成为深圳东体量最大的项目之一。Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010项目属性决定了本项目适合开发高端度假类产品，那么本项目的区域市场不仅仅局限在惠阳，还包括整个惠州、深圳、东莞，甚

6、至整个珠三角区域。华侨城天麓万科棠樾松山湖一号万科东海岸观澜高尔夫光耀城万科双月湾雅居乐白鹭湖天琴湾区域项目深圳华侨城天麓万科东海岸天琴湾东莞万科棠樾观澜高尔夫万科松山湖一号惠州光耀城雅居乐白鹭湖万科双月湾Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010万科双月湾全球候鸟度假地合生高尔夫庄园雅居乐白鹭湖万科松山湖一号万科棠樾观澜高尔夫本项目万科东海岸天琴湾华侨城天麓光耀城金融街金海湾五矿哈施塔特区域市场主要高端度假项目分布合生滨海城惠阳星河丹提振业城曦城Code of this report|9 Copyright Centaline G

7、roup,2010深莞惠区域市场内高端度假项目一般都拥有优秀的自然资源景观，产品线丰富，多以生态宜居的“第二居所”概念面向市场，涵盖了度假、旅游、投资、自住等多种功能，其价格在区域内达到标杆，溢价能力较高。项目现状主力产品外景资源均价容积率主题调性华侨城天麓8区在售山海别墅滨海景观13万元/0.12度假旅游地产万科东海岸售罄复合产品滨海景观22100元/0.70景观居所天琴湾三期在售复合产品滨海景观8000万元/套0.13宜居生态地产万科棠樾四期在售复合产品山湖景观高层14000元/0.60生态旅游地产观澜高尔夫大宅大户在售复合产品山湖高尔夫500万-700万/套投资度假地产松山湖一号售罄复合

8、产品湖景17500元/0.58宜居生态地产光耀城五期在售复合产品山湖景观260万元/套1.00宜居生态地产雅居乐白鹭湖公寓在售复合产品山湖景观公寓8000元/1.30宜居生态地产万科双月湾在建复合产品滨海景观旅游休闲地产Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010区域内高端度假项目资源、产品、功能趋同，目标客户相似，使本项目面临较大的市场竞争压力。产品资源功能价格一般都拥有原生态的山水资源，自然景观丰富，生态环境良好。产品线较丰富，主要以别墅类产品为主，注重度假体验，容积率偏低。多以度假、旅游、投资、自住等复合功能为主。项目价格在区

9、域内达到标杆水平，溢价能力较高。客户核心客户主要为深圳度假、投资客户，对价格的承受能力较强。深莞惠区域内高端物业趋同，目标客户相似，本项目面临较大的竞争压力Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010另外，追求创新和卓越品牌的开发商星河地产也有意通过此项目开创一个新的产品系列。本项目不是星河时代，不是星河国际，也不同于星河丹堤，它将成为星河系列产品中新的一极。星河时代惠阳星河丹堤星河国际深圳星河丹堤p星河国际：高档商住项目，以高层产品为主；p星河丹堤：大型低密度、低容积率高尚社区，第一生活居所；p星河时代：集居住、休闲、购物、餐饮、

10、娱乐等于一体的都会综合体；p星河新圩项目，将开创一个怎样的产品系列？Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010PART B项目发展战略Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010相对于观澜高尔夫、华侨城天麓：项目不具备明显的山水资源、高尔夫资源和配套资源优势，因此项目无法与其直接抗衡。观澜高尔夫华侨城天麓Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010相对于曦城：项目不具备依托核心城市资源的能力。招华曦城Code

11、 of this report|15 Copyright Centaline Group,2010相对于光耀城、振业城：项目不具备先入为主的市场形象和影响力，若项目同光耀城、振业城落入同一细分市场，则无法摆脱艰难的市场竞争。光耀城振业城Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010项目需要树立怎样的市场形象、到底将项目打造为什么样的项目来进行市场竞争区隔？最根本需要取决于：项目的发展主题Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010项目发展主题制定的三大原则项目属于城市陌生区

12、域的大盘开发，因此开发主题应具备极强的包容性，能够对于项目形成可持续发展的推动力。从突破市场竞争的层面上考虑，项目发展主题需要帮助项目实现鲜明的市场差异化形象。项目处于陌生区域，因此项目发展主题必须是市场热点话题，能够有助于建立起强大的市场影响力。Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010Chiva-Som国际疗养度假村坐落在泰国华欣的皇家海滨度假村，其以极致的养生主题，成为世界最负盛名的疗养胜地之一，吸引了众多名流，并连续多年被评为世界前三名的SPA度假胜地。pChiva-Som位于曼谷南部210公里的东海岸，3小时车程；p项目

13、占地42亩，享受部分海景，前有酒店遮挡；p希拉里、凯莉 米洛、迈克尔 杰克逊、张曼玉等名流指定养生度假中心；p全世界唯一连续八年荣获Conde Nast Traveller UK Readers 评选世界前三名的 Spa 度假胜地；p2006年荣获美國 Travel Leisure 杂志评选为世界第一名的 Spa 度假胜地。市区高尔夫火车站靠近海，但前有酒店遮挡海景距市内15分钟车程距高尔夫球场约30分钟车程Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010Chiva-Som名为“天堂生活”之意，其哲学理念是追求思想、身体和灵魂的健康，努

14、力为每一个客人创造健康的生活方式。pChiva-Som是一个奢侈的疗养胜地，它将泰国人的盛情和西方风格治疗方法最好地结合起来，集自然疗法和传统药物于一体，并致力于开发创造完整生活、健康体魄和安乐生活的方式，以及努力提供一站式医疗服务，使客人享受到最先进有效的治疗服务。Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010舒适自然的度假环境建筑融合泰国与现代西方的设计风格，景观以水为核心元素，既体现建筑之美，又注重客户舒适性，充分演绎度假风情。p精致別墅围湖与花园而建，遵循泰式传统建筑的风格；p每间房均设有个人阳台，可在此尽情享受迎面吹拂的海风

15、，呼吸新鲜空气，欣赏迷人海湾与落日美景；p房间内除提供完善的个人卫浴设施外，并提供专属的音响设备，让您闲暇之余可尽情聆听美妙音乐；p自然材质、各异花卉、泰式文化饰品，配备现代设施，打造度假人生。Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010最具特色的健康养生服务Chiva-Som以专业团队帮助和引导客户达到情绪、精神和身体上的健康。客户入住先接受全面先进的健康检查，根据每位贵宾的健康状况，提出养生建议及最适合的疗程、活动。pChiva-Som服务人员多达375位，平均每3位工作人员服务1位客人，以独特的泰式殷勤之道款待每位贵宾。p该专

16、家团队从业人员包括医生，护士，自然医疗师，治疗师以及专家顾问。p专家团队会针对您的健康状况提供一个完整的解决方案，包括广泛的咨询、有益健康的治疗方法、锻炼项目、健身课程、温泉美容疗法以及营养和饮食计划。Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010提供各种不同项目的疗程，帮助您更美更健康主题菜单式或组合式的养生计划，随心参加的150多种课程，更配有全程咨询顾问。pFitness Retreat(from 5 nights）减肥疗程（5晚）pSpa Retreat(from 3 nights）SPA休养疗程（3晚）pPhysical R

17、emedy Retreat(from 3 nights）物理治疗疗程（3晚）pDe-Stress Retreat(from 5 nights）减压疗程（5晚）pDetox Retreat(from 5 nights）排毒疗程（5晚）pAnti-Aging Retreat(from 5 nights）抗衰老疗程（5晚）pStop-smoking retreat and so on 戒烟疗程等减肥疗程SPA休养疗程物理治疗疗程减压疗程排毒疗程抗衰老疗程Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010丰富全面的养生设施Chiva-Som提供多

18、种理疗、水疗和其他卫生设施，并拥有世界上最多的SPA及健身相关设施，力求创建一个完全有利于健康的度假环境。p70多间理疗房多于客房数量（57间）：瑜伽室；户外按摩亭；沐浴亭环形室内游泳池多级蒸气房冷泳池水疗足浴体育馆；锻炼房和舞蹈房；独立分开男女热湿区；18间治疗房；3间泰国按摩房；水疗套房（包括6间治疗房，1间 水疗按摩房和1间水床房）；5间医疗咨询房；男女皆可的美容院；修指甲和修趾甲房等。室外泳池食疗餐厅户外按摩按摩房Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010精致健康的SPA养生料理运动加上均衡的饮食，是健康养生的基本要素。配

19、合养生计划，专家设计个性化菜单，提供精致营养的养生SPA料理，低脂、低盐、低胆固醇的料理方式且选用无公害食材。p由酒店自有的有机蔬菜和水果园提供菜肴原材料，所有食材均为绿色无公害；p营养学家根据客户量身制定菜单以帮助达到预定目标，且标出菜单上卡路里和脂肪数量。Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010总结：正是由于Chiva-Som提供了极致的健康养生服务，并树立起了知名且良好的社会形象，才能成为世界最知名的度假胜地之一。极致的养生主题演绎一流的设备设施传统特色的泰式风格系统的养生计划主题菜单的选择方式强势的顾问咨询团队全程咨询式

20、的服务方式绿色生态行为及社会形象pChiva-som-说此地是一生中必去的豪华度假中心，一点也不为过。杂志评语Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010项目发展主题制定：养生概念主题养生具备强大的包容性，可以涵盖度假、投资、第二居所等概念，适合大盘开发的可持续发展理念。养生是目前市场的热点话题，并且在可预见的未来十年甚至是几十年都会是人们关心的热点问题。项目具备高尔夫资源、优秀自然资源的优秀环境，对于项目打造养生主题社区具备良好的硬件支撑。Code of this report|27 Copyright Centaline Gro

21、up,2010PART C项目客户解析Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010深圳人的健康状况：根据全国大中城市人群体检报告数据显示，深圳亚健康人群的比例全国最高，保守估计已经超过70%，其中知识分子，企业高管占据亚健康人群整体的七成。健康越来越多的成为全球性的话题，环境气候的恶化，竞争的加剧，生活压力大是促使现代人追求健康生活的重要动因，随着通货膨胀压力的加剧，外部经济环境的恶化等都成为人们为健康置业的重要外因。三湘海尚的溢价公式Code of this report|29 Copyright Centaline Group,

22、2010根据中国第一健康网站39健康网对于中国四大城市北上广深的调查数据显示：四地人口中超过七成没有定时体检的习惯，且超过五成的调查人群认为自己处于亚健康状态。Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010超过六成的调查人群每月花费在运动上低于50元，且工作之余的休闲方式超过六成处于看电影、看书等非运动状态。Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010主流群体并未找到有效的途径避免亚健康状态各大城市中并未形成较好的健康设施和氛围这种现象并不会在短期内消失，且会成为长期社会热

23、点问题主流群体的家庭身心健康观念需要引导亚健康人群是巨大，是社会人群的主流特征Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010每天都在进行的车海大逃亡Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010每天都会存在的业绩、任务、压力、体力透支Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010加班，正在进行时Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010每天的主食：快餐、

24、外卖Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010深圳“不夜城”，应酬、泡吧、熬夜Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010流感季节的北大医院不得不站着输液Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010每天匆忙的行走在大街上，周身尽是挥之不去的忙碌与压力，城市在心头愈发逼仄！想减肥的时候，只能面对室内狭小空间，在跑步机上死去活来；九点上班不想迟到就得六点钟早早起床，然后死死的塞上两小时车；不得不达成的业绩目标！不

25、得不去的应酬和海吃海喝！和邻居没有交流，只有工作、忘了生活、甚至有时忘了自己！这就是无处可逃的深圳生活！于是他们选择Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010他们会为了孩子的健康香港抢购洋奶粉Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010会开超过一个小时的车去吃农家乐Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010会经常吃各种维生素、抗生素、补药Code of this report|42 Copyright Ce

26、ntaline Group,2010会去买万科棠樾，享受自然山水及文化气息Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010会去买观澜，追求国际级高尔夫生活Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010会去买惠州的金海湾，体验国际滨海旅游度假时光Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010会去买华侨城天麓，让都市人回归自然Code of this report|46 Copyright Centaline Group,

27、2010但却没有一个地产项目能给他们带来真正纯粹的家庭健康生活方式。他们更需要一种高水平、人性化、管家式的养生服务Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010在欧洲，每个具备一定消费能力的人都会有自己固定的牙医、家庭医生、心理咨询师在深圳、在珠三角他们还没有那样的一个让他们没有后顾之忧的环境，对于他们来说他们没有太多时间常常跑去海南放松、度假项目的发展主题应运而生：家庭养生Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010PART D构建项目的核心竞争力Code of this

28、 report|49 Copyright Centaline Group,2010项目核心价值硬件软件资源规划配套产品体验服务理念品牌Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010项目已经具备的核心价值：1、资源价值，包括原生态自然山水资源和高尔夫资源两部分；2、星河的品牌价值。资源价值品牌价值Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010硬件的价值体系构建：从宏观中观微观三个层面进行分析宏观层面中观层面微观层面合理化分区最大化利用资源确定项目容积率项目主题成立的关键支撑核心

29、竞争力实现的关键塑造市场差异化产品丰富的产品线设计Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010PART D.1宏观层面：项目概念规划Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010从降低项目市场风险，和促进项目价值最大化的角度考虑，本项目绝不是单一的纯低密度豪宅，也不是简单的高层+别墅的物业类型组合。2000亩住宅用地，用地面积超过130万平米，规模庞大1项目处于城市边缘陌生区域，面临城市边缘相对成熟区域的竞争2项目发展主题设定为一站式家庭养生社区3从降低项目市场风险和项目价

30、值最大化的角度上考虑，单一的产品线将给项目带来巨大的市场风险和销售难度，因此项目绝不是单一的纯低密度豪宅。但项目也绝对不是星河丹堤式的高层+别墅的物业类型组合，因为那样是无法实现项目的价值突破，更加无法和项目的主题诉求想呼应的，Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2010案例借鉴：万科东海岸（一）“把家安在东部”的概念引导者，深圳地产东拓的先行者。项目占地面积34.3万平方米项目地址深圳盐田区大梅沙度假区内建筑面积27.5万平方米分期情况项目分4期开发容积率0.8车户比1：1.2绿化率55%客户情况深圳高端自住和度假客户开发商深圳万

31、科地产有限公司当期推售信息4期是东海岸最后一期，主要产品覆盖高层公寓，独栋别墅和联排别墅建筑类型别墅，多层洋房，高层公寓项目基本信息：项目效果图：Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010案例借鉴：万科东海岸（二）项目产品极其丰富涵盖：公寓、高层、小高层、多层洋房、联排别墅、独立别墅，在很大程度上降低了项目的持续开发风险。一期二期三期p项目一期：展示面的基本雏形，以最靠近大梅沙的部分作为项目整体启动区域。产品多元化特征明显，充分放大海景资源。p项目二期：主要以山居资源作为当期核心资源进行打造，项目价值得到提升。p项目三期：同样以山

32、居资源作为核心资源进行打造，借助市场推力，配合资源型参与性强的营销活动提升项目价值。p项目四期：与东部华侨城相连，区域配套已相对成熟，项目规模效应和品牌效应已经成型。二期三期四期 物业类型：小高层、Townhouse 物业类型：小高层、联排 物业类型：小高层、联排一期 物业类型：公寓、多层、小高层、独立别墅、TownhouseCode of this report|56 Copyright Centaline Group,2010案例借鉴：万科东海岸（三）项目所在的大梅沙片区随着配套设施和规划的不断落实，率先成为深圳对接世界的国际海滨新城。p休闲配套：东部华侨城、海滨公园、菠萝山郊野公园p交通

33、配套：深盐第二通道、盐坝高速、盐排高速、大梅沙公交总站p医疗配套：梅沙医院、社区健康服务中心p餐饮配套：KFC、麦当劳、海鲜食街、乳鸽王p教育配套：梅沙学校、盐田外国语学校初中部、深圳实验东海岸幼儿园p生活配套：梅沙市场、华润超市、邮政局、深发展银行，体育中心（规划中）Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010案例借鉴：万科东海岸（四）项目发展战略：品质提升与居住概念引导相结合，打造深圳东部资源型豪宅产品标杆，引领深圳“向东看”置业热潮。项目价值提升体系置业概念引导：营销过程项目品质提升：产品打造p用材用料的升级p户型设计的创新p

34、配套设施的完善p项目资源的充分利用p媒体炒作使片区成为热点 深圳向东看p活动营销增强客户体验价值 亲子植树活动参与山居资源 浪骑游艇会体验海资源Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010从万科东海岸和项目的对比中可以看出，丰富的产品线设计是城市边缘陌生区域大盘降低开发风险和保证现金流的关键因素。共性差异城市非主流居住片区，开发时项目所在区域具备较强的置业抗性。1都属于城市主城区周边稀缺资源依托型项目。2在区域市场都具备较强的品牌基础和市场号召力。3虽同属大盘，但规模存在较大差异。星河远远大于万科东海岸。1资源禀赋不同，东海岸为旅游

35、资源、海资源；项目为山水资源、高尔夫资源。2区域上东海岸属于城市内部，星河属于城市外部边缘区域。3丰富产品线是城市边缘陌生区域大盘降低开发风险，保证现金流的关键因素Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010根据项目发展主题和地块情况，本项目可以进行产品线全面覆盖；但常规的产品线覆盖虽然风险较低，也使项目失去了亮点，所以我们要增加特别设计的明星产品。独栋别墅联排别墅洋房高层常规的产品线覆盖，项目风险较低，但同时也失去亮点，增加特别设计的明星产品对于项目整体提升溢价和整体调性大有好处，但现在珠三角的资源型项目已经不局限于大独栋别墅、大

36、独栋临湖别墅等作为明星产品了。Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2010典型案例借鉴一：全球候鸟度假地，拥有深圳东部唯一具有国家资质的高尔夫球场，是光耀地产在惠东的一个高尔夫度假物业。项目区位优势p位于珠三角未来经济发展重心的东部沿海地区；p处于广惠、潮莞、深汕等高铁的汇集处，是珠三角东部交通核心，1小时内到达广州、深圳、香港等城市；p30分钟内可到达巽寮湾、大小梅沙、龙门温泉、罗浮山、双月湾。中国 惠东 大岭全球候鸟度假地Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2010产

37、品特色：项目融合国际顶级度假物业打造理念，第一期产品全部为单层独栋别墅，户户带超大花园和私家泳池，营造了浓郁的度假氛围。户户带私家无边际泳池独创高尔夫里的平房别墅院墙与树木营造极度私密空间全精装修交付，拎包即可入住超大面宽迎合度假需求半开放式设计，拉近人与自然的距离Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010户型设计为度假客户量身打造，有99和146的两房、155和193的三房，不管是两人世界还是多口之家，在这里总有另你满意的Dream Houes。A型别墅：99.25 p双套房设计，提供私密空间；p两房两厅两卫+私家泳池；p主卧浴

38、缸双景观设计亮点；p主卧双天井星光SPA；p私属无边泳池，连着泳池的按摩池，呈现全天候泳池生活。户型户型栋数栋数单栋面积单栋面积()A9999.25B28146.32C30155.68D12193.60主浴室浴缸客卧客浴浴缸主卧按摩池无边际泳池A户型是99的泳池别墅，赠送面积为100的花园，体现了极简的现代风格，呈现全天候泳池生活模式。精装修送全套家私电器，省去自己装修的麻烦，在周末带几件衣服就可以开始一个惬意的假日。Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2010项目概念主题：做一只新奢侈主义的候鸟全球候鸟度假地 在这里，有着清新的空

39、气、丰饶的草地、自然的生态、宁静的空间让崇尚新奢侈主义的人们做一只频繁来留守的候鸟。即便在来年入春飞走了，下一年仍会回来。他们会像候鸟一样，蜂拥而至。Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2010案例借鉴三：杭州九树公寓：将建筑巧妙的融入到茂盛的植被之中，使项目成为生长在森林中的房子，让建筑成为山谷的自然组成部分。林语堂先生说，最好的住宅应该是这样的我住在这里，不知道自然在哪里结束，艺术从哪里开始。郎当岭九溪山谷云栖竹径钱塘江西 湖Code of this report|65 Copyright Centaline Group,201

40、0建筑单体设计：在建筑的外型上，九树并没有做标新立异的努力，但在里面的处理上却标新立异，非常人性化。中规中矩的建筑外观设计，但是在建筑立面上采用了可移动的木质格栅，在日照和夜间灯光中有光影斑驳的效果。可以移动的木格栅，使每一层住户，可以根据自己对景观与遮阳、私密的要求，作自由的开关、闭合，这将使得每幢小楼的外立面，像天上的云彩一样变幻不定，变成一种“活”的，具有生命力的建筑。Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010室内空间组织与设计：项目每栋5层，每层一户，户内空间通透敞亮，简洁的条理分明的空间层次，并且室内布局灵活度极高，业主

41、可完全按照自己的意愿和生活习惯进行重新设计。住宅是存放生活与情感的容器，也是彰显个性的独特语言。我们在评判一个人对社会的贡献时，可以看他的事业成就；在了解一个人的生活品位时，则可以看他的私人居所。户内世界，是住宅最私人化的部分，也是浓缩居住品质内容的地方Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2010对于本项目而言：针对于项目发展主题为家庭养生，以上介绍两种设计新颖的产品是很容易突破现有市场竞争的，对于项目而言可作为明星产品用以提升项目整体的溢价水平和市场形象。独栋别墅联排别墅洋房高层传统物业类型产品创新物业类型产品创新低密度养生公寓创

42、新养生平层院落别墅Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2010以明星产品作为标杆和市场稀缺产品，拉动项目传统现金牛产品的溢价能力和销售速度。市场增长率 高明星:STAR现金牛CASHCOW问题QUESTION瘦狗 DOG相对市场份额 低 低 高创新养生公寓+创新养生别墅明星产品传统别墅+洋房+高层现金牛产品Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2010项目整体概念规划原则：注重景观资源极致化和价值实现最大化。规划原则价值实现最大化景观资源极致化作为一个度假型项目，本案对景观

43、占有要求较高，虽然项目拥有优秀的山湖及高尔夫资源，但体量极大，在规划时必须保证景观资源得到最大化利用。本项目投入资金大、开发周期长，对价值的回报要求高。项目要在最好的地块布局最高档的产品，以优质产品创造口碑，产生区域影响力，吸引高端客户，实现较高的溢价。Code of this report|70 Copyright Centaline Group,2010项目核心资源：以水资源即湖景资源为核心，丰富产品亲水性，观水性这是契合项目作为养生主题社区概念的。原生态大面积湖景资源：对于深圳而言，这是极其稀缺的自然景观资源，具备成为项目核心资源的条件。作为养生主题社区的概念体系下：水为万物之源，最初的

44、生命孕育在水中；最初的人体生长环境为羊水；人体中有70%的成分为水；水可以让人充分身心放松，有助于交际、形成良好的家庭关系和社会关系；老子说：“上善若水”这是对于人生最高境界的评价；因此水应该成为项目的灵魂Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2010养生度假居住区养生配套娱乐区中央湖泊北项目组团设计：社区内部以湖景为核心资源分为南北两区，北区为养生度假居住区，南区为配套度假娱乐区，地块外围为高尔夫配套区。养生度假居住区：地块北部配套度假娱乐区：地块南部地块北侧：主景观面、主通风面、主日照面、主风水面地块南侧：背景观面、背山面、背日照

45、面地块外围：高尔夫配套区地块施工难度较小，土方量小，为山地高尔夫，成为社区外围核心景观，并且有效隔离社区与外部形成社区内的私密性Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2010根据项目地块所拥有的景观资源特点，将其以湖为核心，划分为三个环形区域，即：临湖区、中央区、外围区。湖临湖区中央区外围区临湖独栋别墅临湖养生别墅别墅养生公寓洋房、高层高尔夫区域景观占有价值实现临湖区中央区外围区一线湖景园林景观及部分高尔夫山景高尔夫景观项目规划示意剖面图Code of this report|73 Copyright Centaline Group,

46、2010项目整体布局示意：以湖景为中心，按照景观参与性、景观观赏性、朝向采光通风的优先级顺序，以产品价值由高到低的顺序依次环湖而建。排布考虑因素顺序：景观参与性景观观赏性朝向采光通风景观参与性：湖景资源为目前项目基地内的景观核心，因此临湖位置以项目价值最高的临湖独栋别墅和项目明星产品养生别墅为主。景观观赏性：按照地形分布，以湖景资源为核心，产品价值以由高到低的顺寻依次环湖而建。独栋别墅+养生别墅养生公寓+联排别墅高层+洋房。I.朝向通风采光：按照养生和风水属性进行排布，项目主体住宅部分以东南朝向和南北朝向为主，将配套区放置在项目的背山面，实现项目住宅价值最大化。Code of this rep

47、ort|74 Copyright Centaline Group,2010PART D.2中观层面：项目配套支撑Code of this report|75 Copyright Centaline Group,2010养生配套面向亚健康人群以及处于特殊生理阶段的人群，目的是面向家庭内全年龄客户，实现一站式全方位家庭养生服务。面向全年龄客户，实现一站式全方位家庭养生服务高压白领度假客户政府官员企业中高级管理层企业级客户婴儿孕妇产妇静养的病人老人Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2010每个人在这里都可以找到适合自己的自然、健康的生活

48、方式，或沉静于自然的山湖风光，或投身于野外拓展运动，或品尝绿色养生的美味佳肴，或在优美的自然风光中享受时光。Code of this report|77 Copyright Centaline Group,2010养生环境：良好的自然环境、精致的社区水系和绿化景观将会让客户保持轻松愉悦的心情。将相关养生设施或活动设置在湖边，以拉近人与水的距离。p自然界中，水对人类最有亲和力，生命起源于水，当人置身于水的环境中时身心最易获得放松；p项目拥有丰富的湖景资源，相关养生配套可设置在临湖地段，凸显项目养生主题；p公共区域应打造精致的绿化环境，栽植独特的灌木、花卉及树木等，营造幽静清雅的养生环境；p养生区

49、域还可以设置一定的亭台长凳，以便客户休憩、交流。较好的亲水性立体化园林休憩空间建筑融入环境之中Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2010高水准的家庭养生服务必须拥有一个完善健全的配套体系。在这里我们将相关配套分为医疗、餐饮、健身、商业、社交、其他等6大类。医疗类餐饮类康体健身类商业类社交类其他类高水准的一站式全方位家庭养生服务Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2010养生健康中心：主要为客户提供全面的身体检查，并由专业服务团队提出合适的治疗保健及其他养生方面建议。医疗

50、类餐饮类康体健身类商业类养生配套设施社交类其他类Code of this report|80 Copyright Centaline Group,2010心理咨询中心：可以帮助客户解决心理问题或障碍，让心理得到休息，缓解紧张疲惫，放松身心，从而能够更好地适应环境，保持身心健康。医疗类餐饮类康体健身类商业类养生配套设施社交类其他类Code of this report|81 Copyright Centaline Group,2010养生食疗：由专业医师指导，针对不同类型的客户推出各具特色的养生食谱，如宫廷药膳、减肥料理、清火菜肴等系列养生膳食，并提供日常膳食引导，整理创新四季养生食谱，达到以食